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집토스

전세대출 받기 힘들다? 까다로울 거 같은 전세대출 조건 실상은

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웹툰원작 드라마 '타인은 지옥이다'에서 주인공은 한 푼이라도 아끼려고 들어간 고시텔에서 지옥 같은 이웃을 만난다. 한 달에 5만 원 줄이려다가 인생이 꼬인 것이다. 여기서 질문, 그가 버팀목 전세자금 대출을 알았어도 고시원에 들어갔을까?

전세대출? 난 안되겠지

'전세'와 '대출'이라는 말에 지레 겁먹고 포기했다면 주목. 생각보다 많은 사람들이 버팀목 전세자금 대출로 주거 환경을 개선했다. 월 10만 원으로 억 소리 나는 전셋집에서 살기, 남 일이 아니라 내 미래가 될 수 있다. 이 글만 집중해서 잘 본다면 말이다.

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버팀목 전세자금 대출

버팀목 전세 자금 대출이란, 무주택세대주에게 전세자금을 빌려주는 제도이다. 근로자와 서민의 주거안정을 위해 국가가 발 벗고 나섰다고 할 수 있다. 이 제도가 왜 이렇게 핫한 걸까? 기존에 대출이 어려웠던 사회 초년생과 신혼부부, 차상위 계층 등이 제1금융권보다 낮은 금리(2.3%~2.9%)로 전세금을 시중은행에서 대출받을 수 있기 때문이다. 거기다 정부기관 보증으로 쉽게 넘보지 못했던 '억 원대'의 대출도 가능하다. 한마디로 국가에서 복지 개념으로 만든 대출이다. 

"대출이요? 네 ~고객님 직장과 연봉 확인 도와드리겠습니다."

일반적인 대출은 '신청자가 돈을 갚을 능력이 되는가'를 판단하기 때문에 한도와 금리가 천차만별이다. 하지만 버팀목 전세 자금 대출은 정부(주택금융공사)가 보증을 선다. 대출받은 사람이 갚을 능력이 없어도 대출 금액의 90%를 국가에서 보장한다. 정부가 든든한 백이 되므로 개인의 신용, 직업, 수익과 관계없이 동일한 한도와 금리로 대출을 받을 수 있다.


버팀목 전세자금 대출은 받는 사람에 따라 일반 버팀목 전세자금, 신혼부부 전용, 청년전용, 중소기업 등 총 4개로 분류된다. 대출 기간은 2년 일시 상환으로 원한다면 4회 연장해 최장 10년 5개월까지 가능하다. 

신청 방법

신청하려면 은행을 오가야 했던 과거와 달리 온라인과 모바일로 대부분 진행이 가능하다. 다만 서류 작성은 은행을 방문해야 한다. 취급 은행은 우리 은행, 신한 은행, 국민 은행, 농협, 기업 은행이다. 간혹 '주거래 은행에 가면 더 유리한 거 아닌가요?'라고 질문하는데 그렇지 않다. 우대 금리 없이 소득이나 대출금액에 따라 구간별로 금리가 정해져있기 때문에 그냥 가까운 은행에 가면 된다.


버팀목 전세자금 대출은 대출 심사까지 약 2주가 소요되기 때문에 잔금일에 여유를 두는 것이 좋다. 버팀목 전세자금 신청자는 7개의 필수 서류를 구비해야 하며, 필요시 4개의 서류를 추가로 소지해야 한다. 

자격 및 한도 확인 방법


버팀목 전세자금 대출 지원 대상은 부부합산 연 소득 5천만 원 이하이다. 신혼이나 2자녀 이상 가구의 경우에는 6천만 원 이하까지 가능하다. 또한 대출 신청일 현재 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 한다. 주거 조건은 전용면적 85㎡ 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 또는 오피스텔 대상으로 한다.


정부가 발표한 대출한도에 따르면 지역별 임차보증금의 70% 내에서 수도권은 1.2억 원 지방은 8천만 원이다. 신혼부부는 80% 이내에서 수도권 최대 2억 원, 그 외 지역 최대 1.6억 원까지 대출받을 수 있으며, 2자녀 이상은 80% 이내에서 수도권 최대 2,2억 원, 그 외는 1.8억 원까지 가능하다. 전세금, 대출금액, 대출 기간, 전세금 대비 대출 비율, 금리 방식, 상환 방식에 따라 한도금이 달라질 수 있으니 확인이 필요하다.


