공사비를 줄일 수 있는 설계 노하우③
예산 범위를 초과하지 않을 수 있는 가장 기본적인 준비는 비용 항목을 정확하게 아는 것이다. 당연히 외부 요인을 먼저 꼼꼼하게 확인해야 한다. 땅을 새롭게 측량한다든지, 기부채납을 해야 한다든지, 보기와는 다르게 지형이 기울거나 해서 토목공사비가 추가될 수도 있다. 먼저 그런 상황이 생길 수 있는지 조사하고 조언을 구해야 한다.
집을 짓는 과정을 한마디로 요약하면, 건축주, 설계자, 시공자가 협력해 만들어 낸 결과물이다. 셋이 균형을 잘 유지해야 올바른 결과물을 얻을 수 있다. 건축주는 전문적 지식보다는 원하는 바를 정확히 전달하고 요구사항을 명확히 할 필요가 있다.
설계자는 업무와 관련된 전문적 지식을 가감 없이 정확히 전달하고, 건축주가 판단할 수 있는 도면과 자료를 제시해야 한다. 시공자는 시공도면을 기준으로 정확하고 정밀하게 시공해야 하며, 변경사항이 발생하는 경우 사전에 감리자, 건축주와 상의해 합의된 결과에 따라 공사를 진행해야 한다.
새로 집을 짓는 건축주의 하소연을 듣다 보면 첫 단추를 잘못 끼워 낭패를 보는 경우를 많이 접할 수 있다. 토목공사를 하는 곳이나 측량사무소를 찾아가서 무작정 시작하거나, 부동산중개업자 말만 듣고 계획 없이 진행했다가 실패한 사례들이었다.
도움말_ 이성배 건축사사무소 이사 T 02-552-9962 B www.daasolee.com
집을 짓고 싶다면, 우선 건축사사무소나 건축가와 상담부터 해야 한다. 건축사사무소나 건축가에게 믿음이 가지 않으면, 발품을 팔아서라도 다른 건축전문가를 만나야 한다. 자신의 요구를 정확히 구현해 줄 수 있는 건축사사무소나 건축가를 만나는 것부터 시작하는 게 그만큼 중요하다는 얘기다.
그다음 시공사를 잘 골라야 한다. 공사비는 설계 단계에서 결정해 계약서를 체결해야 한다. 최대한 꼼꼼하게 살펴서 예산을 잘 짜는 것이 무엇보다 중요하다. 그래도 공사비에 관한 측면은 애초에 예산을 잘못 세우는 경우가 많아서 초과할 수밖에 없다. 보통 ‘집 짓는 비용’만 계산하는데 기타 비용들이 무척 많이 든다. 따라서 예산에 맞추는 설계를 해야 한다.
똑같은 면적에서 공사비가 높아지는 이유는 대개 세 가지 정도다.
첫째는 비싼 재료를 선택했을 경우이고, 두 번째는 공사의 난이도가 높아 공기가 길어지거나 숙련된 작업자가 필요한 경우다. 세 번째로 시공사의 규모도 공사비에 많은 영향을 준다. 그래서 좋은 설계 과정은 그림만을 그리는 것이 아니라, 적정한 공사비와 좋은 집을 짓는 진행과정 전체를 정의하는 과정이어야 한다.
건축가들은 예산이 허용하는 한 최대한 좋은 집을 지으려는 욕심으로 때로 예산을 초과한다. 정확한 공사비는 설계 완료 후 꼼꼼한 견적과정을 통해서만 결과를 알 수 있기 때문이다. 조금이라도 예산이 초과하면 건축가는 시공자와 설계 의도를 훼손하지 않는 범위 안에서 저렴한 공사 비용을 협의하고, 한편으로는 건축주와 약간의 추가 지출이 가능한지 아닌지를 협의해야 한다. 이런 과정이 적정한 공사비를 찾아가는 중요한 과정이 된다. 일반적인 공사에서는 건축가의 설계도서에 견적서가 포함된다. 여기서 산정한 금액을 ‘예가’라고 하고, 이 공사예가의 20% 내외의 낮은 금액이 실행 공사비가 된다.
