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강남 접근성 뛰어나고 시세는 저렴한 이곳, 신림역세권!

빠숑의 '입지 분석 레시피', 오늘은 서울 4위 역세권 신림역 입지 이야기

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No.1 부동산 앱 직방이
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국내 최고의 부동산 전문가와 함께
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시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘대한민국 부동산 투자’의 저자로
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트이자,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

수도권 지하철 이용 고객 4위는 2호선 신림역입니다. 서울시 행정구역상 관악구 신림동에 있습니다. 관악구는 서울시 25개 구 중에서 시세 순위 17~19위 권 지역이고요. 관악구의 3개 동인 남현동, 봉천동, 신림동 중에서 신림동의 시세가 가장 낮습니다. 바로 이 부분에서 조금 더 생각해 볼 필요가 생기는 것이죠.

직방에서 본 서울시 구별 아파트 평단가

출처직방
신림역은 어떻게
4위 역세권이 되었을까?

1위 강남역은 강남의 중심이니까, 2위 잠실역은 떠오르는 미래 도시니까, 3위 홍대입구역은 상권 확장의 대표 지역이니까 지하철 이용 고객이 많습니다. 그렇다면 신림역은 다른 쟁쟁한 역을 제치고 어떻게 4위 역세권이 되었을까요?

서울 지하철역별 일일 평균 이용객 수

출처직방

지하철을 이용하는 사람이 많은 역은 딱 두 가지입니다. 출퇴근하는 사람이 많거나, 아주 좋은 상권이 있거나 둘 중 하나죠.


그렇다면 신림역은 어디에 포함될까요?


대규모 일자리가 있는 입지도 아니고, 상권이 발달해 있기는 하지만, 강남역이나 홍대입구역에 비교하면 규모가 아주 작아 보입니다. 가장 유명한 상권이라고 할 수 있는 순대 타운 하나만으로는 4위권의 역세권이 되기에는 부족한 조건이죠.

신림역 2번 출구

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그렇다면 4위권 역세권 위상을 갖게 된 원동력은 무엇일까요? 바로 신림역 주변은 베드타운이기 때문입니다. 관악구가 아닌 다른 지역의 일자리로 갈 수 있는 베드타운 역할을 하는 역세권입니다. 메인 일자리 지역인 강남권(강남구, 서초구)으로 갈 수 있고, 또한 많은 일자리가 있는 구로구로도 갈 수 있는 역세권입니다.


수도권에서, 특히 서울에서는 일자리로 연결되는 역세권이라는 것이 가장 중요합니다. 이러한 메인 일자리로 연결되는 역세권을 이용할 수 있는 베드타운이 되는 입지는 수요가 늘 많습니다. 대기 수요가 늘 존재한다는 것이지요.

인구가 많은 관악구,
그리고 신림역

관악구 인구가 53만 명입니다. 서울 25개 구 중에서 5위입니다. 상당히 인구가 많은 지역이죠. 그 관악구 인구 대부분이 신림역의 배후 수요입니다.

직방에서 본 1년 전 대비 관악구 인구수 변화

출처직방

인구가 많다? 수요가 많다? 인구와 수요가 많으면 시세가 비싸야 하는 거 아닌가요? 라는 의문이 들 수 있습니다. 맞습니다. 수요가 많으면 시세가 비쌉니다. 하지만, 수요만으로 만들어진 시세에는 한계가 있습니다.


양적인 수요, 즉 공급이 부족한 시대에서는 수요가 많다는 이유만으로 시세가 상승할 수 있지만, 서울처럼 이미 물리적인 양을 늘릴 수 없는 지역에서는 질적인 수요, 즉 추가적인 프리미엄 요소가 갖춰져야 시세가 높아질 수 있습니다.


교통환경 이외에도 교육환경도 좋아야 하고요. 상업시설도 소규모 상가들만 있는 것이 아니라 마트, 백화점, 대형병원, 금융기관 등 대형 상업시설 들이 필요합니다. 최근에는 환경 쾌적성 요소까지 좋아야 시세가 더 올라갈 수 있죠.

