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지금 아파트 가격은 싼 걸까 비싼 걸까?

새벽하늘의 '부동산 아울렛', 지금 아파트 가격을 가늠하는 방법에 대해 알아봅니다!

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

성공적인 투자 경험으로
15년간의 공무원 생활을 청산하고,
부동산/경매 전문 리츠사 및 로펌
이사직을 거쳐
현재 부동산 투자/무역분야 법인의
대표이자 다꿈스쿨 멘토인
새벽하늘과 함께
'새벽하늘의 부동산 아울렛'을
연재합니다.

내 집 마련부터
부동산 재테크와 법률까지 아우르는
알찬 내용의 칼럼으로 매주 화요일
여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)

내 집 마련을 위해 주택, 특히 아파트를 살 때는 신경 써야 할 것들이 많습니다. 그중 가장 중요한 건 무엇일까요? 교통, 학교와 학군, 백화점, 마트와 같은 주변 편의시설, 채광에 있어 중요한 향, 그리고 향후 개발 호재 등 정말 고려해야 할 것들이 많을 수밖에 없을 것입니다.


하지만 그 무엇보다 중요한 건 바로 살 때 당시 가격 위치입니다. 아파트 가격은 장기적으로 우상향하는 과정에서 상승과 하락을 반복하는데 그 파도 가운데 어느 시점의 가격일 때 샀느냐에 따라 나중 집을 팔 때 수익이 결정되기 때문입니다. 아무리 실거주라 해도 최소한 손해는 보지 않아야 하니까요. 이번 칼럼에선 아파트의 현재 가격 위치를 대략 가늠해 볼 방법에 대해 이야기 하도록 하겠습니다.

우리나라의 집값은
싼 편일까, 비싼 편일까?

우리나라의 집값은 비싼 편일까요, 싼 편일까요? 그냥 이렇게만 질문한다면 대부분의 사람은 비싸다고 할 겁니다. 왜냐하면, 그 어떤 재화보다 비싼 게 바로 부동산이며 집이니까요.


하지만 다른 나라들과 비교해 봤을 때는 어떨까요? 어떤 나라의 집값이 얼마나 비싼지를 가늠해 보기 위해서는 정말 다양한 지표들을 비교해봐야 할 것입니다. 나라별 조건과 환경들은 제각각 다를 것이니까요.


그런 다양한 변수를 고려해 집값의 위치를 보여주는 지표 중 가장 보편적으로 사용하는 PIR이란 수치가 있습니다. Price to Income Ratio의 약자로 가구소득 대비 주택 가격 비율을 뜻하는 것이죠.

OECD에서 발표한 가구 소득 대비 주택 가격 비율 지수

출처직방

위 자료의 수치는 OECD 국가의 가구 소득 대비 집값 평균을 100으로 하여 나라별 수치를 지수로 표시한 자료입니다. 간단히 말해 숫자가 높을수록 소득 대비 집값이 비싸다고 이해하시면 되겠습니다.


우리나라의 지수는 2016년 기준 60.1로 OECD 국가 중 가장 낮습니다. 물론 이 자료 하나만으로 단정 지을 순 없겠지만 OECD에서는 가구당 소득 수준 대비 우리나라의 집값이 다른 나라들에 비교해 상대적으로 저렴한 편이라 평가하고 있습니다.


이처럼 PIR은 국가 간 주택 가격 수준을 비교하는 자료로 사용되지만, 개별적인 주택에 대입시킬 경우 현재의 가격 수준이 어느 정도인지를 파악할 수 있습니다. 조금 더 구체적으로 PIR에 관해 설명해 보도록 하죠.

내 연봉으로 몇 년을 모아야
집을 살 수 있을까?

대한민국 국민은 태어나면서부터 치열하게 경쟁해야 하는 운명일지도 모르겠습니다.


초, 중, 고 12년 동안 정말 열심히 공부해서 치열한 경쟁을 통해 대학에 들어가고, 졸업과 함께 또 한 번의 치열한 전쟁을 거치며 회사에 입사합니다. 그렇게 인생을 바친 결과물이 바로 연봉이죠.


그 연봉을 한 푼도 안 쓰고 고스란히 몇 년을 모아야 집을 살 수 있는지 수치화한 것이 바로 PIR입니다. 좀 더 구체적으로 말하자면 도시 근로자 가구당 평균 소득을 몇 년 동안 모아야 집을 살 수 있는가를 산출한 것이죠. 나 혼자만이 아닌, 온 가구 구성원이 받는 연봉을 모두 합쳐야 한다는 것입니다.


아래 아파트를 예로 들어보겠습니다.

