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무조건 GO! 올해 서울 3대 분양 단지는 이곳!

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #7. 실수요자라면 GO! 2018년 서울 3대 분양단지는 어디?

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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자인
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.

2018년도는 입주 물량도 많고 분양 물량도 많습니다. 2018년 입주 물량은 43만 가구로 역대 최대 규모이며, 이전까지 아파트 입주 물량이 40만 가구를 넘은 해는 1992년(40만 4,198가구), 1994년(41만 4,469가구), 1995년(41만 9,430가구), 1997년(43만 2,128가구) 등 총 4회뿐이었습니다. 2018년 분양 물량만 34만 5,448가구로 작년(21만 4,522가구)보다 61%나 많습니다.

올해 입주 물량이 많은 것은 2015년, 2016년도에 분양이 많았기 때문이고, 올해 분양 물량은 2020년, 2021년 입주 물량으로 이어진다고 보시면 됩니다.

이 중에서도 재개발, 재건축 등을 통해 인프라가 좋은 도심에 비교적 저렴하게 분양되는 아파트도 많기 때문에, 실수요자들은 올해 분양 시장을 주목해 봄 직 합니다.

먼저 뉴스를 살펴볼까요?

“2018년 무술년은 황금 개띠의 해다.

새해에 실수요자 위주로 재편된 시장에서

총명한 선택을 해야 한다.

내년에는 재건축과 재개발 등

정비 사업 일반 물량이

역대 최고치를 기록할 전망이다.

기존 인프라가 잘 갖춰진 곳에

새 아파트가 공급되기 때문에

아직 내 집을 마련하지 못한

실수요자들의 관심이

분양시장에 집중될 것으로 보인다.”


- 기사 내용 中 -

2018년 분양 물량 중 올해 전국의 정비 사업장에서 2000년 이후 최대 물량인 5만6,000여 세대가 쏟아질 예정인데, 그 중 서울 내 물량이 1만 3,312세대에 달합니다. 정비 사업장에 분양을 한다는 것은 재개발, 재건축 아파트의 일반 분양이기 때문에 신도시보다는 구도심이나 도심에 있는 경우가 많습니다. 따라서 입지 측면에서 매우 좋겠지요.

이 중 주목해 봐야 할 분양 예정 단지와 인근 아파트를 함께 살펴 보겠습니다.

올해 분양 예정인 서울 주요 단지

2018년 서울 3대 분양 단지 1. 디에이치자이(개포주공8단지 재건축)

위 표는 올해 서울 내 주요 분양 예정 단지입니다. 재건축, 재개발의 일반 분양분이 매우 많은 것을 알 수 있습니다. 이 중 3대 분양 단지를 꼽으라면 첫 째, 개포주공8단지(개포상록8단지)가 재건축 되는 디에이치자이입니다.

현대건설 컨소시엄(현대건설, GS건설, 현대엔지니어링)은 강남구 일원동 611-1 일원(개포주공8단지 재건축)을 재건축하여 개포 디에이치자이(가칭)를 분양합니다.

현재 최고 12층, 총 10개 동, 총 1,680가구인 개포주공8단지는 디에이치자이로 재건축되어, 최고 35층 18개 동 총 1,996가구가 분양됩니다. 이 중 장기전세주택이 306가구이고 나머지 1,690가구가 일반 분양 분입니다.

전용 62㎡부터 154㎡까지로, 소형 평수부터 중대형까지 다양한 면적 타입으로 구성될 예정입니다.

직방 앱에서 살펴 본 개포주공8단지 인근 아파트의 평단가. 직방 앱에서는 지도상에서 해당 동네의 아파트별 평단가를 쉽게 볼 수 있다.

출처직방

작년 현대건설 컨소시엄이 부지 매입 잔금을 치룰 때만 해도 분양가는 평당(3.3㎡) 4,500만~4,800만 원으로 예상되었지만, 현 정부의 부동산 규제와 주택도시보증공사(HUG)의 강남권 고분양가 규제 등으로 평당 4,000만~4,200만원으로 분양가가 책정될 것으로 업계는 전망하고 있습니다.

개포주공8단지 인근 아파트의 시세는 어떨까요? 대각선으로 맞은 편에 있는 은마 아파트는 평당 5,000만 원을 향해 가고있습니다. 최근 재건축에 대한 기대로 더 상승하고 있는데요, 지어진 지 40년이 다 되어 가는 은마 아파트의 평단가가 5,000만 원에 육박하는 것과 비교하면, 강남 한복판 새 아파트가 평단가 4,000만 원에 책정된다고 했을 때 꽤 싸게 느껴집니다.

은마아파트의 평단가와 실거래가. 직방 실거래가 이지뷰를 통해 아파트의 매매/전월세 실거래가를 그래프로 볼 수 있다.

출처직방

따라서 주변 시세보다 월등히 싸게 분양할 가능성이 높기 때문에 실로 로또 분양이라 할 만 합니다. 따라서 청약 조건이 된다면 꼭 청약해보시는 것이 좋습니다.

2018년 서울 3대 분양 단지 2. 마포그랑자이(염리 3구역 재건축)

두 번째는 마포그랑자이(염리3구역 재건축)은 아현 뉴타운입니다.

염리3구역의 위치

출처직방

마포 재개발 정비 사업 구역 중 염리3구역은 지난 12월 29일 관리 처분 변경 총회가 잘 통과되었습니다. 2월 정도에 조합원 동 호수 추첨이 예상되고 조합원 분들에게 먼저 모델 하우스 개방이 되고 3월 경 일반 분양 예정입니다.

염리동은 직주근접성이 좋은 동네입니다. 강남, 강북, 여의도 등 주요 업무 지구 어디로든 이동이 쉽죠.