내가 어디에 해당되는지 정확하게 알고 싶다면 주택도시기금의 주택 전세자금 계산 마법사)http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP08/FP0801/FP08010101.jsp)를 이용하면 된다. 여기서 대출 신청 자격 확인뿐만 아니라 나에게 맞는 상품과 해당 상품의 상세 내용까지 알 수 있다.

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'나'도 대출이 가능한가요?

"작가도 대출 가능한가요?" "그럼 소득증빙만 하면 돼"

⊙ 프리랜서로 활동하고 있습니다.

프리랜서로 일할 경우에는 소득증빙서류가 마련돼있다면 버팀목 전세자금 대출이 가능하다. 소득증빙서는 가까운 세무서 민원실에서 발급받을 수도 있고, 세무대리인(세무사)에게 요청할 수도 있다. 당장 소득증빙서가 필요하다면 집에서 홈택스 홈페이지에 접속해 발급해도 된다.


소득 증빙이 어려운 경우에는 건강보험 납입 증명서를 통해 대출이 가능하다. 건강보험료 납부 금액에 따라 전세자금 대출 한도가 달라진다. 때문에 정확한 정보를 알고자 한다면 은행에 방문해 직접 물어보는 것을 추천한다. 

⊙ 맞벌이 부부입니다.

맞벌이 부부인 경우는 어떨까? 우선 버팀목 전세자금 대출은 부부합산소득이 연 5,000만 원 이하여야만 가능하다. 예외가 있다. 결혼한 지 5년 이내인 신혼부부나 다자녀, 2자녀 가구인 경우 부부합산 6천만 원 이하까지 가능하다.


혹시 부부합산소득이 초과된다 하더라도 아직 혼인신고를 하지 않은 신혼부부라면 버팀목 전세자금 대출이 가능하다. 혼인신고 전 둘 중 한 명을 단독 세대주로 만든 다음 2.7%의 금리로 최대 1억에서 2억 원을 대출받으면 된다. 법적으로 문제가 되지 않을뿐더러 소득이 6천만 원 초과 7천만 원 미만이라 아쉽게 버팀목 전세자금을 신청하지 못하는 경우도 많기 때문이다. 

⊙ 개인 커피숍을 운영 중입니다.

자영업자라고 하더라도 '연 소득 5천만 원 이하, 순 자산가액 2.80억 원 이하의 무주택 세대주'라면 신청 가능하다. 다만, 근로 소득자는 1개월 이상 재직해 온전한 한 달 치 월급을 받으면 소득 증빙이 가능하지만 개인 사업자는 소득증명원이 필요하다. 소득 증명원은 5월 종합 소득세를 신고한 후 무조건 7월이 지나야 발급이 가능하다. 따라서 작년이나 올해 중 본인에게 더 유리한 해를 선택해 소득증명원을 발급하는 것이 바람직하다.

⊙ 무소득자인 대학생입니다.

소득이 없는 대학생이나 사회 초년생 도 대출이 가능하다. 주택 금융공사에서 무소득자도 3천만 원까지 지급 보증을 해주기 때문이다. 주택금융공사 홈페이지에서 한도를 계산할 경우에는 개인은 3,300만 원 신혼부부는 최대 4,400만 원까지도 가능한 것으로 나온다. 대출 시 국가가 90%(3천만 원) 보증을 담당하고 은행이 나머지 10%(3백만 원)의 위험부담을 맡기 때문에 무소득자 대출을 거절하는 경우가 종종 있다. 그러나 법적으로는 만 25세 미만의 무주택자라면 무소득자라도 전세대출이 얼마든지 가능하다. 

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버팀목 전세자금 대출, 정말 이득일까?

처음으로 집을 구하기 시작한 사회 초년생이라면 '전세 대출이 월세보다 이득일까?'고민할 수 있다. 만져본 적 없는 큰돈을 빌리려다 보니 겁이 나는 것이다. 결론부터 말하자면 무조건 하는 게 이득이다. 