직방에서 본 ‘동양2차’ 아파트 전용 59㎡ 매매 실거래가

출처직방

서울 동대문구 휘경동에 있는 '동아2차' 전용 59㎡의 국토부 실거래가 그래프 입니다. 과거 시세를 보니 2006년에는 1.7억 정도였는데 상승과 하락을 반복하면서 현재는 3억 초반 정도의 시세를 유지하고 있습니다. 그리고 이 아파트의 개별적인 PIR은 아래와 같습니다.

‘동양2차’ 아파트 전용 59㎡ PIR 그래프

출처직방

그래프에 나타난 수치 중 가장 낮은 수치는 2005년의 4.74입니다. 이 숫자가 의미하는 것은 2005년 당시 가구당 평균 연봉을 4.7년 동안 모을 경우 이 집을 살 수 있었다는 뜻입니다. 지금껏 가구당 평균연봉은 매년 꾸준히 상승해 왔고 따라서 집값이 그대로 있거나 떨어지면 PIR 수치는 낮아지고, 집값이 가구당 평균 연봉 상승 폭 보다 높게 상승하면 PIR 수치는 올라가는 구조입니다. 그리고 중간에 빨간 선은 해당 기간 이 아파트의 평균 PIR이죠.


내용을 좀 더 해석해볼까요? 이 아파트는 2005년이 가장 저평가된 시점이었고 2008년에 가격이 급등하면서 최고가를 경신했으며 이후 다시 가격이 하락하다가 2014년을 기점으로 다시 상승하기 시작합니다. 그리고 현재의 시세 대비 PIR은 5.83으로 평균점보다 제법 윗부분에 있죠. 즉, 지금 시점은 그동안의 평균보다 다소 높은 가격 위치에 있다는 것이며 추가로 상승한다 해도 그 폭은 크지 않을 가능성이 높다고 해석할 수 있겠습니다.


그렇다면 다른 아파트를 한번 살펴보겠습니다.

직방에서 본 ‘답십리대우’ 아파트 전용 114㎡ 매매 실거래가

출처직방

같은 동대문구 중 답십리동에 있는 '답십리대우' 전용 114㎡입니다. 2006년에 3억 중반 정도의 가격이었고 상승과 하락을 반복하여 최근(2017년 12월) 거래된 가격은 5.3억 원입니다.


그렇다면 이 아파트의 현재 가격 위치는 어느 정도일까요?

‘답십리대우’ 아파트 전용 114㎡ PIR 그래프

출처직방

2015년을 시작으로 조금씩 상승하고 있지만, 현재의 가격 위치는 아직 평균에도 도달하지 못한 상태입니다. 그렇다면 이 아파트는 지금 시점에 매입해도 나쁘지 않다고 해석할 수 있겠죠.


물론 이런 수치가 절대적일 수도 없고 맹신해서도 안 됩니다. 하지만 현재의 가격 위치가 대략 어디쯤인지 가늠해보는 차원에선 매우 유용한 수치라 할 수 있습니다.

아파트 가격 상승기에
조금 더 싸게 살 방법은?

지금까지의 내용을 종합해 만약 현재 시점에서 답십리대우 114㎡를 산다고 가정해보겠습니다.


작년 12월까지의 실거래가는 5.3억 원 이었습니다. 그러나 지금 매도자 입장에서 내놓는 가격은 5.8억 원이네요. 직전 실거래가 기준 무려 5천만 원이나 올려버렸습니다.


이렇게 되면 얘기가 좀 달라질 수 있죠. 5.8억 원을 기준으로 한다면 위에서 본 PIR 수치가 평균점을 넘어가게 되는 것이니까요. 상승세를 타고 있는 것이 눈에 보이기는 하지만 이 가격 위치라면 사실 좀 부담스러울 수밖에 없습니다.

직방에서 본 ‘답십리대우’ 시세 정보

출처직방

이럴 땐 부동산 경매를 활용하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

‘답십리대우’ 경매 낙찰 사례

출처직방

앞서 보여드린 답십리대우 114㎡ 경매가 진행되었고, 얼마 전 5.12억 남짓 가격에 낙찰되었네요. 이 가격이면 호가가 급등하기 전 거래된 가격보다 더 저렴하게 매입한 것이니 잘 받은 케이스라 할 수 있겠습니다.


이렇듯 집을 살 때는 현재의 가격 위치가 정말 중요합니다. 따라서 그 위치를 대략 가늠할 방법을 익혀둔다면 훨씬 좋은 타이밍, 좋은 가격 위치에서 내 집 마련이 가능할 것입니다.

글. 새벽하늘(김태훈)

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

다꿈스쿨 멘토

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320


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