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 유튜버 ‘경매하는 애기엄마’의 영상을 통해 연봉 2,700만 원인 한 직장인이 자본금 1,300만 원으로 아파트를 구입하였다는 사실이 알려졌다. 경매를 통해 낮은 가격으로 아파트를 낙찰받은 그는 해당 아파트를 월세로 돌렸다. 매달 창출되는 월세만 해도 300만 원이 넘는다고 하는데, 어떤 이야기인지 알아보도록 하자.

연봉 2,700만 원인 직장인 A씨는 지난 6월 전라남도에 있는 비규제지역 아파트를 구입했다. 당시 리모델링한 아파트의 매매가는 7,500만 원 선으로 형성되었다. A씨는 이 아파트를 경매를 통해 5,500만 원 선에 낙찰받게 되었다.

현재 A씨는 해당 아파트를 보증금 500만 원에 월세를 주고 50만 원씩 매달 받고 있다고 전했다. A씨가 해당 아파트 구입 당시 가지고 있던 자본금은 1,500만 원 정도였다. A씨가 아파트를 구입하기 위해 받은 대출은 78%로 약 4,300만 원에 달했다.

이율은 2.7%였기 때문에 한 달 이자는 10만 원 정도로 계산된다. 취득세와 법무사 수수료는 약 94만 원이 들었다. 전문가들은 소액 투자로 월세를 받을 수 있는 물건의 경우 평균적으로 약 1,300만 원이 들어간다고 말했다.

하지만 여기서 500만 원의 보증금이 들어가기 때문에 500만 원을 제외한 순투자금은 800만 원으로 다시 책정된다. 매달 50만 원에서 10만 원의 이자를 빼면 A씨의 월 순소득은 40만 원으로 계산된다. 시세차익은 1900만 원에 60%의 수익률을 얻은 것이다.

A씨는 낙찰받은 후 아파트 8채를 더 구입한 것으로 알려졌다. 소위 보는 눈이 생긴 그는 시세를 파악해 계속적으로 입찰에 들어가고 투자해 현재 같은 지역의 8채의 아파트를 보유하고 있다. 8채에서 나오는 한 달 월세는 약 320만 원. A씨는 320만 원을 매달 받고 있다.

그렇다면 세금 문제는 어떻게 될까? 공시지가 1억 원 이하는 주택 수에 포함되지 않는다. 그렇기 때문에 A씨에게는 1.1%의 취득세가 계속 적용된다. 여기서 보유세도 간과해서는 안 된다. 전문가는 개인으로 받았기 때문에 공동주택 공시지가를 반드시 확인해야 한다고 강조했다. 6억 이상 되는 경우 보유세를 적용하기 때문이다.

A씨의 경우 공동주택 공시지가 1채에 4천만 원 정도로 나왔다. 공시가격이 1억 원 이상이기 때문에 계속해서 1~3%의 취등록세를 내고 있다는 결과다. 8채를 보유한 A씨는 공동주택공시가격이 6억이 되기엔 턱없이 부족한 약 3억 2천만 원으로 책정된다.

A씨는 전라남도에 있는 비규제지역에 투자한 사례로 꼽힌다. 지방 부동산 투자 시 어떤 점을 고려해야 할까? 한 부동산 전문가는 수도권의 경우 역세권부터 우선순위에 꼽힌다고 말했다. 전철이 개통될 것이라는 이야기만 나돌아도 해당 지역의 부동산 가격이 최소 10~20%는 오르기 때문이다.

하지만 지방의 경우 역세권이라는 이점이 수도권만큼 강력하진 못하다. 지방에선 전철보다는 버스, 자동차를 이용하는 것에 별 차이가 없기 때문이다. 지방 부동산 투자 시 고려할 요소로 전문가들은 ‘학군’을 먼저 꼽았다. 학군이 가장 좋은 곳이 핵심지역이고 다음으로 학군이 좋은 곳이 그다음 핵심지역이기 때문이다.

서울보다 광범위하게 상업 시설이 분포되어 있지 않아 지방의 경우 특정 지역으로 집중되는 경향이 있다. 따라서 학군과 관광시설, 상업시설이 한곳에 모여있는 경우가 많은데 이런 곳을 투자자가 집중해야 한다. 학군 다음으론 교통이 쾌적한지, 중심이 되는 상업시설과의 거리 등으로 꼽히고 있다.