버팀목 전세자금 대출이 월세보다 이득이란 건 연 금리를 보면 한 번에 이해할 수 있다.

이제 막 직장 생활을 시작한 A와 B가 있다고 가정해보자. A와 B의 연 소득은 3,200만 원이다. 둘 다 보증금 3천만 원을 모아 독립을 결정했다. A는 50만 원 월세를 선택했고 B는 버팀목 전세자금 대출(금리 연 2.5%)을 받았다. 둘의 주거비는 어떻게 다를까?

 B의 경우에는 버팀목 전세자금의 대출 이자로 연 250만 원(이자 약 20만 원 x 12개월) 을 납부한다. A는 월세 50만 원 가정 시 연 600만 원을 납부한다. 매달 지출 주거비만 계산해본다면 버팀목 전세자금이 월세보다 연 350만 원가량을 절약할 수 있다. 월별로 계산해보면 매달 약 30만 원을 절약하는 셈이다. 한 달로 놓고 보면 30만 원 정도지만 1년이면 360만 원이니, 월세와 버팀목 전세자금 대출 중 무엇을 선택해야 할지는 알려주지 않아도 알 수 있다.

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버팀목 대출 더 알아보기 Q&A

A: 버팀목 전세자금 대출을 연장하려면 어떻게 해야 할까? 우선 임대차 계약서, 주민등록등본, 임차목적물 등기사항 전부 증명서를 들고 은행을 방문해야 한다. 해당 서류는 계약기간, 임차보증금, 채무자와 임차인의 일치 여부, 해당 주택 계속 거주사실 여부를 확인하기 위해 제출하는 것이다. 그다음 은행에서 세대원 전원에 대하여 무주택 전산등록 및 조회를 실시하여 무주택 세대주임을 확인한다. 대출 연장 시 최초 취급된 대출금의 10% 상환 또는 0.1%의 가산 금리를 적용한다. 연장할 때마다 현재 임차보증금과 신규 소득기준으로 금리를 재판정하기 때문에 유의해야 한다. 버팀목 전세자금 대출은 2년 단위 계약으로서, 총 4회 연장, 즉 최장 10년까지 이용이 가능하다. 10년 동안 2%대의 금리로 대출 자금 이용이 가능한 것이다.

2020년 신규 도입된 기준이 있다. 신혼부부 전세대출의 경우 최대 연장 기간인 10년이 지났어도, 자녀가 있다면 1자녀 당 2년씩 기한을 늘려줘 최대 20년까지 유지 가능하다.

A: 버팀목 전세대출을 연장하려면 세대원 모두가 무주택자야 하고, 85㎡ 이하 주택이라는 대출 요건을 유지해야 한다. 따라서 버팀목 전세자금 대출을 이용 중인 세입자가 주택을 매입하거나 이사한 주택이 국민주택규모를 초과할 경우 만기 연장이 어려울 수 있으니 유의해야 한다. 최초 제출한 주민등록 본상 본인 포함 세대원 전원의 무주택 유지로 전세 기간 중 주택을 매입한 후 즉시 매도해도 만기 연장이 안된다.

A: 기존에 전세 대출이 있는 상태에서 다른 곳으로 이사할 경우, ‘목적물 변경’으로 처리가 가능하다. 다만, 이사 갈 집은 똑같이 85㎡ 이하 주택이라는 버팀목 전세대출 자격요건을 준수해야 한다. 전세자금 대출 목적물 변경 신청은 이사 전 미리 하는 것이 좋다. 조건이 되는 줄 알고 이사를 했는데 그렇지 않다면 대출금을 상환해야 하기 때문이다. 따라서, 이사 전 임차주택의 전세 계약서와 등본을 가지고 은행에 가서 목적물 변경을 신청하는 것이 좋다.

사실 전세대출 심사보다 전세자금 대출이 가능한 방을 찾는 게 더 어렵다. 그래서 요즘 부동산 어플은 '전세자금 대출이 가능한 방'을 검색하는 서비스를 제공하고 있다. 

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