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대출도 힘든 취업 청년, 100만원으로 전셋집 마련 가능할까

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“29.6%”

2018년 통계청이 조사한 '서울 청년층 주거빈곤 비율'이다. 취직이나 학업을 위해 서울로 올라온 청년들이 많기 때문에 전체 주거빈곤 비율인 17.6%보다 10% 이상 높다. 주거빈곤 가구란 최저주거기준에 미달하거나 주택이 아닌 지하(반지하), 옥상(옥탑), 비닐하우스, 고시원 등에 사는 가구를 말한다. 참고로 청년실업 통계는 조세특례제한법상 청년 기준인 15-29세를 대상으로 한다.

  

‘지옥고(지하, 옥탑, 고시원) 아래 쪽방’을 저술했던 이는 서울을 이렇게 부른다. ‘착취 도시, 서울’이라고...

지하와 옥탑방, 고시원에서까지 밀려나 빽빽하게 들어찬 쪽방촌에 삶의 터전을 잡는 청년이 늘고 있다. 이전 세대가 당연하게 누리던 취업과 내 집 마련, 결혼은 포기한 채 ‘한 몸 누일 곳이 있다면’이라 위안한다. 취준생 2년차인 A 씨는 ‘여기서 조금만 버티면 언젠가 집다운 집에서 살 수 있겠죠’라고 말한다. 드라마에서 일어나는 일 같지만 현실이다. 수년째 얼어붙은 청년 고용 시장도 한몫했지만, 결정타는 감당할 수 없을 정도로 치솟은 주거비용이다.

  

아직 취직도 하지 못한 청년들에게 주거 공간 마련은 개인의 노력으로는 절대 이룰 수 없는 일이 돼버렸다. 사회 초년생에게도 대출 없는 전셋집 마련은 꿈같은 이야기다. 다른 연령대 가구에 비해 갈수록 열악해지는 청년 주거문제를 해결할 수 있는 방안은 없는 것일까? 

한국 정부는 임대주택을 대안으로 제시했다. 1989년 서민주거 안정을 목표로 노태우 정권 때 처음 시행되었고 이후 영구임대, 국민임대, 공공임대 등 세분화되었다. 이명박 정권에서는 '보금자리주택', 박근혜 정권에서는 '행복주택'으로 이름만 바뀌어 왔다. 벌써 30년 역사를 갖고 있는 주거 지원 사업이다. 사업 초기 때부터 거론되었던 주택 공급량 부족, 단지 내 임대 아파트와 분양 아파트의 대립 등은 여전하다. 하지만 사회 초년생에게 좋은 혜택을 제시하는 것만은 분명하다.

  

임대주택은 집을 매입하지 않고 시세보다 저렴한 가격으로 입주하여 안정적으로 거주할 수 있다는 장점이 있다. 현재 LH와 SH에서 공급하고 있는데, 두 곳의 성격이 조금 다르다. 간단하게 살펴보면 LH 공사(한국토지주택공사)는 국토부 산하기관으로 전국에 임대주택과 공공분양 주택을 공급한다. SH공사(서울 주택도시공사)는 서울시 산하기관이라 서울시 주택만 공급하고 있다. 공통적으로 청년과 신혼부부를 대상으로 주거안정과 주거비 부담 완화를 목표로 진행하고 있다. 

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LH 청년전세임대주택 vs 공공임대주택
1) LH 청년전세임대주택

청년 주거 문제를 해결하기 위해 정부에서 야심 차게 내놓은 정책이 있다. 바로 청년전용 전세임대이다. LH(한국토지주택공사)의 청년 전세임대주택은 청년들의 부족한 전세금을 지원하는 정책이다. 제도를 이용하기 위해선 우선 입주 신청(apply.lh.or.kr) 후 입주대상자로 선정되어야 하며, 대상자로 확정되면 직접 원하는 집(전용면적 85㎡ 이하)를 찾아 전세 계약을 맺을 수 있다. 청년 임대주택 지원 한도액은 거주 인원에 따라 아래와 같이 나뉜다.


* LH 전세임대가 가능한 매물 정보들은 전세임대포털(jeonse.lh.or.kr)에서 확인할 수 있다.

