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요즘 8.2 부동산 대책 적용 시점인 4월 1일을 앞두고 아파트 거래가 활발하다. 매도자 중 다주택자 입장에선 4월 1일부터 적용되는 양도세 중과를 피해가기 위해서이고, 매수자 입장에선 4월 1일 이후 매물이 줄면서 가격이 상승할 수도 있다는 우려 때문에 매도, 매수심리의 교집합 범위가 일시적으로 넓어진 것이다.

이런 이유로 지난 2월 서울 아파트 매매 거래량은 1만 1천여 건을 훌쩍 넘는, 비수기 최고 거래량을 경신했다. 이는 2월 평균 거래량의 두 배 가까운 수치이다.

이렇게 아파트 거래가 활발한 가운데 부동산중개수수료에 대한 논쟁도 많아질 수밖에 없는 지금, 중개수수료에 대해서 정리해보도록 하자.

아래 표는 주택 중개에 대하여 법으로 정해 놓은 중개보수요율표다.

예컨대 아파트를 1억 9천만 원에 매입했다면 거래금액인 1억 9천만 원의 0.5%인 95만 원인데 한도액이 80만 원이니 80만 원만 지급하면 되며, 5억 원에 매입했다면 5억 원의 0.4%인 200만 원을 지급하면 된다.

만약, 2억 원에 전세 계약을 했다면 0.3%를 적용하여 60만 원을 지급하면 되고, 보증금 5천만 원에 월세 100만 원으로 계약했다면 {5천만 원+(100만 원*100)}=1억 5천만 원이므로 1억 5천만 원의 0.3%를 적용한 45만 원만 수수료로 지급하면 된다.

좀 더 정확히 말하자면, 위 표에 나온 요율은 ‘상한 요율’이다. 즉, 정해진 상한 요율 이내에서 중개의뢰인과 중개사가 협의하여 결정하라는 뜻이다.

하지만 실무에서는 관행적으로 주택 거래에 있어 매매의 경우엔 9억 미만, 임대차의 경우엔 6억 원 미만일 경우 상한 요율을 기준으로 중개수수료가 결정되며, 이에 대해 의뢰인도 특별한 불만을 제기하지 않는 경우가 대부분이다.

그런데 종종 논란이 되는 것이 바로 주거용 오피스텔이다.

원칙적으로 주택이 아닌 부동산에 대한 중개보수 요율은 0.9%이며 오피스텔 또한 건축법상 주택이 아니기 때문에 이에 해당한다.

예컨대 전셋집을 구하다 마음에 드는 집이 있어 전세 2억 원에 계약하려는데 그 집의 건축법상 용도가 오피스텔일 경우 중개수수료는 0.9%로 일반주택일 경우보다 무려 3배나 많아진다. 이런 논란 때문에 2015년 1월 6일부터 오피스텔도 주거용일 경우 기존 일률적인 0.9%에서 매매 0.5%, 임대차 0.4%로 개정되었다.

따라서, 가령 주거용 오피스텔을 전세 2억 원에 계약할 경우 0.4%인 80만 원만 수수료로 지급하면 된다.

하지만 주거용 오피스텔이라 하여도 전용면적이 85㎡를 초과하면 개정된 법을 적용받지 못하고 0.9%를 기준으로 수수료를 지급해야 한다.

따라서 계약서에 도장을 찍기 전에 수수료 부분에 대해 반드시 공인중개사와 협의하는 것이 좋다. 만약 수수료에 대해 별다른 언급이 없다면 상한 요율인 0.9%가 청구되기 때문이다.

앞선 예처럼 아파트를 5억 원에 매입할 경우 중개수수료의 상한은 200만 원이 된다. 그런데 종종 이에 대한 부가세 10%인 20만 원을 별도로 납부하라고 요구하는 경우가 있다. 이럴 땐 내는 것이 맞을까?

결론부터 말하자면 내는 게 맞다.

