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대한민국 부동산 시장의 중심은 단연 강남이다. 강남은 국내 최고의 업무 중심 지구인 것은 물론, 교통부터 상업시설까지 뭐 하나 빠지질 않는다. 게다가 한강 주위에는 재건축을 기다리는 아파트들도 즐비하고 있어, 집값을 좌지우지하기도 한다. 그런데 최근 강남 불패의 열기가 차츰 사그라지고 있다. 대신 건너편 강북이 새로운 부동산 투자처로 각광받는 중이다.

이런 상황에서 강북 아파트와 강남 빌라를 두고 고민에 빠진 투자자들도 적지 않다. 지역과 주택 형태에 장단점이 뚜렷한 비교 대상 속에서, 과연 어떤 선택을 하는 것이 더 큰 이익을 얻을 수 있는 걸까? 강북 아파트와 강남 빌라의 특징을 한 번 살펴보도록 하자.

강북의 가장 큰 특징은 강남에 비해 '저렴한 가격'이다. 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 각종 규제 방안을 내세워왔다. 그중 투자자들의 탄식을 불러온 건 1216 종합 부동산 대책이다. 해당 정책에 따라 시가 9억 원을 초과하는 주택은 초과분에 대해 주택담보대출 비율이 20%로 축소된다. 대출 규제가 강화되자 9억 원 미만을 웃도는 강북 아파트로 투자자들이 쏠리기 시작했다. 매입 금액은 낮지만, '아파트'라는 투자용으로서의 가치는 충분하기 때문이다.

서울시는 대규모 개발과 도심 재생 사업을 통해 강남과 강북의 격차를 해소하기 위해 노력하고 있다. 덕분에 그간 소외당했던 강북 지역에 연달아 교통 호재가 잇따르는 중이다. 2017년 서울시가 발표한 2030 플랜을 살펴보면 더 쉽게 이해가 된다.

이미 개발 사업이 진행된 청량리와 왕십리, 용산, 마곡 등은 현재 강북 집값 상승의 대표주자로 자리 잡은 지 오래다. 이외에 선정된 12개 중심지역(연신내·불광, 동대문 등)은 개발 호재에 비해 저평가되고 있어, 적은 금액으로 투자 금액 이상의 효과를 거두는 게 가능하다.

특히 교통사업의 경우, 최소 5년 이상의 시간을 내다보는 안목이 필요하다. 가격이 낮게 형성된 지금 투자를 해두면 미래가 기대되는 건 당연지사다. 게다가 각종 사업이 마무리된 시기가 오면, 강력한 부동산 규제도 완화될 가능성이 커 시세 상승을 내다볼 수 있다. 지고 있는 강남 대신 강북 아파트가 새로운 투자 지역으로 떠오르는 이유다. 실제로 마용성, 노도강 등의 강북 주요 지역은 강남 부동산 시장 규제가 본격화되자, '풍선효과'로 가격이 급상승하는 모습을 보였다. 

이젠 강남의 아파트가 아닌 빌라를 유망 부동산 투자처로 꼽는 이들도 많다. 일반적으로 빌라는 아파트보다 감가상각 진행이 빠른 편이다. 이러한 단점으로 인해 '빌라는 절대 사지 마라'라고 강조하는 투자자가 대부분이었다. 홀대받았던 빌라가 최근 주목받게 된 건 바로 꼬마빌딩 열풍 덕분이다. 강남 아파트와 단독주택을 매입할 경우, 부동산 규제로 인해 보유세와 종부세 등의 각종 세금 부담이 커진다. 반면 빌라는 앞선 규제 수준이 덜하면서 적은 돈으로 투자가 가능하다. 

미래 가치도 기대해볼 만하다. 강남에는 오래된 빌라가 많은 편이다. 해당 건물들은 세대수가 적어 대지지분이 크기 때문에, 신축 시 기존 층수보다 더 높게 건물을 지을 수 있다. 리모델링을 통해 건물 가치를 끌어올리는 것 역시 좋은 방법이다. 실제로 2019년 100억 미만에 거래된 강남구 빌딩 중 20년 이상인 건물이 53%에 달했다. 낡은 빌딩을 시세보다 저렴하게 매입해 가격 상승을 노리는 투자자들의 전략이 돋보이는 조사 결과다. 

강남이라는 지역의 특수성도 고려할 필요가 있다. 강남은 오랜 시간 국내 중심 상권으로 주목받은 곳이다. 곧 그만큼 안전성이 보장된다는 뜻이기에, 빌라를 통해 임대 수익을 얻기가 수월하다. 다른 지역보다 지가 상승률도 높아 시세 차익을 노리기도 좋다. 따지고 보면 강남 빌라는 건물이 아닌 땅을 사는 것과 비슷한 셈이다.

강북 아파트의 가장 큰 장점은 개발 호재가 몰려있다는 점이다. 단지 바로 앞에 생기는 지하철역은 강남과의 접근성이 좋아져 집값 상승을 불러온다. 그러나 이 접근성이 문제가 될 수 있다. 서울 주요 지역으로의 접근이 쉬워지면서, 해당 역에 상권을 빼앗기기 때문이다. 실제로 강남을 지나는 지하철역이 생긴 단지 주변에 임대 현수막이 넘치는 걸 흔히 볼 수 있다. 거주용 아파트라면 괜찮을 수 있지만, 투자용으로 매입을 고려 중이라면 신중한 선택이 필요하다.

강남을 고집하는 것도 위험하다. 강남이 다른 지역에 비해 환금성이 높은 것은 맞지만, 무조건 성공을 가져다주는 것은 아니다. 오히려 월세 수익을 원하는 투자자라면 강북권 빌라를 매입하는 편이 더 수익률이 좋을 수 있다. 게다가 시세 상승이 기대되지 않는 곳일 경우, 매매 시 수요자를 찾지 못하게 된다. 강남 불패로 사들인 빌라가 한순간에 애물단지로 전락하는 것이다.

이렇듯 강북 아파트와 강남 빌라는 저마다 특장점이 뚜렷하다. 따라서 장점으로 두 매물을 비교하기보다는, 주의 사항을 염두에 두고 투자에 임하는 자세가 요구된다. 당연히 투자에 정답은 없다. 현재 보유하고 있는 자산과 미래 상황을 꼼꼼히 따져가면서 똘똘한 한 채를 매입하는 게 가장 이상적인 투자 방법이 아닐까 싶다.