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이미 오른 아파트, 오르기 전 가격으로 사려면?

새벽하늘의 '부동산 아울렛', 지금이라도 내 집 마련을 해야 할까? 좀 더 기다려야 할까? 한다면 조금이라도 저렴하게 할 수 있는 방법은?

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국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
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성공적인 투자 경험으로
15년간의 공무원 생활을 청산하고,
부동산/경매 전문 리츠사 및 로펌
이사직을 거쳐
현재 부동산 투자/무역분야 법인의
대표이자 다꿈스쿨 멘토인
새벽하늘과 함께
'새벽하늘의 부동산 아울렛'을
연재합니다.

내 집 마련부터
부동산 재테크와 법률까지 아우르는
알찬 내용의 칼럼으로 매주 화요일
여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)

연이은 부동산 대책에도, 서울 아파트값은 좀처럼 내려갈 기미가 보이지 않는다. 무주택 실수요자의 고민은 반복된다.


지금이라도 내 집 마련을 하는 것이 좋을까? 좀 더 기다려야 할까? 한다면, 조금이라도 저렴하게 할 수 있는 방법은 없을까?


각 질문에 답하기 전에, 먼저 최근 부동산 정책과 아파트 매매 가격의 추이를 살펴보자.

서울과 수도권 아파트 매매가격지수

출처직방

박근혜 정부 출범 후 서서히 상승하던 수도권의 주택 가격이 과열 조짐을 보이며 가계 부채가 급증하자 정부는 2015년 7월 22일, ‘가계부채종합관리방안’을 발표한다.


정책 발표 후 5개월 정도의 시차를 보이며 잠시 잠잠하던 부동산 시장은 다시금 상승하기 시작했다. 정부는 다시 2016년 11월 3일, 청약제도를 조정하는 대책을 발표하는데, 정권에 대한 불안감과 맞물리며 부동산 시장은 안정을 찾는듯 했다.


하지만 문재인 정권이 들어서며 부동산 시장은 또 다시 움직이기 시작했고, 이에 비교적 강력한 ‘8.2 부동산 대책’이 발표되었지만, 잠시 하락하는듯 보였던 서울 부동산 가격은 다시 갈 길을 가고 있는 모양새다.


경기 지역은 폭탄과도 같은 입주 물량 공급이 계속되고 있어 다소 안정된 분위기지만, 공급이 부족한 서울은 인위적인 수요 억제 정책만으론 그 상승세를 진정시키지 못하고 있는 것이다.

직방에서 본 작년 8월 이후 서울과 수도권 아파트 매매가 변동률

출처직방
조금 더 기다리면
집값은 떨어질까?

문재인 정부는 드디어 상승의 근본적 원인이 되는 공급 부족을 해소할 정책을 마련했다. 지난 11월 ‘주거복지로드맵’을 통해 서울과 수도권에 신규 택지를 지정해, 주택 공급을 늘리겠다는 계획을 발표했다.

정부는 지난 11월 ‘주거복지로드맵’을 발표했다.

출처뉴시스

하지만 문제는 지금 당장 시작한다 해도 입주까지는 최소한 3년 이상의 공백기간이 발생한다는 것이다. 더구나 재개발과 재건축을 억제하는 정책으로 엇박자를 내며 추진되고 있다는 점에서 큰 효과를 기대하기는 무리가 있어 보인다. 따라서 안타깝지만 서울 부동산 시장의 상승 분위기는 쉽게 진정되지 않을 가능성이 크다.


부동산 시장이란 최소 3년 전의 방향과 정책이 현시점에 와서 효과를 내는 구조이기 때문에 지금의 정부로서도 어찌할 방도가 없는 것이다. 당장 분위기를 가라앉히기 위한 수요 억제 정책은 오히려 무주택자들에게 가격 하락의 기대감만 심어준 채 정작 집값은 잡히지 않는 상황을 초래할 수 있다. 과거 참여정부 시절에도 이런 현상이 발생했었다.

지금이라도 집을 사야 할까?

필자는 2017년 8.2 대책 이후 실거주 목적이라면 아이러니하게도 서울에, 특히 강남에 집을 사라고 여러 칼럼과 강의에서 이야기했다. 그리고 지금은 이미 가격이 또 올랐다. 하지만, 지금 강남의 아파트 가격 위치가 거품이라 할 수 있을까?


임의로 선정한 도곡렉슬 110B㎡ 타입의 예를 들어보자. 가장 최근인 작년 11월 실거래가는 14.9억이었다. 하지만 현재 입주 가능한 매매 호가는 16.6억이다. 아직 실거래 여부는 알 수 없으나, 호가로 볼 때 1.7억 정도 상승했다. 지금의 가격 위치는 어디쯤일까?

