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27억 신축빌라 '건물'을 현금 7억으로 살 수 있을까?

집토스 작성일자2019.02.08. | 804  view
source : 행복한은퇴발전소 네이버 포스트 / transit.navitime

아는 사람은 다 아는 이야기지만, 27억원의 건물을 사는데 7억만 있어도 된다는 말이 있다. 은행 대출을 껴도 27억원 빌라 건물을 사기는 어려워 보인다. 대출이자 부담을 줄이면서 27억 건물을 살 방법은 없는 걸까? 답은 빌라 전세에 있다. 이 글은 27억원의 건물을 쉽게 살 수 있거나 이미 부동산 매매에 대해 공부 좀 하신 분들이라면 굳이 보실 필요가 없다. 목돈을 모아 임대 사업을 할 초보자만 이런 방법도 있다는 걸 참고삼으면 될 것이다. 

1. 신축빌라 사는 법
source : Perthinside / 중앙일보

천원짜리 껌을 사려면 현금 천원이 필요하듯, 27억원의 신축빌라 '건물'을 사는데 현금 27억원이 필요할까? 정답은 '아니다'이다. 건물의 부채에 자신의 자산을 합한 값이 27억이면 된다. 만약 건물을 담보로 한 대출(13억원)과 임차인들의 임차보증금(7억원)을 승계한다면, 7억원의 현금으로 27억원의 신축빌라 건물을 살 수도 있다. 김철수 두바이 컨설팅 본부장에 따르면, 실제 2015년 서울 서초구 아우디 전시장 빌딩은 위와 같은 방법으로 매매되었다. 

source : 카스토리 네이버 포스트

매수자(사는 사람)는 고작 현금 20억원으로 240억원의 빌딩을 샀다. 대출 180억원에 기존 임차인들의 임차보증금 40억원을 승계하니, 240억 원의 빌딩을 사는데 그가 사용한 돈은 고작 20억원뿐이었다. 물론 180억원에 달하는 대출에서 발생하는 이자가 상당하지만, 월 1억 1600만원의 임대료로 충분히 감당할 수 있는 수준이다. 

2. 은행 대출
source : 왕부동산

대부분의 건물은 부채가 있다. 이런 부채는 건물주가 추가 투자를 위해 건물을 담보로 대출을 받거나, A라는 건물을 사기 위해 A 건물을 담보로 대출을 받으면서 생겨난다. 이 경우 위에서 설명한 것처럼 부채를 승계 받는 조건으로 A 건물에서 부채 가격을 제외한 가격으로 건물을 살 수 있다. 그러나 부채가 없는 건물은 어떻게 살 수 있을까? 

source : 뉴스토마토 / 123RF

부채가 없는 A 건물을 구입하는데 현금이 부족하다면, 은행에 A 건물을 담보로 대출을 받으면 된다. 아직 소유권 이전도 되지 않았는데 어떻게 A 건물로 대출을 받을 수 있을까? 계약금(거래금액의 10%)까지만 지급된 상황에서 매도인(파는 사람)은 위약금을 내고, 매수인(사는 사람)은 계약금을 포기하면 계약을 취소할 수 있다. 그러나 중도금까지 내면 계약을 취소할 수 없다. 중도급 지급이 완료되면 은행으로부터 계약이 인정되어 잔금을 소유권 이전과 동시에 대출로 충당할 수 있다.

3. 기존 보증금
source : 포에버어닝 / 금강일보

신축빌라의 기준은 입주자가 아직 첫 입주자인 경우를 말한다. 여기서 첫 입주자가 나가거나 분양 후 1~5년이 지난 빌라를 준 신축빌라로 말하기도 한다. 그렇다면 기존 건물주로부터 건물을 살 때, 이미 입주해 있는 이들의 보증금(월세 보증금, 전세 보증금 등)이 매수인의 건물 구매 자금에 포함되는 이유가 뭘까?

source : 헬로티

집주인이 전세보증금을 높이는 일을 언론에서 갑질로 전달하니, 집주인을 '갑'으로 아는 사람이 많다. 하지만 전세는 집주인이 입주자에게 거주지를 제공하는 대신, 임차인으로부터 '무이자 대출'을 받는 일이다. 즉, 보증금은 '대출'인 셈이다. 대출은 부채고 부채는 자산으로 인정된다. 매도인이 임차인들로부터 받은 무이자 대출(전월세 보증금)을 매수인이 승계 받는다면, 매수인의 자산이 되는 것이다.

source : 뉴스토마토

승계 받는 부채와 자신의 현금만으로 건물을 살 돈이 부족하다면, 빌라 건물의 전월세 보증금 비율을 조정하는 것으로 부족한 금액을 채울 수 있다. 월세를 전세로 전환하면 월세수익이 줄지만, 부채를 늘릴 수 있다. 부족한 금액만큼 무이자 대출을 받는 것이다. 건물에서 발생하는 수익은 줄지만 건물 자체는 살 수 있다. 

source : 송정목 네이버 포스트 / riacar

부동산 거래는 위처럼 부채를 기반으로 거래되어왔다. 투자가 성공적으로 이루어진다면, 위의 아우디 전시장 빌딩 거래의 예처럼 20억으로 매달 1억이 넘는 수익을 얻을 수도 있다. 하지만 아무리 부채의 비중을 높인다고 해도 기본적인 목돈이 없다면 신축 원룸은커녕 고시원 건물도 매입하기 어려울 것이다. 다양한 재테크 강좌에서 목돈 마련의 중요성을 강조하는 이유다. 

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