직방에서 본 신림역 주변 인기 아파트 리스트

출처직방

신림역은 서울에서는 중저가 지역입니다. 아마도 교통이 가장 중요한 수요층을 위한 지역이라고 보시면 됩니다. 그 수요가 53만 명인 것이고요. 그 수요의 가치가 현재의 관악구와 신림동의 가치인 것입니다. 따라서, 무조건 역세권이라고, 강남권에 가깝다고 가치를 높게 책정하여 시세를 평가하시면 안됩니다.

잠실역과 신림역을 비교해 보시면 그 차이를 확실하게 아실 수 있습니다. 잠실역도 교통이 편리하지만 시세는 신림역보다 훨씬 위입니다. 이는 잠실역 주변이 교통환경뿐 아니라 교육, 상권, 환경이 신림역보다 더 수요층에게 매력적인 지역이라는 방증이죠. 이것이 입지 공부가 필요한 이유입니다. 적정 가격을 판단할 수 있도록 말이죠.

신림역의 배후 수요 관악구,
동별로 본다면?

신림역의 배후 수요인 관악구 내에서도 동별로 비교할 수 있습니다.


남현동, 봉천동, 신림동 중에서 서초구와 인접해 있는 남현동이 가장 시세가 높습니다. 아파트가 많은 동네는 아니지만 나 홀로 아파트라 할지라도 대부분 아파트가 평당 1,500만 원이 넘습니다. 특히 예성그랑펠리체 주상복합은 평당 2,000만 원까지도 갑니다. 방배동과 유사한 분위기가 나는 곳이죠. 공기 좋고, 1호선, 4호선이 지나는 교통편이 좋은 입지입니다.

직방에서 본 예성그랑펠리체 평단가

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봉천동은 관악구가 아니라 동작구와 인접해 있습니다. 동작구 상도동이나 사당동 시세와 밀접하게 관계가 있습니다. 관악구 일반 아파트에서 가장 비싼 아파트인 관악파크푸르지오가 봉천동에 있습니다. 평당 1,700만 원~1,800만 원 정도입니다.

직방에서 본 관악파크푸르지오의 최근 3년간 실거래가 그래프

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신림동은 금천구와 인접해 있습니다. 신림동은 중소형 평형대만 인기가 있는 지역입니다. 평형대가 작을수록 비쌉니다. 신림푸르지오1차 24평형이 평당 1,700만 원 정도 합니다. 신림푸르지오나 관악산 휴먼시아 대단지를 제외하면 중대형 평형대는 평당 1,300만 원을 넘는 세대가 거의 없습니다.

신림푸르지오1차 직방 거주민 리뷰

출처직방
신림역과 신림동,
어떻게 봐야할까?

남현동, 봉천동, 신림동이 관악구의 모든 동입니다. 하지만, 세 개 동이 모두 성격이 다릅니다. 따라서 신림역과 신림동을 분석할 때는 관악구 평균으로 접근하면 안 됩니다. 예를 들면 이런 겁니다. 관악구에 향후 공급 물량이 많을까요? 적을까요? 동작구나 서초구나 구로구나 금천구보다 아마도 적을 겁니다. 그 지역보다 적다고 관악구가 다른 네 개 지역보다 가격이 오를 확률이 높을까요?


관악구는 전세가율이 매우 높은 지역입니다. 서울시 25개 구 중에서 2~3위 정도입니다. 특히 봉천동은 거의 성북구 수준입니다. 인근에 있는 서초구, 동작구, 금천구보다도 훨씬 전세가율이 높습니다. 전세가율이 높다고 관악구가 다른 네 개 지역보다 가격이 오를 확률이 높을까요?


그럼에도 불구하고 관악구는 거주 수요가 많은 지역입니다. 관악구를 지나는 2호선 역세권은 대한민국에서 가장 많은 사람이 출퇴근하는 지역이기 때문입니다. 강남권으로 전철 출퇴근이 가능한 서울 내 입지 중에 이정도 시세를 가진 지역은 이곳 밖에 없습니다. 신림역세권에 관심을 가져야 하는 이유가 바로 여기에 있는 것이죠.


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