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오피스텔의 어원은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어다. 건축법의 적용을 받으며 업무시설로 분류되는 오피스텔은 2010년 주택법 개정으로 준주택에 속하면서 주거용으로도 이용 가능한 시설이 되었다. 그러나 특정 오피스텔의 경우 전입신고를 거부하거나 전입신고를 할 경우 월세를 인상한다는 조항을 넣는 경우가 있다고 한다. 왜 오피스텔 주인들은 세입자의 전입신고를 막는 걸까? 그 이유를 조금 더 알아보자. 

1. 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔

오피스텔은 사용 용도에 따라 '주거용'과 '업무용'으로 나뉜다. 용도에 따라 적용받는 세금이나 혜택이 다르기에 오피스텔 소유자는 오피스텔은 용도에 따라 운영할 필요가 있다. 그렇다면 전입신고를 거부하는 오피스텔은 어떤 오피스텔일까. 우선 주거용 오피스텔부터 살펴보자.

주거용 오피스텔은 일상생활이 가능한 공간이 사용면적의 50% 이상을 차지하며 주민등록 전입신고가 된 오피스텔을 말한다. 즉, 주거용 오피스텔의 소유주는 임차인을 들이는 데 있어 전입신고를 거부할 이유가 없다. 

전입신고를 거부하는 오피스텔은 '업무용' 오피스텔이다. 업무용 오피스텔은 사업자 등록이 되어 있는 오피스텔로 주거 용도로 사용되지 않는다. 그러나 업무용 오피스텔이라도 미성년 자녀가 함께 거주하거나 공과금이 가정용으로 부과되는 등 다양한 조건에 따라 주거 용도로 판단되면 주거용 오피스텔이 된다. 그렇다면 왜 업무용 오피스텔 임대인은 전입신고를 거부하는 것일까.

2. 전입신고를 막는 이유

업무용 오피스텔 임대인이 임차인의 전입신고를 막는 이유는 세금 문제가 가장 크다. 오피스텔을 분양받을 때부터 주거용인지 업무용인지에 따라 세금이 다르다. 업무용 오피스텔은 분양가에 포함되어 있는 10%의 부가세를 환급받지만, 주거용 오피스텔은 부가세 환급을 받지 못하는 게 대표적이다. 

업무용 오피스텔로 분양받아 10%의 부가세 환급을 받으면 기간에 따라 부동산 과세표준을 낮출 수 있다. 오피스텔의 용도를 유지할 경우 6개월이 지날 때마다 과세표준이 취득가액의 5% 감액한 금액이 된다. 

오피스텔을 업무용으로 분양받았으나 임차인이 전입신고를 하면 그 오피스텔은 주거용으로 변경되게 된다. 이때 임대인은 업무용으로 환급받았던 세금을 납부해야 하는 문제가 생긴다. 만약 10년 이상 업무 용도를 유지했다면 5% 감액으로 인해 납부할 세액이 발생하지 않지만, 그 이전이라면 감액분 이외 금액을 납부해야 한다. 

세금 외의 문제로는 주택수가 있다. 업무용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않기에 기존 1주택자라면 업무용 오피스텔을 보유하고 있어도 여전히 1주택자가 된다. 그러나 임차인이 전입신고를 해 주거용으로 분류될 경우 임대인이 2주택자로 분류된다는 점도 전입신고를 기피하는 이유다. 

3. 신고 시 집주인이 받는 불이익

자신의 이득을 위해 임대인이 임차인의 전입신고를 막는 행위는 주민등록법이 부과하고 있는 전입신고의무를 위반하는 일이다. 또한 임대차계약을 체결하며 '전입신고 불가, 전입신고 시 손해배상' 등의 특약사항을 넣더라도 임차인이 전입신고할 경우 국세청이 부과하는 세금을 반환해야 하며 손해배상 소송을 제기해도 패소할 가능성이 높다. 

이는 전입신고 불가라는 특약사항 자체가 임차인이 실질적으로 거주용으로 오피스텔을 사용함을 임대인이 알았다는 반증이기 때문이다. 그 결과 계약은 주택임대차계약으로 간주되어 주택임대차보호법의 적용을 받고 '전입신고 불가' 등 세입자에게 불리한 특약은 무효가 된다. 단, '주거용으로 사용하지 못한다'라는 내용의 특약이 있었다면 임대인이 승소할 가능성이 높다.

4. 전입신고 없이 보증금 지키는 방법

전입신고를 하지 못하면 임차인은 다양한 불이익을 받는다. 행정서류를 수령하기 어려운 문제는 차치하더라도 월세 소득공제가 불가하고, 임차한 부동산이 경매로 넘어갈 경우에도 보증금을 받지 못할 가능성이 높다. 이미 전입신고 금지 오피스텔에 입주했다면 어떻게 보증금을 지킬 수 있을까?

우선 전세권설정 등기가 있다. 그러나 전세권 설정 등기에는 소유자의 허가(인감, 각종 서류)가 필요하며 0.3~0.5%의 비용이 발생한다는 단점이 있다. 두 번째는 전세금 보증보험이다. 이는 소유자의 동의가 필요하지 않지만, 보증보험료가 연 0.2% 발생한다는 단점이 있다. 

최근 전입신고는 민원 24시를 통해 5분 만에 할 수 있게 바뀌었다. 민원 24시에 접속해 절차에 따라 인터넷으로 전입신고가 가능하며 스마트폰 앱으로도 가능하다. 전입신고는 의무이며 전입신고를 하지 않는 것은 탈세를 간접적으로 도우면서 보증금은 잃는 방법이다. 이전보다 전입신고가 간편해진 만큼, 자신의 권리와 의무를 위해 전입신고하도록 하자.

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