직방에서 본 도곡렉슬 실거래가와 시세

출처직방

현재 가격 위치를 대략적으로 파악할 수 있는 지표는 지난 칼럼에서 소개했던 개별 PIR 지수다.

도곡렉슬 110B㎡ 타입의 PIR 추이

출처직방

2017년 상승 직전 가격인 13.8억을 기준으로 한다면 아직 평균점에도 도달하지 못했지만 현재 시세인 16.5억을 위 그래프에 반영한다면 화살표 끝 점이 지금의 가격위치가 되며 따라서 아직까지는 평균점을 조금 상회한 수준으로 판단해 볼 수 있다. 결과적으로 거품이라 판단하기엔 무리가 있는 것이다.


게다가 8.2 부동산 대책 양도세 중과 유예기간 만기인 3월 31일을 기점으로 4월부터 다주택자의 급매물이 사라질 것이며(매매 계약 후 잔금 지불까지 통상 2개월 정도의 시간을 두는 거래 관행상 이미 지금의 매물이 급매물일 가능성도 배제할 수 없다), 강남구에서 가장 많은 5,040세대의 개포주공1단지 재건축을 위한 이주도 4월부터 진행될 예정이니 4월을 시작으로 추가 상승을 예상해 볼 수도 있다.

직방에서 본 개포주공5~7단지 평단가

출처직방

또 한 가지 참고할 만한 것은 과거 패턴을 봤을 때 서울 25개 구 모두가 동시에 가격상승을 했던 것이 아닌, 강남 4구가 먼저 상승한 후 다른 지역들이 일정 시차를 두고 나중에 상승했다는 것이다. 따라서 강남권이 아닌 지역에 실거주 목적으로 집을 살 계획이라면 아직 기회가 있을 것으로 판단된다.

오르기 전 가격으로
아파트 살 수 있는 방법?

노원구에 있는 화랑타운 105㎡ 타입 아파트를 살펴보자. 시세는 2016년 가을까지만 해도 일반 층 기준 4.6억에서 4.7억 원 정도였다. 하지만 지금은 4.9억에서 5.1억 원에 거래가 되면서 매물로 나와있는 물건 중에 일반 층 기준 5억 원 미만은 없다. 그리고 위에서 언급했듯 강남권은 계속 상승세를 보이고 있지만 노원구까지는 아직 온기가 퍼지지 않고 있다.

직방에서 본 화랑타운 105㎡ 타입 실거래가와 시세

출처직방

직방에서 본 화랑타운 105㎡ 타입 매물

출처직방

그렇다면, 과거 패턴을 봤을 때 노원구는 일정 시차를 두고 강남권 상승에 ‘키맞춤’을 할 가능성을 배제 할 수 없다. (이는 비단 노원구뿐만 아닌, 8.2 부동산 대책 이후 보합 중인 다른 구도 마찬가지이며, 예로 든 해당 아파트는 경매로 진행된 이력이 있기 때문에 선정한 것이다.)


그리고 PIR 지수를 통해 현재 이 아파트의 개별적인 가격 위치를 봤을 때도, 아직 평균점에도 도달하지 않은 상태임을 알 수 있다.

화랑타운 105㎡ 타입의 PIR 추이

출처직방

위 그래프를 보면 2015년이나 2016년으로 돌아가고 싶은 마음이 들 것이다. 강남권에 비해 상승폭이 크진 않지만 이미 오른 모습을 봤기 때문에, 사지 못한 아쉬움이 남을 수 밖에 없다. 그리고 전망은 전망일 뿐, 현재 기준 무조건 100% 상승한다는 보장은 그 누구도 할 수 없을 것이다.


타임머신을 타고 과거의 가격으로 돌아가 매입할 수 있는 수단 중 하나가 바로 부동산 경매다. 위에서 예시로 든 화랑타운 아파트가 며칠 전 2015년 가격과 비슷한 4.65억 원에 낙찰된 것이다.

화랑타운 아파트 낙찰사례

출처직방

서울 부동산 시장의 상승 분위기와 정부의 계속되는 부동산 정책 속에 대중은 많은 혼란을 겪을 수밖에 없다. 집을 샀는데 집값이 하락해버리면 당연히 손해를 보는 것이지만 내가 집이 없는 가운데 집값이 상승해버리면 이 또한 상대적인 손해다.


이런 불확실한 분위기에서 상승과 하락에 대한 모든 불안요소를 극복할 수 있는 유일한 방법은 싸게 사는 것이다. 오늘 정리한 내용이 내 집 마련을 고민하고 계신 분들께 도움이 되었으면 한다.

글. 새벽하늘(김태훈)

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

다꿈스쿨 멘토

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320


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