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작정하고 만들었다, 6년 지난 국내 계획도시들의 2020년 현재 상황

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지하철역과 가까운 역세권을 비롯해 각종 O세권이 부동산에서 여전히 핫하다. 학군이 좋으면 ‘학세권’, 문화생활 시설이 몰려 있으면 ‘몰세권’, 집 근처에 숲과 공원이 있으면 ‘숲세권’이라 한다. 이러한 O세권이 2~3개 이상 집약된 계획도시들을 ‘콤팩트 시티’라 부른다. 콤팩트 시티는 주거, 업무, 쇼핑, 문화시설 등 도시의 주요 기능을 한곳에 조성하는 도시계획 기법으로, 압축 도시라고도 한다.

자동차의 대중화로 도시가 팽창하면서 교외로 거주지가 이동되었다. 그러자 도시 외곽의 환경이 파괴되는 등 여러 문제가 발생했다. 이를 해결하기 위해 도시를 새롭게 계획한 콤팩트 시티가 발달했다.


유럽연합(EU) 역시 도시 문제와 더불어 환경 정책의 일환으로 콤팩트 시티를 지향하고 있다. 국내에서는 2010년대부터 부산, 일산, 광명, 판교 등에 콤팩트 시티를 개발 추진했다. 2020년 현재 콤팩트 시티로 계획된 도시들은 어떻게 됐을까?

도시 속의 미니 도시, 부산 센텀시티

2019년 11월, 정부의 강도 높은 부동산 규제를 받는 조정대상지역에서 해제된 도시가 발표됐다. 해제된 도시는 부산 동래·수영·해운대구와 일부 지역을 제외한 고양시 전역이다. 이에 두 도시의 주택시장은 기대감에 들썩이고 있다. 조정대상지역에서 해제되면 대출 문턱이 낮아지면서 매매 거래가 활발해지기 때문이다. 이처럼 기대감이 높아지자 투자 수요가 몰리면서 두 도시의 입지에 관심 가지는 이들이 많다.


부산의 랜드마크 중 하나인 해운대구 센텀시티에는 콤팩트 시티를 지향하는 복합단지 ‘MXD’(Mixed Use Development)가 들어섰다. MDX는 주상복합아파트를 확장한 개념의 ‘제4세대 주거공간’이다. 주거 외에도 상업, 교통, 업무, 문화, 교육 등이 단지 내에 밀접해 있어 콤팩트 시티의 개념에 잘 부합한다. MDX의 장점은 보행 동선 안에서 모든 생활이 가능하다는 점이다. ‘도시 속의 미니 도시’라고 불릴 정도이다.

부산 센텀시티 노후주택 밀집 지역에 기존의 생활 인프라와 MDX의 특장점을 살린 새 아파트 단지들이 건설됐다. 2005년에 준공된 해운대구 더샵센텀파크1차 공급면적 198㎡의 매매 실거래가는 11억 5,500만 원이다. 평균 14억 5,000만 원으로 3억 원 차이가 난다. 5년 전, 198㎡의 매매 실거래가는 6억 9,000만 원이었다. 16년 차 아파트임에도 상승세가 무섭다.


센텀시티에 있는 신세계백화점은 세계 최대 규모의 백화점으로 알려져 있다. 바로 옆에는 롯데백화점이 있다. 그 밖에 벡스코(BEXCO), 시립미술관 등 각종 문화시설과 영화 랜드마크로서의 주요 영화 시설이 몰리면서 센텀시티는 부산의 랜드마크로 자리했다. 내년에는 센텀시티로 이전하는 관공서도 있다. 해운대경찰서가 2021년 하반기, 해운대구청이 2022년에 이전할 예정이다.

GTX 기대 큰 일산, 단지에 따라 엇갈려

부산과 함께 조정대상지역에서 해제된 고양시 역시 집값 상승 기대감이 높아지고 있다. 그러나 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드)를 제외한 고양시에 해당한다.


1990년 1기 신도시로 건설된 일산은 2006년 일찍이 콤팩트 시티 건설 계획을 밝혔다. 1기 신도시에서 시도했던 저층·판상 형태의 도시개발 방식을 끝내고 선진국형 초고층 압축 신도시 시대를 열기 위해서다. 작년에는 수도권광역급행철도 GTX 착공식이 열리면서 새로운 도시 개발의 시작을 알렸다. GTX가 개통되면 일산 킨텍스에서 서울역까지 16분이면 이동할 수 있다.

