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대출을 생각하면 우선 빚이라는 생각이 든다. 맞다 빚이다. 하지만 정말 빚일까? 여기 대출을 다시 생각해볼만한 이야기가 있다. 뉴욕의 한 거부가 250,000불의 페라리를 담보로 은행에서 5,000불의 푼돈을 대출받았다고 한다. 그는 2주 뒤 5,000불에 이자 15불을 지불하고 페라리를 되찾아갔는데, 그 이유에 대해 한 은행원이 "왜 그 비싼 차를 담보로 푼돈을 빌립니까?"라고 묻자, 그는 "뉴욕에서 그 며칠간 15불 내고 이 차를 맡길 주차장이 없거든"이라고 대답했다고 한다. 

해당 글에는 "와 부자들은 저게 이득이겠다"라는 반응이 주를 이었다. 그런데 자동차와 주차비에만 대출을 저렇게 활용할 수 있는 걸까? 왜 우리의 가장 소중한 재산인 몸에는 적용하지 않는 걸까? 많은 사람들이 주차장에 주차하는 것처럼 월세집에서 월세를 내고 있다. 하지만 조금만 발품을 판다면 위의 이야기처럼 적은 이자를 내고 일정 기간 거주공간을 얻을 수 있다. 그래서 사람들은 전세 대출을 쓸 수 있다면 쓰는 게 좋다고 한다. 정말 그럴까? 그리고 어떤 전세대출이 있는 걸까? 조금 더 알아보자.

월세는 월세와 관리비라는 고정 비용이 매달 지출된다. 그러나 전세는 일정 기간 부동산을 점유하는 조건으로 임대인에게 임차인이 무이자 대출을 해주는 것으로, 물가 상승으로 인한 손해는 볼지언정 기간이 끝나면 전세금을 다시 돌려받을 수 있다. 그러나 목돈이 전세금으로 묶여 목돈을 이용한 수익창출이 어렵다는 단점이 있다. 

그렇다면 실제 1억 전세 부동산과 전세 1억에 해당하는 월세집은 얼마나 차이가 날까? 국토교통부가 규정한 전월세 전환율 공식은 아래와 같다.

2019년 01월 기준금리는 1.75%이며, 따라서 1억 전세의 월세는 1억 x 5.25% /12 = 43만 7500원이다. 하지만 월세에 보증금이 있다면 그 월세는 줄어들게 된다. (전세보증금-월세보증금)이 되기 때문이다. 만약 월세보증금이 1000만원이라면 39만 3750원이 1억 전세에 해당하는 월세가 된다. 

서울에서 1억 전세 또는 40만 원대의 월세(보증금 1000)로 구할 수 있는 월룸은 내부 시설, 평수 등에서 비슷한 수준이었다. 당연한 결과다. 하지만 그럼에도 전세는 대부분 지상층이고 월세는 반지하거나 옥탑방이 많았다. 지역과 매물마다 차이가 있지만, 대체로 월 10만원대의 이자를 내는 전세가 40만원대 월세와 비슷하거나 더 좋은 위치를 가진 것이다. 

전세를 들어가기 충분한 목돈이 있더라도 거취나 자금에 유동성이 필요하다면 전세보다 월세를 사는 게 유리하다. 전세의 일반적인 계약기간은 2년으로, 2년 동안 목돈과 거주지가 묶이게 된다. 기간 내 다른 지역으로 발령이 날 가능성이 크다면 전세보다는 월세가 현명할 것이다. 또 월세 이상의 투자 수익을 거둘 능력이 있다면 전세보다 월세를 고려하는 것이 맞다.

주택도시기금은 근로자 및 서민의 주거안정을 위해 전세자금을 대출해주고 있다. 대출 대상은 만 19세 이상 세대주(만 25세 미만 단독세대주 제외), 무주택자, 부부합산 연 소득 5천만원 이하인 자이며, 최고 8천만원 이내(수도권은 1.2억원 이내)에서 대출이 가능하다. 가장 중요한 대출금리는 연 2.3%~2.9% 정도로 낮으며 대출 기간은 기본 2년이다. 