예산 범위를 초과하지 않을 수 있는 가장 기본적인 준비는 비용 항목을 정확하게 아는 것이다. 당연히 외부 요인을 먼저 꼼꼼하게 확인해야 한다. 땅을 새롭게 측량한다든지, 기부채납을 해야 한다든지, 보기와는 다르게 지형이 기울거나 해서 토목공사비가 추가될 수도 있다. 먼저 그런 상황이 생길 수 있는지 조사하고 조언을 구해야 한다. 그다음에 시공 과정마다 들어가는 자재와 수량에 관해서 가능하면 꼼꼼하게 상담을 받아야 한다. 견적서를 보기 어렵다고 시공사에 그냥 맡겨 두면 시공사에서 양심적으로 일해도 나중엔 ‘믿을 수 있나?’하는 회의가 생길 수도 있으니 주의하자. 따라서 설계의 첫 단계부터 견적서를 앞에 놓고 자세하게 상담해야 한다. 꼼꼼하게 물으면, 상대도 꼼꼼하게 대답할 수밖에 없다
또 골조 시공에만 큰 비중을 두기 쉬운데, 실제로 돈이 많이 들거나 예산을 초과하는 항목은 대부분 인테리어다. 창호, 부엌 시스템, 욕실 등에서 몇 배의 차이가 쉽게 난다. 특히 창호는 단열과 집의 구조에 영향을 미치는 부분이어서 비용에 구애받지 않고 선택하는 경우가 많다. 따라서 설계 확정과 견적서 세부 내용까지, 가능하면 시간을 들여 꼼꼼하게 살피면서 고민하고 상담해야 한다. 그래서 집을 짓기로 마음먹었다면, 시간적 여유를 두고 진행하는 것이 좋다.
종합해보면 집이라는 것이 각기 다른 상황의 부지 위에 사람이 직접 짓는 인공 건축물이므로, 과정과 결과는 모두 집을 짓는 사람들에 귀착된다. 따라서 건축주의 요구를 도면으로 잘 구현할 수 있는 건축사사무소나 건축가를 잘 선택해야 한다. 그리고 도면대로 명확하게 건축물을 구현할 수 있는 시공사를 선택해야 한다. 결국, 건축주는 두 사람을 지혜롭게 고르고 서로 협력해서 역량을 잘 발휘할 수 있도록 조정하는 역할을 해야 한다. 이것이 집을 짓는 시작이며 끝이기도 하다.
01 현장조사 소홀로 공사비가 늘어나는 경우
설계도면이 현장과 맞지 않아 절토나 성토가 추가로 발생하면 공사비가 커진다. 따라서 도로나 상하수도, 전기통신 등 설계 시 현장조사를 꼼꼼하게 해야 한다.
02 도면부실로 공사비가 늘어나는 경우
시공도면은 마감 부분에 이르기까지 충실하게 작성해 도면으로 공사하는 시공사가 임의로 시공하는 부분이 없어야 한다.
03 내역 누락으로 공사비가 늘어나는 경우
부실한 도면을 바로잡지 않고 견적을 낸 후 계약하고, 도면 누락을 주장하며 추가 비용을 요구하는 경우가 많으므로 계약서 작성을 명확하게 해야 한다.
04 공사 중 설계변경으로 인해 공사비가 늘어나는 경우
공사 중간에 설계를 변경하려면 변경을 요청하는 주체가 비용을 지불한다. 다만, 도면과 다르게 잘못 시공한 부분의 비용은 시공사가 지불한다.
05 시공사가 임의로 설계를 변경하고 청구하는 경우
시공사가 건축주 허락 없이 지은 부분에 대한 추가 공사비를 요구하거나 공사가 어려워서 현장에서 알아서 바꾸고 추가 공사비를 청구하는 경우는 분쟁의 씨앗이 된다.
06 내역 공사비 계약이 아닌 평당 공사비 계약으로 인해 공사비가 늘어나는 경우
평당 공사비 계약은 분쟁의 단초가 된다. 건축주와 시공사가 생각하는 마감의 생각이 같지 않은 경우가 많다. 그래서 똑같은 집을 동시에 짓더라도 금액이 다른 상황이 발생하니 주의하자.
