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"이때 샀어야 했는데" 투자에 실패한 사람들의 단골 멘트다. 이들의 특징은 시장의 신호를 제때 잡지 못했다는 데 있다. 만약 부동산 투자 시기를 놓쳤다면, 적어도 시장이 나쁜 때는 피해야 하지 않을까? 부동산 끝물을 알리는 신호 4가지를 알아보자.

많은 분들이 부동산 매매가를 현재 아파트의 실 가치로 생각한다. 그러나 부동산 매매가에는 현시점 부동산의 실 가치뿐만 아니라 미래에 예상되는 가치가 포함되어 있다. 이 같은 부동산의 '기대 가치'를 높이는 항목은 전철역 개통, 백화점 신설, 재건축, 재개발 등의 개발 호재가 있다.  

아파트 매매가에 기대 가치가 크게 반영된 대표적인 예로는 재건축이 예정된 압구정 현대 4차가 있다. 1977년 7월 준공된 이 아파트는 재건축에 대한 기대가 반영되면서 2013년 16억 원의 매매가가 2019년 36억 원까지 상승했다. 건물 자체의 가치는 감가상각으로 감소했지만, 입지와 재건축에 대한 기대가 감소 폭을 상회한 것이다.

이 같은 기대 가치는 매매가에서 전세가를 빼는 것으로 알 수 있다. 부동산 업계는 전세가를 부동산의 현재가치로 보고 있다. 위에서 언급한 압구정 현대 4차의 경우, 2019년 11월 기준 전세가가 7억 5000만 원~9억 원에 형성되어 있다. 올해 11월 기준 26억 원~28억 5000만 원이 압구정 현대 4차의 기대 가치인 셈이다. 재건축 이슈로 매매가가 급등했음에도 전세가는 2013년 7억 1000만 원에서 크게 상승하지 않았다.

압구정 현대 4차는 전세가와 매매가가 따로 움직이고 있다. 실 수요에 투자 수요가 더해져 매매가가 적정가 이상으로 오른 것이다. 실제로 압구정 현대 4차는 한강 조망이 가능하고 직주근접, 학군이 좋아 재건축시 가치가 급등할 예정이었다. 그러나 투자 열기가 과했고 기대 가치였던 재건축까지 사실상 중단되었다. 서울 핵심지역이라는 점에서 현대 4차는 버티겠지만, 개발호재만 보고 들어간 지역은 투자수요가 빠지며 가격이 폭락할 수 있다.  

2017~2018년 동안의 부동산 급상승기 동안 유행했던 부동산 투자 전략이 있다. 바로 갭투자다. 갭투자는 전세가와 매매가의 차액만 가지고 재투자하는 것으로, 사실상 무이자 대출인 전세제도에 힘입어 실수요 이상의 수요를 발생시켰다.

갭투자자는 이 방식을 통해 부동산 가격을 상승시킨 뒤 시세차익을 얻는 방법을 사용했다. 부동산 업계는 이런 갭투자가 가능했던 이유를 2016년부터 시작된 저금리 덕분이라고 말한다. 2013년부터 낮아진 한국은행의 금리는 2016년 무려 1.25%에 달해 역대 최저금리를 기록했다. 반대로 금리가 낮아지는 동안 부동산 가격은 지속적으로 상승했다.

반대로 금리가 2, 3차례 인상되면 갭투자자들은 대출 비용을 유지할 수 없게 된다. 적으면 몇십 채, 많으면 몇백 채까지 가진 갭투자자들은 월세 등을 통해 시세 차익을 볼 때까지 대출 이자를 감당한다. 여기에 대출이자가 상승하고, 정부의 대출 규제로 세입자를 구하지 못할 경우 갭투자자의 줄 파산은 예정된 일이다. 이 과정에서 매물이 쏟아져 나오므로, 부동산 하락 가능성이 높다. 

국토교통부에 따르면 전국의 준공 후 미분양은 2019년 1월 기준 총 1만 7981가구다. 2018년 12월과 비교해 한 달 만에 7.4% 증가한 수량이다. 이 같은 준공 후 미분양은 주로 수도권보다는 지방에서 많이 발생한다. 

부동산 호재는 서울에서 수도권으로, 수도권에서 전국 광역시로, 광역시에서 인근 지역으로 퍼져나간다. 그러나 부동산 악재의 순서는 반대다. 광역시 인근 지역에서 서울로 이동한다. 따라서 지방 아파트의 거래 감소를 주의 깊게 볼 필요가 있다.

전세 매물이 줄어든다는 것은 부동산 시장의 침체를 의미한다. 전세는 집주인이 세입자에게 무이자 대출을 받는 것으로, 월세 이상의 수익(시세차익 등)을 낼 수 있을 때 주로 사용된다. 때문에 부동산 상승이 기대되면 전세 매물이 늘고, 그렇지 않다면 반전세, 혹은 월세로 전환하게 된다.

때문에 부동산 호황기 때는 전셋값도 함께 상승할 수밖에 없다. 전세가 상승이 지속되면 세입자는 대출을 받아서라도 부동산을 매입하려 하고, 이로 인해 부동산 상승이 가속화된다. 반대로 월세가 늘면 집주인도 부동산에 투자할 목돈이 부족해 부동산 시장이 정체기에 접어들게 된다. 지금까지 한국의 부동산 상승에서 전세의 힘이 컸던 만큼, 전세 매물의 수는 부동산 시장을 좌우하는 대표적 매개체라고 볼 수 있다.