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없어서 못 산다는 서울 소형아파트, 왜 매물은 항상 없을까?

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출처han.s.gu.5 INSTAGRAM

서울 내의 소형 아파트 수요가 부쩍 늘었다. 2018년 부동산 114는 지난 10년간 수도권에 공급된 소형 아파트는 18만 6723세대지만 수요 대비 공급은 약 20% 정도라고 한다. 2018년 5월에 있었던 경기도 어바인퍼스트의 일반분양은 소형 아파트의 인기를 보여주었다. 

출처YTN

실제로 공급세대보다 49배 이상의 청약자가 모인 어바인퍼스트는, 전용면적 17.8평(59㎡) 이하에 청약한 사람이 전용 25.4평(84㎡)보다 많았다. 이처럼 소형 아파트 선호가 높아지고 서울에서는 그 매물을 찾기도 어렵게 된 이유가 뭘까? 조금 더 알아보자.

1. 도시 인구 집중 현상

출처Seoul Museum of History

2017년 전국의 6대 광역시 중 인천을 제외한 5개의 지방 대도시 인구가 줄어든 것으로 나타났다. 지속적인 출산율 저하도 인구 감소의 이유이겠지만, 지방 대도시의 산업, 주거 환경 쇠퇴와 일자리 부족이 대표적인 이유이다. 실제로 대한민국의 인구는 60년 동안 지방에서 수도권으로 이동해왔지만, 최근 유출 인구의 60%가량이 20~30대인 점에서 이를 알 수 있다.

2. 구성원 변화

출처kr.rbth.com

2017년 인구주택총조사 보고서를 보면 대형 아파트의 타깃층인 4인 이상 가구가 지속적으로 감소해왔음을 확인할 수 있다. 2005년 587만 가구였던 4인 이상 가구는 2017년 461만 가구로 126만 가구 감소했다. 보고서는 2016년보다 가구 수가 33만 가구 늘어난 것을 대가족 중심의 가구 구조가 소가족 중심으로 분화한 결과로 보았다. 

출처창업몰 네이버포스트

정작 1000명 당 혼인 건수를 나타내는 조혼인율은 2014년 6건에서 2018년 5.2로 감소하고 있지만, 2인, 1인 가구의 수가 크게 늘어난 것이 눈에 띈다. 대한민국의 1인, 2인 가구는 2005년 1인 317만 가구, 2인 352만 가구였지만, 2017년에는 1인 562만 가구, 2인 526만 가구로 증가했다. 이에 따라 평균 가구원수도 2.47명으로 줄어들었다. 소가구가 늘면서 소형 아파트에 대한 수요가 증가했다.

3. '나 홀로'가 주는 자유

출처PHOTO LIFE with NIKON D300s

KB국민은행의 ‘2018 한국 1인 가구 보고서’에 따르면 1인 가구의 69.5%가 자신의 삶에 만족하고 있었다. 불만족스럽다는 응답은 4.0%에 불과했다. 자발적 1인 가구는 41%였지만 비자발적 1인 가구가 59%로 더 많았다. 이들 중 언젠가는 결혼하겠다는 이는 35.5%에 불과했다. "남과 맞추는데 신물이 난다"라는 그들은 자유로운 생활과 혼자만의 여가 활용 그리고 가족 부양의 부담이 없는 점을 1인 가구의 장점으로 선정했다.

4. 정부 정책과 경제적 선택

출처건설경제신문 네이버 포스트

'똘똘한 한 채'라는 말이 유행어처럼 번지고 있다. 실제로 정부의 부동산 관련 규제는 다주택자 투기 수요에 초점이 맞추어져 있다. 추미애 의원은 "집 한 채 가진 분들은 걱정 마시라"며 "집값이 얼마든 한 채만 가지고 있는 이들은 투기세력으로 보지 않겠다"라고 방향을 명확히 했다. 재산 가치와 별개로 1주택자를 정책적 보호가 필요한 실수요자로 구분 짓는 것은 2008년에도 마찬가지였다. 이때 한나라당은 1주택자 종부세 면제 법안을 제시하기도 했다.

출처중앙일보 / 에펨 코리아

소형 아파트는 서울에서도 가격대가 1~2억원 사이에 위치해 있어, 신설된 종합부동산세(3~6억원)에도 포함되지 않는다. 또 2018년 신한은행 서울시 생활금융지도에 따르면 세후 평균 월 소득은 26∼30세가 195만원, 31∼35세 256만원인데, 대출이라도 끼고 구매할 수 있는 '내 집'의 가격대에 소형 아파트가 분포해 있는 상황이다. 게다가 소형 아파트는 관리비도 대형 평수보다 저렴하다. 그나마 경제적으로 '만만한 내 집'인 셈이다.

출처뉴스토마토

시장경제는 수요와 공급에 의해 가격이 조절되는데, 위에서 언급한 가구원 수 변화 등을 고려하면 수요가 가장 높아질 부동산이 무엇일지 추측하기 어렵지 않다. 결국 부동산 투자자도 수요가 적은 대형 아파트보다 소형 아파트를 투자대상으로 보게 된 것이다. 

출처창업몰 네이버포스트 / phm ZINE

지방의 20~30대는 서울로 이동하고, 서울의 1, 2인 소가구가 현실적으로 살 수 있는 '내 집'은 소형 아파트다. 부동산 투자자는 수요 증가에 따른 가격 상승을 예상하고 소형 아파트를 매입한다. 누구나 서울의 소형 아파트를 원하지만 공급이 따라가지 못하니 매물이 없을 수밖에 없다. 

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집토스

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