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돈없다고 전세금 안주고 버티는 집주인, 이렇게 받으시면 됩니다

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전셋집에 살며 가장 불편한 점은 무엇일까? 물론 집주인이 따로 있어 집을 자유롭게 사용하지 못한다는 점도 있지만 아마 '이사', '보증금 반환' 문제를 가장 많이 꼽힌다. 이사 갈 집도 구했고, 전세 계약 만료 기간도 끝났는데.'새로운 임차인이 구해지면 보증금을 주겠다.', '당장 현금이 없어서 보증금 반환이 어렵다.' 며 전세 보증금을 못 돌려받는 경우가 종종 있다.


5번의 전세 끝에 내 집 마련에 성공한 A씨는 에게 전세금 돌려받는 노하우 전했다. 전세집을 5번 옮기면서 '타인은 이성과 법으로 대하라'는 인생 철칙을 정한 뒤 한번도 전세금 떼인 적 없다는 A씨의 노하우에 대해 알아보자.

아무말 없다면 계약 자동 갱신
갱신 의사 없음 표시해야

법적으로 임차인이 보증금을 받을 수 있는 시점은 언제일까? 전세 만료일 바로 받을 수 있을 것 같지만 사실상 집주인에게 집을 온전히 넘겨준 시점에 보증금을 받을 수 있다. 또한, 계약만료 기간이 다가왔을 때 계약 해지에 관련해 아무 말이 없다면 이전과 같은 조건으로 계약이 갱신되는 묵시적 갱신 제도가 있다는 점도 잊지 말아야 한다.


즉, 임차인으로서 계약 갱신의 의사가 없음을 확실히 표시해야 한다. 기록이 남도록 문자 메시지나 통화를 녹음해 두는 것이 좋다. '계약 해지 의사는' 계약 만료 기간 최소 1달 전에 통지해야 법적인 문제가 없다. 2~3달 전에 미리 통지하면 불필요한 갈등을 줄일 수 있다.


임대인이 계약을 유지하고 싶어도 해지를 통보했다는 사실이 있다면 임차인은 언제든 임대차계약을 해지할 수 있다. 다만 해지 통보 후 최소 3개월이 지나야 계약 해지가 가능하다는 점 참고할 필요있다.

전세금 반환 '내용증명' 보내야
심리적 압박 가하는 용도로 쓰여

한 달 전 계약 해지 의사를 밝혔음에도 임대인이 '보증금을 돌려줄 수 없다.' 고 하면 전세금 반환에 관련한 '내용증명'을 보내야 한다. 내용증명이란, 임차인이 집주인에게 보낸 우편의 내용과 발송 날짜를 확인해주는 것이다. 요즘에는 카톡이나 문자 등 내용증명해주는 매체가 많아졌다.


내용증명은 전세 만료 사실과 이사 즉시 전세금을 돌려받길 원한다는 내용을 집주인에게 전달하는 것이다. 전세금을 제때 돌려주지 않았을 때 발생하는 손해에 대한 책임이 집주인에게 있음을 고지하는 역할을 한다.

내용증명은 집주인에게 심리적 압박을 가해 보증금을 반환받는 용도로 자주 쓰인다. 집주인의 감정적인 대응이 걱정된다면 내용증명 발송 전 문자나 전화를 통해 미리 알리는 것도 방법이다. 집주인의 수신 거부로 내용증명이 반송되면, 반송 내용과 신분증, 계약서를 챙겨 주민센터에서 집주인의 주민등록 초본을 발부받은 후 재판까지 진행될 경우 재판부에 제출하면 되는 것이다.

임차권등기 명령 신청도 고려
비용 모두 집주인에게 청구 가능

내용 증명을 발송했음에도 특별한 조치가 이뤄지지 않았거나 집주인과 연락이 되지 않으면 임차권등기 명령을 신청해야 한다. 임차권 등기 명령은 임대차 계약서, 내용증명 서류를 들고 법원에 가서 신청할 수 있다. 신청 이후 법원에선 집주인에게 임차권을 등기하도록 명령한다. 이때 발생하는 비용은 모두 집주인에게 청구가 가능하다.


보증금을 돌려받지 못한 채 이사가면 대항력이 상실되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 하지만 임차권등기명령이 진행되면 보증금을 받지 못한 채 이사해도 대항력이 유지된다. 보증금을 돌려받을 권리를 계속 유지하는 것이다. 보증금을 돌려받고 난 다음, 임차권 등기 말소신청을 하면 된다.

임차권 등기명령이 진행중이거나 과거에 진행된 이력이 있다면 세입자들이 해당 건물을 피하게 된다. "이곳의 건물주은 보증금을 잘 돌려주지 않습니다"는 표시가 되는 것이다. 나중에 보증금 문제가 복잡해질 수 있어 세입자도 중개사들도 가능하면 피하려 하는 건물이 된다. 그 말은 그만큼 방이 나가지 않아 보증금 돌려받는 기간이 오래 걸릴 수 있다는 것이니 가능하면 원만한 합의가 우선시된다.


주의해야 하는 점은 신청 후 임차권등기가 등재된 것을 확실히 하고 이사 가야 한다는 것이다. 신청만 하고 이사를 가거나 집주인이 돈을 줄 테니 이사를 먼저 가라고 하는 경우가 있다. 하지만 이사한 시점부터 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없으니 꼭 확인 후 이사해야한다.

경매 신청 소요 비용 임대인청구
전세금 반환보증 상품 등장

앞서 언급한 임차권등기 명령은 월세에서 주로 사용된다. 전세는 이같은 절차 대신 바로 보증금반환 청구소송을 진행하기 때문이다. 대부분 '보증금 반환 청구 소송으로 해결된다. 하지만 최악의 경우, 주택 경매 신청을 진행해야 할 수 있다. 보증금 반환 청구소송, 경매신청에 소요된 비용 역시 임대인에게 청구할 수 있다.


전세금을 돌려받지 못한 피해 사례들이 늘어나면서 '전세금 반환보증' 상품이 등장했다. 쉽게 말해 집주인한테 돌려받지 못한 전세금을 주택도시보증공사에서 대신 지급해주는 보험 상품이다. 매년 일정 보증료를 지불하면 보증신청일로부터 전세 계약기간 만료 후 1개월까지 안전하게 전세 보증금을 보호할 수 있다.

보험금은 아파트의 경우 전세 보증금의 연 0.281%, 아파트 이외의 주택은 연 0.154%입니다. 전세 보증금이 3억 원인 아파트에 산다면 1년에 38만 4000원을 납부해 보증금을 안전하게 지킬 수 있다. 단, 임대차 계약 종료까지 6개월 이상 남아야 가입이 가능하다.


보증금 반환 문제는 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간의 합의를 통해 해결하는 것이 가장 좋다. 하지만 합의가 원만하지 않을 경우 앞서 언급한 내용들로 대응하는 것이 필요할 것으로 보인다.

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