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서울시장 보궐선거가 끝나면서 재건축 아파트 35층 규제 완화에 대한 관심이 집중되고 있다. 이와 더불어 서울 아파트 단지들의 재건축 기대감도 커지고 있다. 한강변 아파트가 35층으로 묶인 이유와 더불어 앞으로 예상되는 ‘35층 룰’ 완화에 대해 알아보도록 하자.

아파트 층고제한은 2014년 서울시가 마련한 ‘2030서울도시기본계획’에 근거를 두고 있다. 서울시는 ‘한강변 광리기본계획’ 및 ‘스카이라인 관리원칙’을 통해 한강변에 위치한 주거용 건축물의 층수를 35층으로 제한한 바 있다. 무분별한 개발을 막는 것은 물론 초고층 건물이 들어서 조망권과 일조권을 독점하게 둘 수 없다는 이유였다.

용도 지역별로 층수 제한은 다르게 적용된다. 제2종 일반주거지역의 경우 25층 이하를 기준이며 제3종일반주거지역의 경우 35층 이하로 규정됐다. 도심·부도심 및 도시기본계획에서 정한 지역은 50층 이상 주상복합 건축이 들어설 수 있다.

2011년 박원순 전 서울시장의 취임 이후 송파구에 위치한 잠실주공5단지가 민간아파트에 처음 초고층이 허용된 사례로 등장했다. 여러 차례 낙방 끝에 2017년 일반주거지역을 준주거지역으로 용도 변경해 최고 50층 아파트를 세울 수 있었다.

층고제한으로 한강변과 강남 압구정 등에 자리한 아파트값 상승을 막는데도 영향을 미쳤다. 특히 대치동 은마아파트와 한강변 아파트 단지들이 50층의 초고층으로 재건축하려던 계획이 무산되던 이유 중 하나도 층고제한 때문이라고 봐도 과언이 아니다.

강남구 은마아파트의 경우 2003년 이후 49층 재건축을 추진해왔지만 서울시의 허가가 떨어지지 않아 2017년 35층 재건축으로 방향을 돌렸다. 이후 조합원들과 재건축 추진위원회 사이의 갈등을 겪은 뒤 사업이 정체되어 있는 상태가 지속됐다 한강변과 강남 압구정 등에 자리한 아파트값 상승을 막는데도 영향을 미쳤다. 

지난 1월 서울시는 ‘35층 룰’ 완화를 검토한다고 밝혔다. 층수 완화에 대한 구체적인 논의가 시작될 경우 대치동 은마아파트 등을 중심으로 재건축 단지들의 개발 기대가 커질 것으로 예상된다. 이에 따라 집값 역시 압구정동·대치동을 중심으로 최근 오름세를 보이고 있다.

서울시는 공공재건축이 가능하도록 용적률이 500%까지 허용되는 고밀주거지역을 신설할 예정이라 밝혔다. 정부 또한 법 개정을 통해 2종 주거지역 용적률을 350%(현재 300%)로 높인 계획이다. 주거지 용적률이 높아진다면 35층 룰도 재검토 가능할 것이라고 서울시 관계자들은 입을 모았다.

전문가들은 “앞으로 층고 규제 정도가 달라질 것”이라며 “건설업계에선 50~70층 정도로 수렴할 것이라 예상한다”라는 의견을 내놓았다.