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2013년 후반기부터 상승하기 시작한 서울 아파트값은 작년 8·2 부동산대책 이후 잠시 숨 고르기를 하다 다시 상승을 이어가고 있다. 그런데 이번 상승의 주체는 단연코 재건축 이슈가 있는 강남권이다.

일부 언론에선 강남과 비강남의 양극화가 더욱더 심해질 것이라는 전망을 하는데, 과연 앞으로의 움직임은 어떨 것인지, 그리고 비강남이라도 집을 사는 게 좋을 것인지, 마지막으로 어느 타이밍에 사는 게 좋을 것인지를 짚어보자.

2008년 12월 서울 아파트 중위가격은 4억 8,084만 원 이었다. 그리고 한강을 기준으로 남쪽을 강남, 북쪽을 강북으로 분류했을 때 08년 12월 강남의 아파트 중위가격은 5억 6,782만 원이었고 강북의 아파트 중위가격은 3억 7,665원이었다. 08년 12월 당시 강남과 강북의 가격 차는 1억 9,116만 원으로 2억 원이 채 넘지 않았다.

하지만 2015년부터 강남이 본격적으로 상승하기 시작하여 강남과 강북의 가격 차이가 급격히 벌어지기 시작했고 급기야 2018년 1월에는 4억 원이 넘게 벌어졌다.

좀 더 세부적으로 들여다보면 2015년 1월부터 2018년 1월까지 강북은 3억 6,064만 원에서 4억 7,969만 원으로 1억 2천만 원 정도 상승했는데, 같은 기간 강남은 5억 8,086만 원에서 8억 9,683만 원으로 3억 1,500만 원이 넘게 상승한 것이다.

그러나 비싼 만큼 상승하는 금액도 다를 것이니 비율로 계산한 수치를 살펴볼 필요가 있다.

비율적으론 강남이 강북보다 약 160%대, 약 1.6배 가격을 유지해 왔다. 그러다 그 차이가 벌어지는 시점이 2016년도부터다. 즉, 15년까지는 강남과 강북이 비슷한 비율로 상승하다가 16년부터는 강남이 더 높은 비율로 상승한 것이다.

그 결과 현재는 강남과 강북의 차이가 187%로 벌어졌다. 비율로도 역대 최고의 가격 차가 되었으며 조금만 더 벌어진다면 이제 2배가 된다.

여기서 사실 우리가 가장 궁금한 건 강남 아파트값이 앞으로도 계속 상승을 할 것인지, 그리고 강북도 강남 따라 다시 상승을 시작할 것인지 아닌지다. 현재의 위치와 추가 상승 여부를 가늠할 수 있는 지표는 여러 가지가 있겠지만 기존 칼럼에서 소개했던 매매, 전세지수에 따른 상승 동력 수치를 살펴보자.(아래 링크 참고)

전셋값도 상승하고 있지만, 매매가가 훨씬 큰 폭으로 상승하면서 상승 동력은 빠른 속도로 하락하고 있다. 하지만 과거 최저치에 비교한다면 현재 위치는 아직 상승할 여력이 남아있다고 판단하는 데 큰 무리가 없다.

게다가 서울의 턱없이 부족한 입주 물량과 함께 재개발, 재건축에 따른 멸실 주택, 그리고 초과이익환수제, 분양가상한제 등의 정책에 따른 재건축 및 분양 심리 위축은 곧 공급 부족을 일으키고, 최저임금의 두 자릿수 인상 및 경기회복, 경제 확장으로 인플레이션의 가속화 등 종합적인 요인들을 펼쳐놓는다면 수도권 중 남부지역에 집중된 과도한 입주 물량만 가지고 주택가격의 보합 또는 하락을 전망하기엔 역부족이다. 즉, 당분간 추가 상승은 불가피해 보인다.

그렇다면 강북의 향후 가격 움직임은 어떨까? 강남이 올랐으니 강북도 따라 오를 것인가, 아니면 질적 시장의 돌입으로 좋은 곳만 계속 오르는 현상이 발생할 것인가?

이와 같은 궁금증을 해결하기 위해선 먼저 강남의 특성을 살펴보아야 한다. 강남은 대한민국에서 가장 비싼 지역의 대명사로 일컬어지지만, 이는 흔히 강남구, 서초구, 그리고 송파구와 강동구 정도를 말한다.

하지만 위에서 제시한 데이터에서 강남이란 한강 이남 전체를 의미하기 때문에 여러 측면으로 해석해보아야 한다. 부촌의 비싼 아파트 즉, 그들만의 리그에 해당하는 강남 아파트의 가격 움직임은 당장 강북에 영향을 미치지는 않는다. 예컨대 반포 아크로리버파크가 3.3㎡당 5천만 원이 넘었을 때 이와 같은 이슈는 잠시 뉴스거리가 되었을 뿐 당장 강북 아파트의 가격이 상승하지는 않았다.

하지만 이 가격은 서초구, 강남구 신축 아파트의 새로운 가격 기준이 되었다. 즉, 재건축을 바라보는 아파트들의 가격 기준이 된 것이다. 그리고 그 영향이 송파구, 강동구에도 미치면서 재건축 이슈가 있는 오래된 아파트의 가격상승이 시작되었고, 덩달아 일반 아파트들도 함께 오르기 시작한다. 그리고 지금 아크로리버파크는 3.3㎡당 약 7천만 원까지 올랐다.

그렇다면 이 분위기는 강북으로도 전이될 수 있을까?

과거 사례를 살펴보면 05년도 1월부터 강남구 아파트값이 오르기 시작했다. 그리고 얼마 후 강 건너 성동구가 오르기 시작했고 그다음엔 강서구, 마지막으로 강북구까지 올랐다.

즉, 서울에서 비싼 지역 순으로 시차를 두고 아파트값이 올랐고, 강북구의 경우 순서는 마지막이었지만 상승률은 오히려 가장 높았다.

그런데 재미있는 건 현재 시점에도 강남구가 급격히 상승하고 있고 성동구가 비슷한 움직임을 보이며, 아직 강서구와 강북구는 큰 움직임을 보이진 않고 있다. 만약 과거 패턴을 반복한다면 강북 또한 일정 시점 후부터는 다시금 강남과의 가격 차이를 줄이며 상승할 가능성이 있어 보인다.

부동산 시장은 좋은 입지라면 계속해서 상승하는 특성이 있다. 하지만 가격은 상대적인 것이다. 대세 상승기에는 일정 시차를 두고 대부분의 부동산이 상승한다. 만약 강북지역의 실거주 아파트 매입을 고민하고 있다면 과거 꾸준히 유지해 왔던 강남과 강북의 가격 비율이 일시적으로 깨어진 현재의 시점이 오히려 강북 아파트를 매입하기에 적절한 시기라 할 수 있을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

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다꿈스쿨 멘토

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