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고가주택 장기보유특별공제 어떻게 계산하나요? [소통]

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지난번 댓글 이벤트로 많은 분들이 참여해 주셨는데요! 다시 한 번 감사드립니다. 댓글 이벤트 당첨자분들의 댓글을 우선적으로 답변해 드린 뒤, 추가적으로 필요한 댓글에 답변을 달아드릴게요~ 약속을 지키는 누리우리! 오늘부터 열심히 달리겠습니다!

" 국세청 유튜브에서 이번에 개정되는‘고가주택 장기보유특별공제’ 관한 동영상을 봤는데, 

등기부에 등록된 가족 중 한 명이라도 다른 곳에 거주할 경우 

아예 제외가 되는 건가요? 또 공동명의일 경우 세금이 줄어드나요? "

이번 댓글님은 국세청 유튜브 영상을 보시고 댓글을 남겨주셨어요. 영상에서 나온 고가주택을 비롯해 장기보유특별공제를 전반적으로 설명해드릴게요.


1. 고가주택이란?

고가주택은 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 주택을 의미합니다. 여기서 말하는 실지거래가액은 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액입니다.


2. 고가주택 장기보유특별공제는 무엇인가요?

기본적으로 1세대 1주택은 거주자가 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고, 보유기간이 2년 이상인 경우는 양도소득세가 비과세 됩니다. 만약, 취득 당시 조정대상지역 내에 있는 주택이면 보유 기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 하지만 9억 원을 초과하는 고가주택은 비과세 요건을 갖추더라도 9억 원 초과분에 양도소득세가 과세되는데요.


1세대 1주택 고가주택을10년 이상 보유하고, 2년 이상 거주했다면 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.  


3. 장기보유특별공제를 받으려면 어떻게 해야 하나요?

1) 2020. 12. 31. 까지 양도


장기보유특별공제를 받기 위해서는 조정지역, 비지정 지역 또한 취득시기 상관없이 세대 전원이 2년 이상 거주하여야 합니다.


* 단, 세대원의 일부가 질병의 치료나 요양, 근무, 취학 등의 부득이한 사유(입증할 수 있어야 함)로 거주하지 못한 경우에는 나머지 세대원의 거주여부에 따라 거주 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 


세대 전원 2년 이상 거주한 경우 2020년 12월 31일까지는 보유 1년에 8% 보유기간이 10년 이상인 경우 최대 80%를 공제받을 수 있습니다. 하지만 세대 전원이 2년을 거주하지 않은 경우 보유 1년에 2%씩 15년 이상 최대 30%이기 때문에 공제율에서 차이가 크게 나타납니다. 


2) 2021년도 장기보유특별공제율 개정안 


2021년부터 장기보유특별공제율이 달라집니다. 아래 표를 통해 확인해주시기 바랍니다. 

2년 이상 거주하는 경우 보유기간에 따라 달라졌던 고가주택 장기보유특별공제율이 2021년부터는 보유기간과 거주기간에 따라서 달라집니다.


예를 들어 보유기간이 5년, 거주기간이 3년인 경우 두 교차점이 만나는 32%가 공제율이 됩니다. 


4. 장기보유특별공제를 받으려면 어떻게 해야 하나요?

장기보유특별공제를 받기 위해서는 조정지역, 비지정 지역 또한 취득시기 상관없이 세대 전원이 2년 이상 거주하여야 합니다.


​* 단, 세대원의 일부가 질병의 치료나 요양, 근무(취학), 사업 등의 부득이한 사유(입증할 수 있어야 함)로 거주하지 못한 경우에는 나머지 세대원의 거주여부에 따라 거주 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 


세대 전원 2년 이상 거주한 경우 2020년 12월 31일까지는 보유 1년에 8% 보유기간이 10년 이상인 경우 최대 80%를 공제받을 수 있습니다. 하지만 세대 전원이 2년을 거주하지 않은 경우 보유 1년에 2%씩 15년 이상 최대 30%이기 때문에 공제율에서 차이가 크게 나타납니다. 

5. 공동명의로 주택을 소유하고 있는 경우 세금을 줄일 수 있나요?

요즘은 주택을 소유할 때 공동소유를 하는 분들도 많이 계신데요. 공동소유를 하고 있더라도 양도차익을 50%씩 나누어 본인 지분에 대한 양도세를 각자 계산하고 신고 납부 해야 합니다.

ex. 9억 원 이상 주택 공동소유, 양도차익 8억 원, 판매가 12억 원

- 비과세: 4억(양도차익의 50%) X 9억(비과세)/12억(판매가) = 3억
- 과세: 4억(양도차익의 50%) X 12억-9억(판매가–비과세)/12억(판매가) = 1억

따라서 개인 지분으로 4억 중 1억이 과세 대상이며, 본인의 양도가액이 6억 원으로 9억 원 미만이라고 하더라도 전체 비과세로 판단하면 안 됩니다! 전체 양도 가액(12억)으로 판단하셔서 9억 원이 넘은 경우 신고 납부해주세요!


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▶ 양도소득세 비과세 요건 ‘보유기간 2년’ 알아보기 ◀

고가주택이라고 하더라도 장기보유특별공제를 통해 세금을 줄일 수 있습니다! 해당 요건을 확인하셔서 절세하시기 바랍니다.

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국세청

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