전세로 임대하고자 하는 부동산의 전세금이 2억 이하라는 조건이 있지만 수도권은 3억, 다자녀 가구는 최대 4억까지 가능하며 전세금의 70% 이내에서 대출받을 수 있다. 2자녀 이상 가구인 경우 대출한도 수도권 2억원, 수도권 외 1.6억원, 보증금의 80%까지 대출받을 수 있다. 수도권은 25.7평(85㎡) 이하, 도시 외의 읍 면은 약 30평(100 ㎡) 이하의 부동산이 대상이라 보면 쉽다. 필요서류는 아래에서 확인하자

전세 계약을 연장하려는데 집주인이 전세금 인상을 요구할 수도 있다. 이때 이사 가거나 그대로 연장한다 해도, 대출받은 부동산에 1년 이상 거주했다면 추가 대출이 가능하다. 대출은 2년 단위로 4회 연장이 가능하며 대출금 총액을 기준으로 금리가 재판정되는데 이는 5천만원단위로 대출이자가 0.1%씩 상승하기 때문이다. 

중소기업에 취직한 청년은 일반 버팀목 전세대출보다 1% 이상 대출금리가 저렴한 전세자금 대출을 받을 수 있다. 2억원 이하의 전셋집을 임대하고자 임대계약을 체결하고 전세금의 5% 이상을 지불한 무주택세대주, 예비 세대주가 대상이다. 버팀목 전세대출과 달리 임대계약 체결을 증명하는 것만으로도 세대원이 예비세대주로 인정받을 수 있다. 중소기업진흥공단, 신용보증기금 및 기술보증기금의 청년창업 지원을 받은 자도 중소기업 취업청년 전세자금대출을 받을 수 있다. 

대출 신청인이 개인일 경우 연 소득은 3500만원 이하여야 하며, 부부라면 합산 총 소득이 5000만원 이하여야 한다. 근로소득자라면 1개월 이상 재직하여 한 달 이상의 소득이 존재해야 한다. 만 34세까지 신청 가능하지만 병역의무를 마친 경우 만 39세까지 대출 신청이 가능하다. 신청 가능한 주거용 부동산은 25.7평(85㎡) 이하라는 제한이 있다.

대출 금리는 연 이자 1.2%이며, 한도는 1억까지다. 대출 기간은 최초 2년이지만 총 4회 연장하여 최장 10년 동안 이용할 수 있지만, 4년 이후부터는 일반 버팀목 전세자금대출의 금리(2.3~2.9%)가 적용된다.

 2021년 12월 31일까지만 신청할 수 있는 대출 상품으로, 버팀목 전세자금 대출에 필요한 서류 외에 소속 기업의 사업자등록증(사본), 고용보험 피보험자격 이력 내역서(피보험자용), 소속 기업이 발급한 국세청 기준 주업종 코드 확인자료(홈택스 출력 화면 등)이 필요하다. 

위의 대출 대상이 아닌 경우 금융권 전세자금대출을 고려할 수 있다. 금융권 전세자금대출은 위의 상품들과 달리 주택 소유 여부, 연 소득 기준 등에 상관없이 대출을 받을 수 있다. 지금은 제1금융권에서 1~6등급, 제2금융권에서는 7등급 이하가 전세자금대출을 받을 수 있지만, 2020년에는 신용등급이 신용점수제로 바뀌어 더 많은 사람이 제1금융권에서 2금융권보다 낮은 금리로 대출받을 수 있게 될 예정이다. 

전세는 월세에 비해 주거에 필요한 고정 비용을 줄일 수 있는 반면 주의해야 할 점도 있다. 만약 전세로 임대한 임대인의 부동산이 경매에 넘어가면, 경우에 따라 전세금을 모두 잃을 수도 있다. 만약 2억의 전세 계약에서 임대인의 건물이 경매에서 1억에 매매되었다고 가정하자. 선순위 근저당권에 따라 매매 대금 1억 중 우선순위에 있는 부채를 지급하고 남은 금액이 자신이 받을 수 있는 금액이 된다. 2억 전세금이 사라져버리는 것이다. 때문에 전세 계약 전, 임대하려는 부동산에 근저당권이 설정되어 있는지 확인할 필요가 있다.