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'1억 프리미엄' 자랑했는데...날벼락 맞았다는 요즘 지방의 집값 수준

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최근 하락하던 창원 집값에 1억 프리미엄이 붙었다는 소식이 전해졌다. 지방 아파트가 바닥을 찍었다는 주장도 제기된다. 주장이 맞는다면 말 그대로 '지금이 매수 타이밍'인 셈이다. 그러나 일부 전문가는 "말도 안 된다"라는 입장이다. 아직 고평가 지역이라는 것이다. 그렇다면 전문가들이 고평가됐다 말한 지역의 집값은 얼마일까?

고평가 아파트의 특징

부동산 가격은 시장 수요와 공급에 따른다. 때문에 전문가라 해도 특정 지역을 고평가라 단정하긴 어렵다. 다만 몇 가지 항목을 토대로 고평가를 의심할 수 있을 뿐이다. 이때 특정 지역이 고평가되었는지 판단하는 기준은 전세가와 매매가의 차이, 일자리 증감, 거주민 수, 주택 공급량, 미분양이다.


부동산 업계는 전세가를 아파트의 실제 가치로 보고 있다. 매매가는 전세가에 아파트의 미래가치를 더한 값이다. 일반적으로 전세가와 매매가의 차가 크지 않으면 매매가 상승 여력이 없다고 본다. 일자리는 해당 지역 거주민과 밀접한 관계가 있다. 일자리가 없으면 주민이 떠난다. 주민이 없으면 아파트 수요도 없다. 거주민이 없고 미분양이 많은데 예정된 주택 공급까지 많다면 해당 지역 부동산은 하락할 가능성이 높다.

경기 죽은 창원의 1억 프리미엄

창원은 제조업의 도시다. 자동차, 조선 산업으로 크게 성장했다. 전성기에는 인구 108만 명으로 전국에서 인구가 가장 많았다. GRDP(지역내총생산)도 30조 원이 넘어 전국 1위였다. 그러나 제조업 불황이 지속되며 인구는 104만 명으로 감소하고 GRDP는 4위로 하락했다. 많은 주민이 일자리를 찾아 부산, 김해로 빠져나갔다. 해운대보다 높았던 창원 집값은 2016년과 비교해 최대 30%, 평균 12.87% 하락했다.


그러나 2020년 들어 창원 부동산 시장에 다시 불이 붙고 있다. 성산구와 의창구가 대장이다. 성산구 프리빌리지 2차 아파트(전용면적 84m²)는 3억 1000만 원에서 3억 8000만 원까지 호가가 뛰었다. 조선업 회복 소식과 창원 부동산이 바닥을 찍었다는 인식이 커진 덕분으로 보인다. 해당 평형은 2015년 5억 원에 거래됐다.

성산구와 의창구의 가격 상승은 서울 등 외지 투자자와 마산구 등 기존 창원 거주자가 이끌었다. 서울 등 외지 투자자는 조선업 회복 등을 이유로 부동산 투자를 감행했다. 그러나 공인중개사는 마산구, 진해구 거주자가 집을 팔거나 내놓고 의창구, 성산구 부동산을 매입한다며 "저렴할 때 지역 내 부촌으로 움직이는 것"이라고 설명했다.

전문가가 본 창원 집값

전문가들 사이에선 창원 부동산에 대한 의견이 분분하다. 그동안 창원은 인구 4만이 빠져나갔다. 현재도 빠져나가는 추세다. 그러나 아파트 입주 물량 또한 급감할 예정이다. 2020년에는 8867가구가 공급되지만, 2021년은 316가구로 공급량이 크게 준다.


지역 경기도 변수다. 중국에 빼앗긴 선박 수주는 성공했다. 제조업 경기가 회복된다는 관측도 있다. 그러나 전성기보단 부족하다. 전년 동기 대비 경제동향은 증가했지만 실업률 회복은 미비하다. 반면 아파트 매매가는 급등세를 보였다. 1년간 의창구 3100만 원, 성산구 2900만 원 상승했다. 반면 전세가는 의창구 1300만 원, 성산구 750만 원 상승했다.

매매가는 의창구가 많이 올랐다. 그러나 성산구 전세가 상승이 낮다. 그러나 의창구보다 성산구가 고평가 되었다 보긴 어렵다. 성산구는 재개발 이슈가 있어 전세가 하락이 크게 잡혔다. 성산구 신월 2구역 재건축 시공사가 2019년 12월에야 선정됐다. 재건축 사업이 진행되며 전세가가 급락한 반면, 최근 재건축 프리미엄이 붙고 있다.

창원 이외의 지역들

창원과 상황이 같았던 울산도 부동산 상승을 맞이했다. 전년대비 울산 부동산은 2300만 원 상승했다. 역시 조선업 회복 덕분이다. 그러나 언론매체 인터뷰에 따르면 울산 전체 기업의 63%가 2020년 실적 달성에 실패할 것이라고 답했다. 다만 울산은 현재 상승액이 타 지역보다 낮고 신규 입주물량이 부족해 고평가 지역이라 보기 어렵다.


울산뿐만 아니라 대구도 고평가 우려가 제기된다. 대구는 그간 수도권 이상의 부동산 상승을 보여왔다. 그러나 지속된 부동산 상승이 공급과잉을 불렀다. 대구 인구는 246만 명으로 서울의 25%에 불과하다. 그러나 공급량은 서울의 36% 수준이다. 인구 대비 아파트 공급량이 11% 많다. 여기에 수성구를 기반으로 재건축 바람이 불고 있다. 전년대비 매매가는 2300만 원 증가했지만, 유출 인구가 많아 부동산 하락이 우려된다

대전은 청약 열기가 거세다. 대전 아파트 매매가는 전년보다 5100만 원 상승했다. 세종시까지 자차로 40분 거리라는 점과 외부 투자 수요의 영향이 크다. 아파트 공급량도 대구처럼 많지 않다. 그러나 대구 아파트 가격 상승을 이끄는 건 실거주자가 아닌 외부 투자자다. 또 지역 경기가 침체가 지속되고 있어 고평가 우려가 있다.


지방 부동산이 바닥을 찍었다 단언하긴 어렵다. 경기 회복이 지연되거나 인구 유입 전 공급 과잉 상태에 빠질 수 있기 때문이다. 반면 수년 내 다시 과거의 성세를 회복할 수도 있다. 다만 명확한 경기 호재, 인구 유입 요인이 없다는 점을 들어 한 전문가는 "이번 상승은 반짝 상승에 그칠 가능성이 높다"라고 전했다.

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