입주자격은 무주택 요건과 소득·자산 기준을 충족하는 만 19세~39세 이하의 대학생, 혹은 취업 준비생이다. 공공임대주택 신청 후 대상자로 선정되면 아래와 같은 임대조건이 주어진다.

전세 임대의 계약기간은 원칙적으로 2년이지만, 입주자격 유지 시 2회 재계약이 가능해 최대 6년간 거주가 가능하다. 또한 청년 입주자가 결혼할 경우 거주 가능 기간은 최대 6년에서 최대 20년으로 늘어난다. 해당 청년 매입 임대 청약은 LH홈페이지(www.LH.or.kr)에서 신청 가능하다.

순위에 따라 임대보증금 100-200만원으로 계약할 수 있다. 월 임대료의 경우 이 금액을 제한 임대보증금에 대한 이자를 납부한다. 1.2억원 전세라면 이자금은 8-25만원대의 월 임대료를 지급하면 된다. 침대 하나가 겨우 들어가는 크기임에도 20-40만원 수준인 지옥고(지하, 옥탑방, 고시텔)보다 더 나은 금액으로 이용 가능한 것이다.

2) 공공임대주택

“매물이 없다구요?”

좋은 취지에서 시작한 LH공사의 전세금 지원 사업이지만 ‘당첨돼도 포기’하는 사람이 속출하고 있다. 첫 번째로, 임대인이 계약을 꺼리고 두 번째로 건물 물색이 어렵다는 이유다. LH 공사의 전세금 지원 사업 외에 청년들이 눈여겨볼 주거지원 사업은 어떤 게 있을까

공공 주택은 분양과 임대로 크게 나누면, 임대는 전세와 월세로 세분화된다.

공공임대주택은 LH와 SH에서 진행 중이다. 모집 공고에 올라오는 다양한 임대주택은 각각 자격 요건과 기준 등이 다르기 때문에 내용을 꼼꼼히 살펴보고 신청해야 한다. 또한 경쟁자가 워낙 많아 무엇보다 빠른 정보력과 신속함이 입주 성공의 Key Point이다.

공공 주택은 LH청년전세임대주택에 비해 보증금과 월세가 높다. 수입이 낮은 사회 초년생이나 대학생보다 신혼부부에게 초점을 맞췄다고 볼 수 있다. 공공주택계에서 '신혼부부'라는 조건은 꽤 강력한 힘을 갖는다. 물량도 비교적 많고, 우선 혜택은 물론이며 시세 대비 저렴한 가격에 좋은 주택 매물을 구할 수 있다. 그러니 신혼부부라면 적극적으로 이용해보는 걸 추천한다.

⊙ 행복주택

공공임대주택 중 하나인 행복 주택을 먼저 살펴보자. 대중교통이 편리한 역세권에 지어지며, 임대료가 저렴한 것이 특징이다. 젊은 세대의 주거 안정과 주거복지 향상 목적으로 개설되어 주택 전용면적 45㎡ 이하라 1인에서 2인 가구에 적절한 크기의 매물이다.

공급 물량 80%는 신혼부부, 청년, 대학생 등 사회적 활동이 왕성한 젊은 계층에 공급한다. 나머지 20%는 노인 및 취약계층에게 돌아가게 된다. 행복 주택은 청장년층을 위해 만들어진 제도인 만큼 학업과 업무에 집중할 수 있는 실용적인 공간과 문화복합단지로 조성되었다.

작년은 3인 이하 가구의 월 소득기준 555만 4983원이 적용되었지만, 2020년부터는 월평균 소득을 가구원수별로 세분화했다. 신혼부부의 경우 월평균 소득의 100%(약 562만원)이며 맞벌이 부부는 120%(약 675만원)으로 완화되었다.

⊙ 국민임대

대중적으로 많이 알려져 있는 국민임대는 국가 재정 30%와 국민주택기금 40%를 지원받아 공급되는 공공임대 아파트다. 행복주택과 마찬가지로 30년까지 거주가 가능하다. 매물은 60㎡로 제한되고, 임대조건은 시중 시세의 60-80% 수준으로 월 임대료가 저렴한 것이 특징. 단점이라면 분양전환이 되지 않는다.

