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드디어 4월 1일부터 양도소득세 중과가 시작됩니다. 양도소득세 중과란, 조정대상지역 내 보유 주택이 2채 이상인 다주택자가 주택을 양도할 경우 기존 양도소득세 세율에 10~20%의 세율을 더하여 세금을 매기는 정책입니다. 지난 8.2 부동산 대책의 핵심이었죠.

일각에서는 이 정책이 시작되면 다주택자들이 매물을 내놓지 않아 시장의 매물이 급격히 줄어드는 것이 아닐지 우려하고 있습니다. 이렇게 된다면 실수요자들에게는 오히려 독이 될 수도 있는데요, 과연 양도소득세 중과가 시작되는 4월, 실수요자들에게는 어떤 영향이 있을까요? 자타공인 국내 최고의 부동산 전문가들에게 의견을 들어봤습니다.

“단순히 '조정대상지역 내의 다주택자에 대한 중과세' 하나의 이슈만 가지고 실수요자에게 미치는 영향에 관해 이야기하긴 어렵습니다. 이는 지역에 따라, 물건 형태에 따라 다르게 나타날 것인데요, 지난 2~3년간 부동산 급상승기에 가격의 상승이 가팔랐던 지역, 그리고 상승이 가팔랐던 인기 주택형의 경우는 양도소득세 부담으로 매물 잠김 현상이 심화될 가능성도 있어 보이며, 그로 인해 높아진 매도 호가를 반영하여 보다 시장에 매물이 나올 가능성이 있습니다.

그러나 이번 상승장에서 가격 상승 폭이 상대적으로 크지 않은 지역들이나, 이제 겨우 과거 고점에 물려 손실을 털고 매도할 수 있는 상황에 처한 소유자들의 물건들은 4월 1일 이후에도 매물이 잠기지 않을 것으로 생각됩니다.

일부에서는 매도인들이 늘어난 양도소득세 부담을 매수자에게 전가하기 위해, 매도호가를 높이며 가격이 더 올라갈 것이란 의견을 내놓습니다. 그러나 매도자들이 담합해서 호가를 올린다고 해서 부동산의 가격이 무조건 오르는 것은 아닙니다. 결국 매수자들이 쫓아가 주어야, 오른 호가를 받아주며 매수해주어야 매매 가격이 오르는 것입니다.

무주택 실수요자의 경우는 아직 대출 규제가 많이 가해져 있지 않기 때문에, 대출을 활용하여 자본 차입을 할 수 있는 여력이 상대적으로 높은 편입니다. 그러나 무주택자들이 쉽게 큰 자본을 들여서 10억이 넘는 소위 인기 지역의 부동산을 매입하는 데에는 한계가 있지 않을까 생각합니다. 이들 타겟의 매수 고려 아파트들은 최대 7~8억이 넘지 않는 범위 내에서 대출 등 금융자본을 활용하여 내 집 마련에 나설 수 있으리라 생각합니다.”

“4월 1일 다주택자 중과세가 적용됩니다. 팔 사람은 이미 팔았을 것이고, 단기임대사업자를 낼 사람도 이미 냈을 것입니다. 장기임대로 내거나 일단 기다려보자는 다주택자들만 남아 있을 텐데요. 그러면 매물 잠김 현상 생기겠지요. 실수요자들은 막상 매수하려고 시장에 나서 보면 매물이 없어서 당황하고 가격이 높아서 당황할 거예요. 실수요자들은 시기와 상관없이 자금에 맞춰서 내 집 마련하시는 것이 맞습니다.

다만 하반기부터 서울 입주 물량 나오기 시작하고 규제도 누적되고 있으며, 무엇보다 최근 급등가격이 다소 부담스러운 수준이기 때문에 당장 집이 필요 없는 실수요자들은 서울 청약 물량에 도전하면서 몇 년 기다려보고, 조정기 기회를 노려보는 것도 좋을 듯합니다.”

“현재 강남권은 급등한 호가를 두고 매도자와 매수자가 줄다리기하는 모양새입니다. 호가에 거래가 된다면 새로운 최고가가 되는 것인데 이 줄다리기는 결국 심리 싸움이 될 것입니다. 누가 더 여유 있는 게임을 할 수 있느냐죠.

하지만 안타깝게도 4월 1일부터는 8.2 부동산 대책의 적용으로 다주택자들은 이미 매도를 했거나 임대 주택 등록을 완료했기에 양도소득세 중과를 피하기 위한 급매물은 사라질 것이고, 비교적 여유 있는 1주택자의 정상적인 매물만이 시장에 나와 결국 매도자 우위 시장이 될 가능성이 큽니다.

따라서 급등한 가격으로 당장 강남권을 추격 매수하는 것보다는 입주 물량이 집중된 12월을 전후로 매수 타이밍을 고려해 보는 것이 좋을 듯하며, 상대적으로 덜 오른 비강남권 지역을 경매나 공매로 저렴하게 매입하는 것도 훌륭한 내 집 마련 전략이라 할 것입니다.”

“양도소득세 절세 차원의 매도 희망 물건들은 이미 시장에 나왔고, 이 매물들까지 포함된 시세가 현재 시세이기 때문에, 양도세 강화로 인한 가격 인하 효과는 더 없을 것으로 예상합니다.