GTX 기대감이 가장 큰 곳은 킨텍스 역이 들어서는 킨텍스 사거리 주변이다. 이곳에는 ‘킨텍스 원시티’, ‘킨텍스 꿈에그린’, ‘일산더샵 그라비스타’ 등 신축 단지 공사가 진행 중이다. 인근 공인중개소에 따르면 신축 단지의 분양권은 3억~3억 5,000만 원의 프리미엄이 붙었다. 킨텍스 원시티 M1블록의 경우 2018년 9월 전용면적 84㎡ 분양가가 5억 5,000만 원을 보였다. 8억 860만 원에 거래된 것이 가장 최근 거래다.


일산은 전반적으로 조정대상지역 규제로 대출이 묶여 있을 때는 집값이 제자리걸음을 보였다. GTX 착공이 불투명하던 2018년에는 아파트값 상승률이 0.36%에 불과해 경기도 전체 평균(3.79%)보다도 낮았다. 그러나 최근 부동산 규제 해제와 더불어 GTX로 인한 기대감이 전반적으로 높아졌다.

앞으로가 더 기대되는 광명 역세권 복합단지

일산과 마찬가지로 서울과 가장 근접한 택지지구 중 하나인 광명은 역세권에 복합단지를 조성했다. 광명 역세권 주상복합단지는 도시계획 택지 지역으로는 비교적 면적이 좁다는 우려가 있었다. 하지만 광명역 인근은 교통이 탁월해 주변 상권과 인프라를 편리하게 이용할 수 있다. 작년에는 광명-서울고속도로 착공에 들어가 자가용을 이용한 서울로의 진입이 더욱 빨라질 전망이다. 서울뿐만 아니라 목감, 시흥, 은계, 장현 등 신도시급 개발이 완성되고 있는 주변 도시로의 이동도 편리하다.

2021년에는 여러 시설이 완공된다. 중앙대병원, AK백화점, 미디어아트밸리, 지식산업센터 광명국제디자인클러스터GIDC 등 다양하다. 방송시설과 업무·상업시설 등이 결합된 대규모 한류 미디어복합단지인 ‘미디어아트밸리’도 2021년 8월 완공될 예정이다. 또, 180m의 스트리트몰을 보유한 복합단지 어반브릭스가 들어선다. 어반브릭스는 공동주택을 포함해 상업시설, 문화 및 집회시설, 관광호텔 등으로 구성돼 광명역 일대를 완성하는 복합몰이라는 평을 받고 있다.


이 일대는 이미 이케아(IKEA)와 코스트코, 롯데아울렛 등 대형 쇼핑몰들이 자리 잡고 있다. 아파트단지 주변의 안양천과 안양새물공원, 새빛공원 같은 자연환경은 실거주자들에게 친환경적인 입지로 인기다. 내년부터 다양한 문화시설 및 상업시설이 준공되면 입지가 더욱 풍성해질 전망이다.

판교, 신도시 이점 잘 살려

수도권 2기 신도시인 판교 신도시에는 알파돔시티 프로젝트가 추진됐다. 알파돔시티는 금융 기법의 일종인 프로젝트 파이낸싱 5조짜리 초대형 부동산 개발 프로젝트로, 한국토지주택공사가 주간사로 있다. 이 프로젝트는 입지, 교통, 경제, 인구, 비즈니스 등 ‘5 프리미엄’을 목표로 한다. 주거지구는 알파리움, 상업·업무지구는 알파돔타워로 불린다. 알파돔시티는 2008년부터 10년 넘게 개발을 이어오다가 1년 전 마지막 블록의 기공식을 열며 주목받았다. 이미 완공된 알파리움과 알파돔타워, 현대백화점 등을 포함해 복합도시의 완성을 알렸다.


알파돔시티는 인근의 판교 테크노벨리가 있고, 판교 신도시의 생활 인프라와 배후 수요를 그대로 누릴 수 있어 수요자와 투자자에게 많은 관심을 받았다. 교통 환경도 인기 이유 중 하나다. 알파돔시티에서 지하광장으로 내려가면 바로 판교역이 연결된다. 판교역에서 신분당선을 통해 서울 강남까지 10분대로 접근이 가능하다

이에 주거 지구인 알파리움은 개발 전부터 실수요자 위주로 주목받았다. 2015년 12월 알파리움 입주 당시에는 아파트 청약 경쟁률이 26대 1을 찍을 정도였다. 입주 후 알파리움 2단지 16층 전용면적 129.48㎡의 첫 실거래 가격은 14억 5,000만 원으로 나타났다. 같은 매물의 최근 실거래 가격은 16억 16억 5,000만 원이다. 최근 한 달간 매물의 평균가는 18억 8,000만 원으로, 2억 3,000만 원 차이가 난다.

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