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부동산 직거래는 소탐대실의 전형적인 예다. 직거래는 일반적으로 수수료를 아끼기 위해 진행되며, 이 경우 모든 책임이 본인에게 있어 사기를 당해도 구제될 방안이 없다. 때문에 신뢰관계에 있는 사람과의 거래가 아니라면 일정 수수료를 내고 공인인증사와 거래를 진행하는 것이 좋다. 그럼에도 직거래를 하는 사람은 어딘가 있기 마련이다. 대체 수수료가 얼마이길래 위험을 무릅쓰는 걸까? 조금 더 알아보자.

부동산 거래는 주로 매매와 전월세로 나뉜다. 이때 매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인을 연결해 거래가 안전히 성사되도록 돕는 것이 공인중개사다. 부동산은 금액이 큰 재산으로 부동산 사기를 당할 경우 그 피해 금액이 큰 경우가 많다. 공인중개사는 이런 부동산 거래에 있어 일종의 '보험' 역할을 한다.

보험사가 보험금을 받듯, 공인중개사도 중개 수수료를 받는다. 중개 수수료는 법적으로 정해진 범위 내에서 이뤄진다. 주택의 중개에 대한 보수는 매매 교환의 경우 거래 금액의 0.9% 이내, 임대차 거래에 있어서는 0.8% 이내로 정해져 있다.

매매나 전세의 경우 계산이 중개 수수료 계산이 한결 편하겠지만, 월세나 반전세의 경우 중개 수수료는 어떻게 산정해야 할까? 법은 월세나 반전세처럼 보증금 외의 차임이 있는 경우 월 차임액 x 100 + 보증금을 기준으로 수수료를 산정하고 있다. 단, 계산을 통한 결과가 5천만 원 미만일 경우 월 차임액 x 70 + 보증금을 계산법을 달리하고 있다.

위에서 언급한 0.9%는 말 그대로 최대치다. 매매인지 임대차인지에 따라 그리고 거래금액에 따라 중개 수수료는 상한 요율이 다르게 적용된다. 5천만 원 이하 매매는 수수료 상한이 0.6%에 한도액이 25만 원이지만, 2억 원 이상 6억 원 미만의 부동산의 거래 중개 수수료 상한은 0.4%인 것이 그 예다.

그렇다면 중개 보수 요율표 최대치인 9억 원 이상에 해당하는 20억 원 이상 아파트의 중개 수수료는 얼마일까? 20억 원 아파트를 거래할 때 중개 수수료 상한 요율 0.9%를 적용하면 중개 수수료만으로 1800만 원이 들게 된다. 

하지만 상한 요율을 꽉 채워 중개 수수료를 받는 경우는 거의 없다. 공인중개사도 경쟁이 치열하기 때문이다. 그렇다고 중개 수수료를 아예 안 받을 수도 없기 때문에 9억 원 이상의 거래에서는 일반적으로 0.5%의 수수료율을 적용한다. 20억 아파트를 거래하면 1000만 원이 중개 수수료로 지출되는 셈이다. 

경향신문에 따르면 사람들은 부동산 거래를 할 때 특정 공인중개사에게 중개 권한을 주는 '전속 중개'보다 여러 공인중개사에게 문의하고 견적을 보는 '일반 중개' 방식을 더 선호하는 것으로 나타났다. 1년에 공인중개사가 수만 명씩 쏟아져 나오는 상황에서 경쟁을 통해 수수료율이 낮은 곳을 찾는 매수, 매도인이 늘어난 것이다.

하지만 20억 원 이상의 아파트를 거래하는 데 있어 중요하게 여겨야 하는 점은 수수료율이 아니다. 사실 부동산 거래에는 중개 수수료 외에도 각종 공과금이 지출된다. 실제 전용 154.93㎡ 매물이 딱 20억원에 나온 용산구 한남동 이태리 하우스를 매수한다 가정해보자.

해당 아파트를 매입하기 위해서는 얼마가 필요할까? 매매가인 20억원이지만 실제로는 21억원에 가까운 여유금이 필요하다. 공인중개사를 통해 거래할 시 발생하는 최대 1800만 원의 보수 때문이 아니다. 이는 20억 아파트의 공과금으로 취득세 6000만 원, 지방교육세 600만 원, 농어촌특별세 400만 원, 등기신청 수수료 및 인지 36만 5천 원까지 총 7036만 5천 원이 더 지출되기 때문이다.

반대로 말하면 공인중개사를 끼지 않고 거래한다고 해도 최대 1800만 원을 절약할 뿐이다. 사기 등 리스크를 고려하면 20억 원 이상의 아파트를 거래함에 있어 중개료 몇백만 원 차이는 손해가 아니다. 때문에 20억 원 이상의 아파트를 거래할 때는 차라리 일반 중개보다 좀 더 비싸더라도 전속중개계약을 통해 중개사고에 대한 책임소재를 분명하게 하는 것이 좋다. 

물론 이는 20억 원 아파트를 거래할 만큼 여유 있는 이들에게 해당한다. 서울의 경우 보증금 1.1억 원 이하의 임대차 거래에서는 소액임차보증금 제도를 통해 공인중개사 없는 직거래에서 최소한의 보증금을 보장받을 수 있다. 물론 보장받기 위해서는 전입신고와 주택 인도를 통해 대항력을 갖추어야 한다. 하지만 안전한 거래를 원한다면 보험의 개념으로 공인중개사를 활용하는 것을 추천한다. 

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