워낙 이런 분쟁이 많았던 터라 2006년도에 건교부가 법제처에 유권해석을 의뢰했고, 회답 내용은 "공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 제33조 제3호에서 규정하고 있는 법정수수료에는 부가가치세가 포함되지 아니하므로 공인중개사가 법정수수료를 초과하여 부가가치세를 수령하는 것은 동법 제33조 제3호의 규정에 위반되지 않는다."였다.

하지만 부가가치세라는 것은 일반과세사업자가 소비자에게 공급가액의 10%를 받아 국세청에 내는 것이다. 그렇다면 공인중개사가 간이과세사업자일 경우 부가세가 발생하지 않는다. 그런데 소비자 입장에서는 중개업자가 간이과세사업자일 경우 내지 않아도 되는 부가세를 중개업자가 일반과세사업자란 이유로 추가 비용을 내야하는 격이 된다.

그렇다면 위에서도 언급했듯이 법정수수료는 고객이 지급해야 할 수수료의 상한선을 정해놓은 것이니 이 부분에 대해서는 계약을 할 때, 부가세까지 수수료에 포함된 조건으로 명시하면 될 것이다.

예컨대, 부가세에 대한 별다른 언급이 없다면 일반과세사업자의 경우 아래 양식처럼 중개보수 2,520,000원에 부가세 10%를 더하여 합계 2,772,000원으로 중개대상물 확인설명서가 작성된다.

하지만 미리 중개보수에 부가세까지 포함된 조건으로 협의를 한다면 안 그래도 비싼 중개수수료에 부가세까지 별도로 내는 사태를 피할 수 있을 것이다.

그렇다면 중개수수료는 언제 지급하면 될까? 먼저 관련된 법령을 살펴보면 아래와 같다.

공인중개사법 제32조(중개보수 등)

① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.28.>

②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조 제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조의 규정에 의한 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014.1.28.>

③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014.1.28.>

공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기)

법 제32조제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.[본조신설 2014.7.28]

즉, 별다른 약정이 없다면 잔금을 치르는 날 지급하면 된다. 그리고 통상적으로도 그렇게 한다. 하지만 아래 계약서를 살펴보도록 하자.

공인중개사사무소에서 작성되는 계약서의 99%는 이처럼 ‘계약 체결과 동시에’ 지급하는 것으로 기재되어있다. 따라서, 깔끔하게 잔금 치르는 날 중개수수료도 같이 내고 싶다면, 이 부분에 대해 수정요청을 하는 것이 좋다.

결론부터 이야기하자면 아래 법령에 의거 지급해야 한다.

공인중개사법 제32조(중개보수 등)

① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.28.>

그리고 위의 부동산매매계약서를 보면 제8조에 꼼꼼하게 명시되어 있다. 즉, 공인중개사의 과실이 아닌, 계약 당사자 간의 사정으로 계약이 파기되었다면 그 당사자들 모두 중개수수료를 지급해야 한다.

하지만 실무에서는 좀 다르다. 예컨대 계약금 1천만 원을 주며 아파트 매매계약을 체결하였지만, 매수자의 사정으로 잔금을 지급할 수 없게 되어 계약이 파기되었다. 이때 원칙적으로는 매수자, 매도자 모두 중개수수료를 지급해야 한다. 하지만 계약금 1천만 원을 몰수당한 매수자 입장에서 중개수수료까지 지급할 사람은 많지 않을 것이다.

법대로라면 공인중개사 입장에서 매수인을 상대로 수수료를 청구하는 소송을 제기할 순 있지만, 이 상황에서 소송을 제기하는 중개사 또한 많지 않을 것이다. 하지만 계약금 1천만 원을 수취한 매도자 입장에서는 중개수수료를 지급해도 괜찮을 것이다.

부동산 중개수수료에 대한 수많은 분쟁, 소비자 입장에선 아는 만큼 그 분쟁을 줄일 수 있다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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다꿈스쿨 멘토

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