공사비를 줄일 수 있는 설계 노하우④
건축주의 행복을 담은 주택 설계하기
누구나 때가 되면 자연으로 돌아가고 싶어 한다. 높은 아파트 또는 빌딩 숲의 아스팔트가 아니고, 지하 주차장의 시멘트 바닥이 아니라 자연의 땅을 직접 거닐고 싶어 한다. 잠시 눈을 감고 상상의 꿈을 그려보자.
도움말 원완연 에스에프시스템(주) 이사
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마당에는 손질이 잘 돼 있는 잔디가 자라고 있고, 예쁜 꽃들로 채워진 꽃밭을 지나 과실수와 관상목으로 어우러진 예쁜 정원을 나온다. 언제라도 가까운 지인들과 가든파티를 할 수 있는 공간이다. 정원을 바라보는 건물은 그렇게 크지 않는 36평 정도의 이층집으로, 거실에서는 편안하게 앉아 저 멀리 보이는 산과 강을 보며 가을의 다채로운 변화를 감상한다.
오늘은 둘째 녀석 가족들이 놀러 왔다. 손주 녀석들은 다락과 거실 그리고 방을 오르락내리락하며 숨바꼭질하며 놀고 있다. 정원에서는 한참 바비큐가 익어가고 그간 나누지 못했던 행복한 이야기들로 정원은 채워지고 있다. 이렇듯 모든 사람은 행복한 집을 꿈꾸며 차근차근 준비하기 시작한다. 가장 먼저 해야 할 일은 집 지을 땅을 알아보는 것이다. 남향의 전망 좋은 서울 인근의 땅을 보러 열심히 다닌다. 몇 년을 여기저기 물색하며 알아본 땅을 구매하게 되지만, 바로 집을 지을 수는 없다.
이제 집을 짓기 위해 인터넷을 검색하고, 건축 잡지와 각종 건축박람회 등을 찾아다니며 정보를 하나하나 모으기 시작한다. 2~3년 정도 정보를 모으다 보면 서재의 한편이 모두 건축 관련 전시장이 돼버린다. 지붕 자재부터 외벽재, 단열재, 위생기기, 바닥재 등등.
많이도 모았기에 나름 건축박사가 된 기분이다. 언제라도 집을 짓게 되는 날이 오면, 내가 직접 지을 수 있겠다는 자신감도 넘친다. 이렇게 5년 정도 준비하게 되면 비로소 집을 짓게 된다. 실질적으로 집을 설계하기 위해서는 집에 거주하는 구성원과 생활 패턴을 알아야 제대로 된 설계를 할 수 있다. 무조건 집을 2층으로 하거나, 아니면 50평 이상의 큰 저택 또는 10평 내외의 소형 주택을 고집하는 것은 올바른 방법이 아니다.
● 상시 거주하는 인원이 몇 명인가?
● 한 달에 몇 명의 어떤 손님들이 몇 번을 방문하는가?
● 명철에 모이는 가족 구성원이 어떤가?
● 지형적 위치 조건은 어떤가? (방위, 계곡, 능선, 바람, 습지 등)
● 지리적 위치 조건은 어떤가? (시골, 도심지, 단지, 공장 등)
● 상시 거주하는 구성원의 하루 또는 한 주간의 생활 패턴은 어떤가?
대략 이 정도 정보를 토대로 건축의 기본인 계획 설계를 작성한다. 계획 설계는 건축주의 요구에 따라 수정하거나 재설정하게 된다. 건축주 대부분은 직관적인 생각에 따라 수시로 수정을 요구하거나 이의를 제기한다. 이런 요구를 받아들여 바로 수정할 수도 있지만, 그것으로 인해 전체적인 설계는 흔들리지 말아야 한다.
설계를 맡은 건축가는 수많은 시행착오를 겪은 전문가로서의 경험과 사고에 의해 설계하고 조언을 한다. 결과물은 최소한 제대로 검증한 사례라고 볼 수 있다. 하지만 건축주의 요구 때문에 임의로 설계를 반영하거나 수정하게 되면 예상치 않았던 문제들이 발생할 수 있다.
