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국세청

양도소득세 2년 이상 보유 요건 정확히 알고 있나요?

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오늘은 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건 중 ‘보유기간 2년’에 대해서 설명을 드리려고 해요. 간혹 비과세 요건을 충족했지만, 정확히 알지 못해서 집을 팔지 못하고 재건축일이나 상속일로부터 다시 2년을 채우기 위해 기다리는 분들이 계시더라고요. 오늘은 이 기간에 대해 정확히 알려드릴게요 :)


1. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건이란?

우선 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건부터 한 번 더 말씀드릴게요.

| 양도소득세 비과세 요건

⦁거주자가 구성하는 1세대가
⦁양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고,
⦁보유기간이 2년 이상인 것
(단, 취득 당시 조정대상지역 내에 있는 주택이라면 보유기간 중 2년 이상 실거주)

| 이런 경우는 비과세 요건을 갖춰도 과세 됩니다

⦁미등기 양도자산
⦁매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성(일명 업·다운 계약서)
⦁9억 원 초과 고가 주택(9억 원 초과분에 과세)

비과세 요건 중 가장 헷갈려하시는 부분이 바로 ‘보유기간이 2년 이상’ 이라는 제한인데요. 2년을 어떻게 계산해야 하는 건지 상황별로 알려드릴게요.

2. 보유기간 2년이 정확히 언제인가요?

​1) 일반적인 경우

원칙적으로 ​취득일부터 양도일까지입니다. 

< 취득일 및 양도일의 판정 >

- 원칙: 당해 주택의 대금을 청산한 날
- 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
- 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일
*공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날, 단, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우 소유권 관련 소송 판결 확정일로 계산

2) 본등기하기 전 가등기한 기간이 있는 경우

가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않습니다. 


3) 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우 

세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유여부를 판정합니다. 


4) 이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우 

배우자의 보유기간만 가지고 판단합니다. 


5) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간 

소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산합니다. 


6) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우 

증여를 원인으로 한 날 (증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산합니다. 


7) 주택을 상속받은 경우 

피상속인의 사망일부터 계산합니다. 하지만 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산합니다. 


8) 거주 또는 보유 중에 소실·도괴·노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우 

멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산합니다.(20세대 미만 임의재건축 공사기간은 포함하지 않습니다.) 

- 주택면적이 증가한 경우: 보유기간 계산과는 무관 

- 부수토지 면적이 증가한 경우: 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 경과해야 비과세 


9) 보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우 

종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산합니다. (재개발·재건축 공사기간을 포함합니다.) 


오늘은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 중 ‘2년 이상 보유’에 대해 구체적으로 살펴봤는데요. 개인마다 처한 상황이 다르기 때문에 상황에 따라 어떻게 적용되는지 궁금하셨을 것 같아요. 앞으로는 굳이 2년을 꼭 채우려고 기다리지 마시고, 상황에 따라 적용되는 계산 기간을 체크해서 요건을 충족해보세요! 

● 1가구 1주택 거주자와 보유자 세금차이 ●


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국세청

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