⊙ 공공임대

국민임대와 달리 분양 전환이 가능하다. LH와 SH 모두 진행하고 있으며 매입이 가능하기 때문에 청약 개념이 포함된다. 따라서 입주신청 시 청약통장이 필요하며 당첨 시 주택청약통장의 효력이 사라진다. 그렇기 때문에 자격 조건을 꼼꼼히 확인한 후 신청해야 낭패가 없다. 공공임대의 경우 국민임대와 달리 5~10년 후 임대 기간이 종료되었을 때 입주자에게 운선 분양 전환 혜택이 주어진다는 특징이 있다. 

게다가 고급 브랜드 아파트를 시세보다 저렴하게 살수 있다는 장점이 있다. 하지만 앞서 소개한 LH 청년 전세임대주택과 달리 부담해야 하는 금액이 비교적 높은 편이라 신혼부부나 수입이 있는 직장인에게 적합하다.

⊙ 역세권 청년 주택

SH 공사에서는 역세권 청년주택사업을 진행 중이다. 입주자격은 만 19~39세 이하의 대학생, 청년, 신혼부부가 해당한다. 단, 차량 소유자 및 운행자는 제외되며 사업 대상의 지역 거주민에게는 공급 선순위를 부여하고 있다. 

지원 혜택
⊙ 임대료 : 공공임대 시세 60-80% (민간임대 시세 85-95%로 공급)
⊙ 임대보증금 비율 최소 30% 이상 의무화
⊙ 최대 4,500만원까지 무이자 임대보증금 대출 지원

청년들이 부담 가능한 수준으로 입주 가능하도록 임대보증금은 최대 4,500만원, 무이자로 지원한다. 물론 정책은 매력적이지만 청년과 신혼부부에게 배정되는 매물이 적어 '청년 주택에 청년이 없다'는게 문제로 지적되고 있다.

SH공사의 경우 민간 자본이 참여해 임대주택을 짓다 보니 사업자에게도 혜택이 돌아가야 해서 이런 결과가 나왔다고 해명했다. 향후 문제를 해결하기 위해 건물 일부를 선 매입해 주변 임대료 절반 수준으로 낮추는 방향으로 계획 중이라고 하니 조금 더 지켜봐도 좋을 듯하다.

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그 외 청년 주거 안전을 대한 다양한 지원 사업
⊙ 기숙사형 청년 주택

대학생들의 낭만, 기숙사 생활

기숙사형 청년 주택은 대학생 기숙사 확충을 위해 만들어졌다. 따라서 대학 인근의 다세대/다가구 주택 또는 오피스텔을 매입해 기숙사로 운영한다. 대학생 혹은 만 19~39세이면서 전년도 도시 근로자 월평균 소득 100% 이하인 미혼 무주택 청년은 누구나 신청이 가능하다. 해당 청년 주택은 일반 시세의 50% 이하로 저렴하게 임대되기 때문에 집값을 고민하고 있는 대학생들이 놓쳐서는 안되는 혜택이다. 임대 기간은 최소 2년이며, 2년 단위로 2회 재계약이 가능하다. 임대조건은 보증금 평균 43만원, 월 임대료 평균 29만원이다.

⊙ 청년전용 보증부 월세대출

"월세가 지원이 된다구요?" "보증금도 지원해 줘~"

전세 대출은 많았지만, 보증금과 월세를 동시에 지원하는 상품은 없었다. 그래서 만들어진 것이 만 34세 이하의 청년에게 보증금과 월세를 빌려주는 ‘청년전용 보증부 월세대출’이다. 연 소득 2천만원 이하의 무주택 청년이어야 신청 가능하다. 대출 한도는 보증금 최대 3,500만원 이내, 월세 40만원 이내로 최대 960만원까지 지원된다. 월세 대출을 받는 경우 임차 전용면적 60㎡ 이하 주택으로 주거용 오피스텔도 포함된다.

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임대주택 지원 사업에도 불구하고 월세를 선택하는 이유

“저는 고시원으로 갈래요”

이렇게 한국에는 청년을 위한 다양한 전세 지원 제도가 마련되어 있다. 그런데 여전히 조건에 충족하더라도 월세를 선택하는 청년 가구가 많다. 이유가 무엇일까?