구조를 생각하지 않고 경관을 넓게 반영하거나, 1층 거실 위에 2층 거실을 둬 층간소음 문제가 생기거나, 다채롭고 화려한 마감재를 선택해 쉴 수 있는 집이 아니라 전시장이 돼버리거나, 지붕의 경사를 임의로 설정해 깔끔한 디자인이 아니라 조잡해 싫증이 나는 일이 발생할 수 있다는 얘기다.
건축가는 이런 건축주의 다양한 요구를 들어주되, 그 요구를 어디까지 반영할지 알려주고 결과물의 예측 설명을 통해 충분히 이해할 수 있도록 도와줘야 한다. 건축주가 꿈꾸던 행복한 집은 말 그대로 꿈으로 그린 그림일 뿐이다. 이것을 현실화하고 실질적인 공간 분할과 형태를 잡아주는 것은 건축가의 일이다.
꿈으로 그린 그림이라도 공간을 분할하고 형태를 만들어내는 것을 설계에 반영하는 것은 건축가와 건축주 모두에게 매우 중요하다. 그에 따라서 그 누구의 것도 아닌 건축주의 취향을 반영하여 그만의 소중한 행복을 담은 공간으로 만들어지기 때문이다.
결국, 건축주는 절제하면서 상세히 자신의 요구를 설명해야 하고, 건축가와 충분히 검토하면서 상호 협의 하에 최상의 결과물을 함께 만들어야 한다. 이런 과정을 거쳐서 건축가는 집을 지을 수 있는 실시 설계를 만들고 감리를 하며 건축주만의 소중한 행복을 담은 세상에 하나뿐인 집이 만들어지게 된다
예산이 빠듯하니 설계를 해야 할지 말지 걱정이 앞선다. 너무 비싸지는 않을까? 아주 평범한 디자인이면 좋겠는데, 굳이 건축가를 만나야 할까? 등등 고민이 많다. 건축주들이 궁금해하는 몇 가지 궁금증을 정리했다.
Q 왜 건축가에게 설계를 의뢰해야 할까?
A 전문성과 신뢰의 문제가 크다. 허가만을 목적으로 하는 소위 ‘허가방’은 땅이 가지는 특성보다 규모의 일반적인 상황에 맞춰 설계하는 경우가 많다. 건축물은 땅의 특성을 넘어 주변 환경과 상황을 고려해야 한다. 단지 허가를 받아 집을 짓는 게 중요한 것이 아니라, 지어진 이후 내 집이 동네 안에서 어떤 역할을 할지, 어떻게 보일지도 고민해야 한다. 건축가들은 이런 고민을 하는 전문가들이고, 집을 짓는 과정에서 현명한 조력자이자 해결자가 된다.
Q 무료로 상담해 주거나 설계해 준다는 시공사도 많다고 하는데, 건축가는 상담 비용을 받지 않는가?
A 대개 상담 비용은 받지 않는다. 무료 상담은 가능하지만, 무료 설계는 없다고 보면 된다. 겉으로는 무료라고 하지만, 시공비에 어느 정도 포함돼 있다. 시공사에서 설계한다면 그 또한 어떤 형태로든 그만한 대가를 지급한다고 보면 된다.
Q 건축가에게 설계를 의뢰하면, 시공사와의 갈등은 걱정하지 않아도 될까?
A 건축가에게 설계를 의뢰하고 집을 짓게 되면 일반적으로 건축가는 설계와 동시에 법적 감리 업무를 맡는다. 시공사와의 갈등이 전혀 없지는 않겠지만, 적어도 건축주는 건축가를 통해 갈등을 해결할 수 있다. 어떤 부분을 어떻게 요구할지, 요구와 수정이 타당한지, 집을 여러 채 지어보지 않은 이상 합리적인 요구와 그 한계를 정확하게 알 수 없으니 이럴 경우 건축가가 조율할 수 있다.
Q 설계 이외에 건축가에게 건축 관련 법률까지 상담받을 수 있나?
A 설계와 건축법은 따로 떨어져 있는 게 아니다. 벌률적인 부분은 설계 디자인에 가장 큰 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 당연히 건축가와 작업을 원한다면, 건축가에게 땅을 보여주고 상담을 받는 것이 가장 좋다. 그 과정에서 구청 등에 허가 또는 신고할 사항과 그 기간까지 대략 가늠할 수 있다.
