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과거 사회 초년생들의 재테크 목표는 '내 집 마련'이었다. 월세방을 살다 전세로 옮기고 자신의 집을 마련하는 것은 정석과도 같았다. 특히 전세는 월세보다 거주비가 낮아 돈을 모으는데 용이했다. 하지만 전세 세입자들에게 공포로 다가온 사건이 있었으니, 바로 깡통전세다. 눈뜨고 코 베인다는 깡통전세로부터 내 돈을 지킬 방법은 없는 걸까? 깡통 전세가 왜 발생하고 왜 위험한지, 그리고 어떻게 전세금을 지킬 수 있는지 조금 더 알아보자. 

깡통전세란 주택이 경매 등으로 매각되었을 경우, 전세 세입자가 전세 보증금 전액 또는 일부를 돌려받지 못하는 상황을 말한다. 깡통전세가 발생하는 대표적인 이유로는 매매가 하락이 있다. 전세가가 매매가를 기준으로 설정되어 다음 세입자가 들어와도 전세금을 돌려주지 못하는 일이 생기는 것이다. 최악의 경우 전셋집이 경매로 넘어가 전세금을 모두 날리게 된다. 

이 같은 깡통전세는 입주물량이 급증하면서 발생했다. 2010년 이후 수도권 주택시장이 침체되면서 지방을 중심으로 신축 분양이 진행된 것이다. 이때 물량이 2014~2016년 풀리면서 공급 과잉으로 가격이 떨어지기 시작했다. 냉각되었던 수도권 부동산 시장이 다시 살아나면서 지방에 투자했던 수요가 수도권으로 향한 점도 영향을 미쳤다. 

문제는 이 당시 '갭투자'가 성행했다는 점이다. 갭투자는 전세가의 차액이 적은 아파트나 주택을 매입해 그 전세금과 대출로 다른 아파트 사는 일을 반복하며 시세 차익을 기대하는 부동산 투자 방식이다. 그러나 매매가가 하락해 전세금이 줄거나 다음 임차인이 구해지지 않을 경우 도미노처럼 파산할 수 있다는 위험을 가지고 있다. 

동탄에서는 270여 가구를 가진 한 갭투자자가 깡통전세 위기가 오자 지인을 통해 사기행각을 한 사실이 드러났다. 이들은 지인을 통해 허위 채무를 만들어 경매에 부치는 방식을 사용했다. 아파트가 경매에서 타인의 손에 넘어갈 경우 전세금 피해가 크다는 점을 악용한 것이다. 그는 이 같은 수법으로 절반 이상의 주택을 처분한 것으로 알려졌다. 

정부는 부동산 시장에 강경한 태도를 보이고 있다. 부동산 가격이 너무 높다고 판단했기 때문이다. 그러나 집값이 하락하면 갭투자로 인한 피해자들이 발생할 수 있다. 사실상 갭투자들이 집값을 올리고, 내려가지 못하게 잡고 있는 셈이다.

부동산 가격이 하락해도 전세금을 지킬 수 있는 가장 대표적인 방법은 전세보증금 반환 보험이다. 전세보증금 반환 보험은 주택도시보증공사(HUG)가 운용하는 보증금 보험 상품이다. 집주인이 세입자에게 전세금 반환이 불가할 시, HUG가 세입자에게 대신 보증금을 지급하고 집주인에게서 환수하고 있다.

또한 전세보증금 반환 보험은 계약 만료 6개월 전이라면 전세 계약 체결 이후에도 가입할 수 있다. 그러나 이는 특례이므로 수도권 5억 원, 그 외 3억 원 이하의 주택이 아니라면 전체 계약기간 1/2가 경과하기 전 가입해야 한다. 과거에는 집주인 동의가 있어야 했으나 2018년 2월부터 집주인 동의 없이도 가입이 가능하게 되었다.

세입자는 전세금의 0.128%(아파트), 0.154%(아파트 외 주택)의 금액을 1년 보험금으로 납입해야 한다. 전세보증금 반환보험 가입은 HUG 영업점과 시중은행, HUG 위탁 공인중개사에서 할 수 있으며 HUG 홈페이지에서 온라인 가입도 가능하다.

그러나 전세자금 대출을 받은 경우에는 보험 가입이 불가하고 선순위 채권이 추정시가의 60% 이하라는 제약이 있다. 또한 수도권 7억 원, 그 외 지역은 5억 원으로 보증한도가 제한되어 있다는 점이 아쉬운 점으로 꼽힌다.

HUG의 전세보증금 보험은 7억 원이라는 한계가 있다. 그러나 SGI 서울보증의 전세보증보험을 이용하면 몇 만 원 더 내는 것만으로 그 이상의 금액도 보증 받을 수 있다. SGI 보험은 보험금이 연 0.192%(아파트), 0.218%(아파트 외 주택)으로 HUG 보험비보다 높다. 

SGI의 선순위 채권 비율은 60%인 HUG과 달리 50%이다. 보증한도도 아파트는 제한이 없으며 그 외 주택은 10억 원 이내로 HUG보다 보장 범위가 크다. 다만 계약 개시일로부터 10개월 이내에 가입해야 해 6개월인 HUG보다 가입 가능 기간이 짧으니 유의하도록 하자. 

현재 보증금을 보증해주는 보험은 HUG와 SGI 두 곳뿐이다. 문제는 이미 깡통이 된 전셋집의 경우 계약이 사실상 어렵다는 점이다. 때문에 가능한 임대차 계약 전 등기부등본을 통해 집에 설정된 채권이 전세금과 비교해 위험하지 않은지 살펴보고, 가입도 가능한 서두르는 것이 좋다.