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2003년 송도 개발이 본격화되었을 당시 방문했던 인천은 신기한 곳이었습니다. 인천만 볼 때는 그런가 보다 생각했는데 다른 지역과 인천을 비교해보니 강한 의문이 생겼습니다.

‘왜 이렇게 싸지?’

시세가 싸다는 이유만으로 오히려 경계했습니다. 인천이라는 지역의 부동산 품질이 나쁜 것이 아닌가 하는 의심이 들었습니다. 아무리 가격이 싸도 품질이 의심되면 소비자들은 매수하지 않으니까요.

대구와 비교해 보았습니다. 그리고, 부산, 대전, 광주와 비교해 보았습니다. 다른 광역시 지역과 비교하면 할수록 신기했습니다. 물론 당시의 가격 차이는 지금처럼 더블 스코어가 날 정로도 크지 않았지만, 서울과 광역시들의 아파트 시세 차는 상당했습니다. 서울의 프리미엄이 본격화되던 시기였거든요.

서울의 프리미엄은 서울뿐 아니라 서울 주변까지 영향을 줍니다. 1기 신도시들의 시세까지 큰 폭으로 상승하게 할 정도였으니까요. 당시, 1기 신도시의 시세가 인천보다도 훨씬 높았습니다.

서울의 영향으로 수도권 지역의 거의 모든 지역의 시세가 오르는데 유독 인천만 몇몇 이슈가 있는 지역을 빼면, 가격이 정말 거의 움직이지 않는 것이었습니다.

2003년부터 송도 신도시가 개발되기 시작합니다. 그런데 송도의 시세는 인천의 기존 지역과는 다른 위상을 보여주었습니다. 초기 송도에 불었던 부동산 광풍은, 실수요와 투자 수요가 모두 공존했기 때문에 가능했습니다.

송도 개발 시작 후 청라와 영종을 추가 개발하던 시점에 금융위기가 왔습니다. 인천은 다시 고난의 시간을 맞이해야 했지요. 인천 구도심과 신도시의 흥망성쇠를 보며 인천지역 지역이 더 신기하게 느껴지기 시작했습니다.

인천광역시는 유일하게 인구가 증가하는 광역시입니다. 이 팩트 하나로 인천광역시의 미래는 한마디로 말할 수 있습니다. 인천의 가치는 점점 높아지고 있다!

구체적인 인구 통계를 볼까요?

인천에서는 부평구가 가장 인구가 많습니다. 약 54만 명이고요. 남동구도 만만치 않습니다. 53만 명이 넘지요. 서구도 인구가 꾸준히 증가하는 곳이죠. 51만 명이고요. 남구가 42만 명, 연수구가 33만 명, 계양구가 32만 명, 중구가 11만 명입니다.

인구수를 보면 인천은 대단한 곳입니다. 행정구/군이 10개이므로 평균 30만 명이라는 의미입니다. 인구수는 어느 정도 안정이 되어 있다는 것이지요. 인구수는 부동산에서 가장 중요한 수요와 직결되는 지표라고 여러번 말씀드렸습니다.

그렇다면 이렇게 안정적인 수요층을 가지고 있는 인천인데 그동안 왜 가격이 높지 않았을까요? 그리고 왜 최근에 와서야 몇몇 지역의 위상만 높아졌을까요?

연수구가 시세가 가장 높습니다. 부평구가 2위고요. 이어서 남동구, 서구, 계양구 등의 순입니다.

인천 지도와 함께 보시겠습니다.

통상적으로 메인 일자리 지역에 가까우면 가까울수록 부동산 시세가 높다고 말씀드렸습니다. 인천의 메인 일자리는 어디일까요? 바로 부평구와 남동구입니다. 시세가 2위, 3위 지역이지요.

그렇다면 연수구는 뭘까요? 왜 연수구 아파트 시세가 가장 높은 것일까요? 지금 일자리는 부평구나 남동구보다 월등히 적지만 미래 일자리, 미래 가치가 있는 곳이기 때문입니다. 물론 연수구 모든 지역이 미래가치가 있는 것은 아닙니다.

연수구만 따로 보겠습니다.

예상대로 송도동이 압도적으로 높습니다. 다른 동은 모두 연수구 평균보다 낮은 시세입니다. 송도동의 시세가 높은 이유는 송도국제도시의 미래가치가 반영된 것이겠죠. 이 이야기는 나중에 연수구 지역을 다루는 칼럼에서 더욱 자세히 말씀드리겠습니다.

인구와 시세를 함께 보겠습니다.

연수구와 중구는 인구수보다 더 높게 평가된 것으로 보이고, 계양구와 남구는 인구수보다 낮게 평가된 것으로 보입니다. 바로 이 부분이 인천광역시의 부동산을 이해하는 열쇠가 될 것입니다.

연수구는 송도국제도시의 미래가치가 반영되었기 때문이라고 말씀드렸습니다.

중구도 마찬가지입니다. 영종도라고 하는 엄청난 잠재 미래 가치를 가지고 있는 지역을 포함하고 있기 때문입니다. 시간이 상당히 걸리겠지만 확실하게 우상향으로 갈 수 있는, 그래서 인구가 계속 증가하고 있는 지역이라고 보시면 됩니다.

그렇다면 반대의 평가를 해야 하는 계양구와 남구를 보겠습니다.

지도상의 입지만 보면 계양구가 인천광역시 10개 구/군 중에서 가장 비싼 지역이어야 합니다. 메인 일자리인 부평구와 그보다 영향력이 훨씬 더 큰 서울이라는 거대 일자리를 모두 끼고 있는 입지이기 때문입니다. 그런데 왜 시세는 상대적으로 낮을까요?

계양구는 저평가된 곳이 아니라 소비자들이 그렇게 시세를 평가한 곳입니다. 소비자들이 인근 입지인 부평구나 서구만큼 지불하기에는 비싸다고 생각한 것이죠.

결국, 계양구 내에는 선호하는 입지와 선호하는 상품이 많지 않다는 의미가 됩니다. 남구도 같은 이유로 이해하시면 되는 것이고요. 역시 같은 생활권이라고 할 수 있는 연수구나 남동구보다 입지적, 상품적 가치가 낮다고 평가를 받은 것입니다.

자체적인 일자리가 많고 거주 인구수도 많은 곳이 부평구와 남동구라고 말씀드렸습니다. 인천 내에서는 흔들리지 않는 경쟁력을 가지고 있는 곳이 될 것이고요.

연수구, 서구, 중구는 각각 송도, 청라, 영종이라는 미래가치를 품고 있는 지역입니다. 이곳은 인천이 아닙니다. 송도, 청라, 영종입니다. 인천이라는 타이틀을 떼어내야 더 위상이 높아지는 지역이기 때문입니다.

계양구와 남구는 거주 인구가 상대적으로 많습니다. 배후에 많은 일자리도 있고요. 하지만 입지 경쟁력, 상품 경쟁력이 높지 않습니다. 따라서 그 지역 안에서 반드시 경쟁력이 있는 입지, 상품 경쟁력이 있는 상품을 선별해야 합니다.

정말 여러 번 강조를 드리지만, 부동산은 가격만 싸다고 접근하시면 안 됩니다. 입지와 상품을 먼저 고려하셔야 합니다. 이는 인천광역시뿐 아니라 모든 지역의 부동산에 해당하는 이야기입니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong

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