직방 앱에서 살펴 본 염리동과 그 인근 동네의 평단가. 직방 앱은 지도상에서 시/군,구/동별 평단가를 쉽게 볼 수 있다.

출처직방

염리동의 평단가는 2,100만 원 정도로 아현동(2,700만 원), 공덕동(2,400만 원), 대흥동(2,300만 원) 등 인근 동의 평단가에 비하면 저렴한 편입니다.

염리3구역 마포그랑자이는 아현 뉴타운의 랜드마크, 마포래미안푸르지오 아파트와 비교해 볼 수 있겠습니다. 일명 ‘마래푸’라는 별명을 가진 아파트이기도 하죠.

마포래미안푸르지오의 평단가와 실거래가.

출처직방

현재 마포래미안푸르지오 24평형의 시세는 8억 3,000만 원 정도로 형성되어 있는데요, 마포그랑자이의 경우 평당 예상 분양가는 대략 2,500만 원 선으로 59㎡형이 4억 후반 대로 예상이 됩니다. 염리3구역의 일반 분양분은 조합원 물건을 제외한 일반 분양분은 대부분 저층이지만, 마포래미안푸르지오와 비슷한 가격대에만 분양을 해도 상당히 매력적입니다.

염리3구역 조합원 분양가와 마포래미안푸르지오 가격 비교

출처아임해피

만약 염리3구역의 조합원 입주권을 매수하여 24평을 분양 받는다면 총 매수 가격은 7억 6,000만 원 정도로, 지은 지 10년이 지난 마포래미안푸르지오의 현재 시세(8억 3,000만 원)와 비교해 봤을 때 대략 7,000만 원 정도의 수익이 예상됩니다.

2018년 서울 3대 분양 단지 3. 청량리 롯데캐슬(청량리4구역 도시 정비 사업)

2018년 서울 3대 분양 중 마지막은 청량리 롯데캐슬(청량리4구역 도시정비사업)입니다.

청량리4구역 위치

출처직방

청량리는 서울 동북부 지역의 관문으로 통하는 교통 요충지입니다. 지하철 1호선과 경의중앙선·경원선·경춘선이 지나고 버스환승센터를 중심으로 60여 개의 버스 노선이 갖춰져 있습니다. 여기에 지난 달 서울과 강릉을 86분 만에 연결하는 경강선 KTX도 개통됐습니다.

또 올해 8월에는 분당선 연장선이 개통될 예정이어서 서울 강남권으로의 이동도 더욱 편리해 질 예정입니다. 수도권 광역급행철도(GTX) B·C 노선도 예비타당성 조사를 진행 중이고요. GTX가 연결되면 여의도와 용산 등 주요 업무지구로의 이동이 한층 수월해 집니다. 수서발 고속열차(SRT)를 청량리역에서 이용하는 방안도 추진 중입니다.

청량리역 초역세권에 해당하는 청량리4구역의 경우 기존에 어두운 집창촌이 있어 미관상, 교육상 좋지 않았는데요, 이를 새로운 모습으로 개발하는 것에 대해 주변에서도 환영하는 분위기입니다.

청량리4구역 조감도

출처동대문구 재정비촉진지구 웹사이트

2021년까지 최고 65층 규모의 주상복합·호텔·쇼핑몰을 짓는다고 합니다. 청량리 롯데캐슬 아파트의 경우 올해 4월 전용면적 84~101㎡ 총 1,372가구(일반분양은 1,291가구) 규모로 분양할 예정이며 동대문구의 대표적 랜드마크로 자리잡을 예정입니다.

아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2,200만 원 선으로 인근 래미안크레시티(2013년 준공)나 답십리래미안위브(2014년 준공)의 현재 평단가와 비슷한 정도로 예상됩니다.

직방 앱에서 찾아 본 청량리4구역 인근 래미안크레시티와 답십리래미안위브의 평단가.

출처직방

전농동은 아파트가 대단지로 형성되어 있고 초,중,고등학교가 잘 배치 되어있어 쾌적한 주거 환경을 가지고 있습니다.

최근 입주한 래미안크레시티 26평형은 작년 1월 대비 1억 이상 올라 현재 호가에도 집을 구하기 힘듭니다. 실제로 2018년 1월 6억 8,000만 원에 15층 매물이 거래되기도 했고요. 청량리역 인근 개발 등의 호재로 시세가 계속해서 상승하고 있는 모습입니다.

래미안크레시티 26평형의 매매 실거래가. 직방 앱 실거래가 이지뷰에서는 해당 아파트의 매매, 전월세 실거래가 그래프를 볼 수 있다.

출처직방

청량리역 건너 재건축 추친위원회 상태인 청량리 미주아파트 역시 시세가 계속 상승 중입니다.

청량리 미주 아파트의 평단가와 실거래가. 매매 실거래가 그래프를 통해 시세가 계속 상승 중임을 쉽게 알 수 있다.

출처직방

청량리 롯데캐슬 분양시 올해 입주하는 동대문롯데캐슬노블레스래미안답십리미드카운티의 시세가 얼마만큼 오를지도 청량리4구역의 관전 포인트입니다.


오늘은 올해 꼭 잡아야 할 분양 아파트와 인근 아파트에 대해 이야기 해 봤습니다. 신DTI, DSR 등 새로 도입되는 제도들 덕에 2018년은 실수요자들에게 내 집 마련에 유리한 해가 되지 않을까 합니다.


꼭 새로 분양하는 아파트가 아니더라도 가치가 높은 인근 지역 아파트들의 평단가, 시세 등을 주의 깊게 살펴보고 나에게 꼭 맞는 아파트를 마련하실 수 있기를 바랍니다!


글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

http://blog.naver.com/iammentor

카페 '똑똑한 부동산 투자'

http://cafe.naver.com/iamhappyschool

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자

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