Q 설계비 범위가 제각각인데, 평균 설계비는 어느 정도인가?
A 집을 짓기 전에 모두 설계비를 두려워한다. 특별히 예술적인 집을 짓는 것도 아닌데 굳이 건축가에게 의뢰할 필요가 있나 자문하는 건축주도 있다. 건축가의 작업 특성에 따라 설계비가 달라지는 건 어쩔 수 없다. 그래도 일단 건축가를 만나보고 자신이 짓고 싶은 집에 관해 상의하라고 권하고 싶다.
건축주의 취향에 따라 집의 성격이 달라질 수 있으니 건축가를 만나서 자신이 짓고 싶은 집에 맞는 건축가든 시공사든 소개받을 수 있기 때문이다. 건축가에 따라 건물 평수에 따라 대지 위치에 따라 설계비는 천차만별이다. 일반적인 규모와 사양의 집이라면, 보통 2,000만 원에서 5,000만 원 정도 범위의 설계비를 염두에 둬야 한다.
Q 건축을 잘 모르는 건축주 입장에서 설계안을 받았을 때, 무엇부터 고려해야 하나?
A 일반인 입장에서 평면도를 보고 공간감을 파악하기는 쉽지 않다. 보통 건축가는 설계안을 건축주에게 그냥 제시하지 않는다. 스케치업과 같은 기본적인 프로그램뿐만 아니라 모형을 만들 수도 있고, 3D 프로그램을 이용해 건축주가 살게 될 집을 가상으로 체험할 수 있도록 도와준다. 도면이 이해되지 않는다면 건축가에게 묻고 상의하면 된다. 좀 더 구체적으로 계획하고 싶으면, 책장이나 책상, 테이블, 가전제품 등을 놓는 위치까지 건축가와 함께 상의하면, 좀 더 창의적인 공간을 연출할 수 있다.
Q 준공검사나 건축허가 등은 건축주가 직접 해야 하나?
A 모든 인허가는 건축주 명의로 하는 게 원칙이지만, 시기별로 건축가나 시공사가 대행해 준다. 요즘은 온라인 건축행정시스템인 ‘세움터(www.eais.go.kr)’를 활용해 건축주가 공인인증을 해주고 건축가가 작성해주고 있다.
Q 3~4인 가족 기준으로 집을 지을 수 있는 땅의 최소면적은 어느 정도인가?
A 보통 3~4인 가족의 최소 주거 면적은 25~30평 정도다. 가장 일반적인 2종일반주거지역일 경우 건폐율 60%, 용적률 200%이므로 30평의 연면적을 얻기 위해서 주차장을 고려해 최소한 대지 면적이 30~35평 정도는 돼야 한다. 하지만 솜씨 좋은 건축가라면 땅의 면적을 가리지 않는다. 10평 땅이라도, 또 변형이 심한 땅이라도 법적 제약만 없다면 얼마든지 설계를 통해 약점을 보완할 수 있다.
기획 설계
계획 설계라고도 하는데, 보통 설계 계약 전에 건축가를 만나 땅의 상황과 건축주 요구조건 등을 공유하고 설계에 대한 기본적인 방향을 설정하는 단계다. 건축가에 따라 다르지만, 스케치나 3D 이미지, 스터디 모형 등을 활용해 진행한다.
기본 설계
설계 계약 후 건축주의 요구와 조건을 고려해 기초적인 설계를 확정 짓는 단계다. 건축가의 의도를 반영해 건축물을 세우기 위해 다양한 조건을 계산해 도면화한 것이다. 설계 단계에서 가장 중요한 과정이기 때문에 기본 설계 단계에서 건축주와 건축가가 충분한 시간 여유를 가지고 지어질 건축물과 공간에 관해 의논한다.
실시 설계
기본 설계를 바탕으로 건축주와 건축가, 시공사 등 관련자가 협의해 기본설계의 문제점을 보완해서 작성하는 허가용 도면이자 최종 공사용 도면이다. 이 단계에서 구조, 설비 등의 각종 계산서 및 공사 전반에 대한 시방서 등을 작성한다.