LH 청년전세임대

⊙ 임대인에게는 번거로운 계약절차

LH청년전세임대주택의 경우에는 청년들이 신청하기에는 번거로운 계약절차를 갖고 있다. 일반적으로 전세 계약은 공인 중개사와 함께 계약하는 과정만 거치면 되지만 LH 전세임대주택은 그렇지 않다. 집주인의 적극적인 협조가 필요하다.

그런데 집주인들은 왜 LH를 꺼려 하는 것일까? LH 전세임대주택은 LH 공사와 집주인이 임대차 계약을 맺는 방식이다. 정부 공사와 임대차 계약을 맺는다는 것은 집주인으로서 세금 문제 등이 노출될까 두렵고, 정부가 보증금 보호를 위해 선순위 임차보증금 확인서 등 다양한 서류를 요구하며, 불법건축물은 계약이 불가능한 등 다양한 조건들이 내세우기 때문이다.

즉, 재산뿐만 아니라 세금, 건축물 문제 등이 공개되는 부담이 있다. 이를 확인하기 위해 다양한 서류가 요청되는 건 덤이다.

* 중개대상물 확인설명서는 공인중개사가 중개하는 모든 계약에서 의무적으로 작성해야 하며, 이를 교부하지 않을 시에는 위법입니다.


또한 청년 전세임대주택은 LH가 전세금을 바로 신청자에게 전달하는 것이 아닌, 집주인과 LH가 임대차 계약을 맺은 뒤, LH가 다시 그 집을 지원 대상자에게 전대차하는 방식이다. 임차인과 계약하기 위해서는 집주인이 법무사를 필히 대동해야 하며, 재계약 시에도 마찬가지이다. 게다가 한국토지주택공사의 일처리 속도가 천차만별이기 때문에, 재계약을 했다 하더라도 LH 측에서는 빠른 답변은 얻기 어려울 수 있다.

⊙ 매물 확보의 어려움

"당첨돼도 들어갈 집이 없어”

청년 전세임대주택은 여타 주택청약과 달리 입주 시스템을 개인에게 맡긴다. 따라서 전세임대주택을 원하는 청년들이 직접 주택을 구하러 나서야 한다. 문제는 전세가 월세 물량보다 현저히 적고, 적은 매물 안에서 조건을 맞추기가 하늘의 별 따기란 사실이다. 게다가 타지에서 올라온 학생의 경우, 익숙하지 않은 지역에서 주택을 물색하니 기간이 오래 걸리는 것이 큰 걸림돌이다.

 

집을 확보했다고 끝나는게 아니다. 전세 계약 후 담당 공사에 서류를 제출한다. 후에 공사 측과 계약서를 작성하고 나면 3주가 지나고 계약 잔금을 지급하는 것이 원칙이다. 이 때문에 집 계약은 최소 1개월이 소요된다. 큰맘 먹고 집을 내놓은 집주인은 최소 1개월에서 최대 2개월까지 손해를 겪어야 하며, 입주자들은 계약이 이뤄질 때까지 계약 취소에 대한 불안감에 떨어야 하는 것이다.


현 정부 출범 이후, 청년들을 위한 역대급 혜택의 주거 복지 정책이 쏟아져 나왔다. 청년의 입장에서 감사한 일이지만, 일각에서는 다양한 정책이 동시다발적으로 진행되면서 부작용도 있다고 지적한다.

현 정부의 주거 지원 정책으로 월세보다 전세 인기가 높지고 있다.

위와 같은 문제에 대해 LH 측은 ‘어쩔 수 없는 결과’라는 입장을 표했다. 주택도시기금 자금으로 전세 계약 체결 후 다시 청년에게 전세를 내놓기 때문에 꼼꼼한 검증이 필요하다는 것이다. 또한 신중하게 처리하려다 보니 행정 처리가 지연되는 경우가 빈번하다고 밝혔다. 이러한 LH 측의 입장 표명에도 불구하고, 문제 상황이 지속되자 임대인은 물론이고 신청자의 참여도 또한 점점 감소하고 있다.

 

대한민국 청년에게 큰 도움이 되는 정책인 만큼 LH나 임대인의 적극적인 정책 참여가 필요하다. 정부에서는 대책으로 조건부 집 수리비 지원 등을 내놨지만, 좀 더 실질적인 해결 방안이 나와야 하지 않을까 싶다.

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