추가 급매물이 나올 것으로 기대하고 있던 실수요자라고 한다면 오히려 기다리는 과정에서 가격이 더 오르거나 희망 매물이 줄어드는 사례도 증가하고 있죠. 결국, 가격이 많이 오른 매물을 매수하거나 실수요가 적은 입지의 매물들만 매수가 가능한 것이지요. 다주택자 양도소득세 강화와는 무관하게 입지와 상품 경쟁력에 따른 부동산 시장이 전개될 것입니다.”

“우선 제도 시행 지역(조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역) 부동산 매물이 줄어들고 매수세도 약해질 겁니다. 제도 시행 전 팔아야 하는 물건은 이미 시장에서 거래가 다 끝났기 때문입니다. 부동산 시장은 심리적인 요인이 많아서 부동산 가격이 상승할 때는 실수요자도 몰리지만, 가격이 보합이면 실수요자 수요도 주춤하죠.

따라서 내 집 마련 생각했던 실수요자들이 조금 더 지켜보자는 생각으로 전세로 다시 몰릴 겁니다. 따라서 현재 전셋값이 보합인 서울 등 주요 지역 전세 가격이 서서히 상승하고, 경기도, 인천 등 외곽 신규 아파트 입주가 많은 곳 전셋값은 하락할 것으로 보입니다.

전세가 부족한 지역과 넘치는 지역의 양극화가 심화 될 것입니다. 전세 양극화와 매매 보합이 올해 수도권 전반적으로 나타날 겁니다. 강남 등 최근 주요 지역 매매 가격 급등에 대한 추격 매수는 제한적이고 주변 지역 덜 오른 지역으로 수요가 확산될 걸로 보입니다.

실수요자 입장에서는 매매 가격 보합 기간 중 서울 주요 지역 및 본인 관심 지역을 꾸준히 조사하면서 기회를 보는 것이 좋을 듯합니다. 여전히 서울 주요 지역에는 재개발, 재건축 늦어지는 곳이 많아 공급이 부족합니다. 반면 경기도, 인천 외곽 지역으로는 분양, 입주 물량이 많아 한동안 보합이 지속될 걸로 예상되어 천천히 실거주를 노려 봐도 될 듯합니다. 시장 상황이 서울 수도권 주요 지역은 급상승 후 조정이라서 실수요자 입장에서는 기회입니다.

다만, 서울 수도권 주요 지역 신축 아파트 가격은 입지 대비 고평가된 곳이 많으니 주의 바라고, 구축 아파트 중심으로 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다. 꾸준히 주요 관심 지역 조사해서 좋은 가격, 좋은 입지에 내 집 마련하시길 바랍니다.”

“양도소득세가 중과되면 많은 전문가의 예측대로 매도 물량은 잠기게 됩니다. 거래될 매물이 감소한다는 예측이 나오고 있고, 수요는 가격 상승에 비례해 증가하다 보니 급증한 수요가 중심지의 한정된 매물로 쏠리고 있습니다. 매도 물량의 상승세가 가파르면 가격을 올리거나 매매를 보류하는 등 희소성은 더욱 강화될 것입니다. 실수요자들에게는 불리하겠지만 무주택자나 1주택자들은 분양에 집중할 것이고, 올 하반기 수도권 입주 물량 급증 시기를 노려서 탈서울을 하거나, 아직 서울 시내 급등하지 않은 지역의 투자도 활발해질 것으로 보입니다.

따라서 실수요자라면, 첫째 출퇴근 가능한 지역 선에서 분양에 집중하고, 둘째 신도시의 신축 아파트를 체크할 것. 셋째는 서울 접근성이 좋은 지역의 재개발, 재건축 투자를 노려볼 것. 넷째 서울 내에서 아직 급등하지 않은 곳 중 가족의 취향에 맞는 곳을 살펴 갭 메우기의 흐름을 타볼 것을 추천합니다. 혹 여유가 좀 있는 실수요자라면 시장에 조정이 찾아올 때까지 조금 더 기다려볼 것!”

“4월 1일을 기점으로 양도소득세가 2배가 오릅니다. 부동산 정책에 민감한 다주택자라면 일부 주택을 정리하거나 임대 주택으로 돌리고 있는데요, 이는 다주택자가 시장에 내놓는 물건이 적어진다는 의미입니다. 매매할 물건이 줄어드니 공급 감소로 이어지겠지요. 다주택자가 보유한 물건은 시간이 지나도 오른다는 확신이 있는, 그리고 그 전에 상승이 많았던 아파트입니다. 즉 아주 좋은 물건이라는 뜻입니다. 입지가 좋은 물건은 사려는 실수요자는 더 많은 돈을 지불하거나(양도소득세만큼 더 오르는 효과) 혹은 전・월세로 들어가게 될 확률이 높습니다.

이러면서 호가는 올라갈 것이고요. 다만 양도소득세 중과가 되는 지역은 조정대상지역이니 비조정대상지역은 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다. 결국 자금이 부족한 실수요자들이 비조정대상지역 내 주택으로 몰리게 되어 비조정대상지역의 매매가 활발해질 수 있습니다. 자금이 많은 실수요자는 대출 규제나 양도소득세 규제에서 자유롭고, 돈이 없는 실수요자들은 더 어려운 상황이 되는 것입니다.”