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2015년부터 세입자의 전세부담보다 월세 부담이 줄어들고 있다고 한다. 물론 그동안 전세와 월세 모두 상승해왔기 때문에 세입자 입장에서는 체감이 잘되지 않을 것이다. 하지만 실제로 한국감정원의 자료에 따르면 전월세전환율은 2015년 1월 7.7%에서 2018년 1월 6.3%으로 지속적으로 하락하고 있는 것으로 나타났다. 

하지만 전세를 월세로 돌리자고 요구하는 집주인은 점점 증가하는 추세다. 전세를 통한 투자나 이자수익보다 월세 수익을 매력적으로 보는 집주인들이 늘었기 때문이다. 만약 전세로 살고 있는 집의 집주인이 월세로 전환하자 한다면 세입자는 무엇을 통해 자신의 권익을 보호할 수 있을까? 조금 더 알아보자. 

전월세 전환율은 전세에서 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 말한다. 비율이 높으면 전세보다 상대적으로 월세 부담이 높고, 비율이 낮으면 전세보다 월세의 부담이 낮음을 의미한다. 

주택임대차보호법은 전세를 월세로 전환할 때의 전환요율 상한선을 10%로 잡고 있으며, 계산법은 100×{증가한(또는 감소한) 월세액×12(개월)}÷{감소한(또는 증가한) 보증금}이다. 이를 통해 집주인이 상한선을 넘었는지를 확인할 수 있으며 평균과도 비교해 볼 수 있다. 

전월세전환율을 활용하여 보증금과 월세를 집주인과 협의할 수 있다. 위의 공식을 예를 들어, 집주인이 제시한 전월세전환율이 6%에 보증금 5천만원에 월세 50만원이라고 하자. 보증금을 천만원 줄이고 싶다면 월세는 얼마나 늘어나야 적합할까? 위의 식에 따라 보증금이 1천만원 줄면 월세를 1천만원×6%÷12=5만원 늘려야 함을 알 수 있다. 

전월세전환 계약서를 작성하면서 다시 등기부등본으로 집에 근저당, 가압류 등 추가로 설정된 권리가 있는지 파악해야 한다. 집주인이 재계약 전에 별도 대출을 받았을 수도 있기 때문이다. 근저당권은 돈을 돌려받기 위한 권리로, 선순위 근저당권자가 배당받고 남은 돈에서 배당을 받게 된다. 만약 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔고, 그럼에도 돈을 모두 돌려받지 못했다면 그 돈을 받을 권리는 소멸하게 된다. 쉬운 말로 보증금 날리는 것이다.

집의 유지 보수 책임을 다시 협의해야 미래에 발생할 분쟁을 줄일 수 있다. 주택임대 계약서의 입주 전후 수리, 수선 부담' 항목에 유지 보수 비용 부담자, 기간 등을 명확히 할 필요가 있다. 관리비 포함, 미포함 항목과 월세 소득공제 여부도 확인해 혹시 모를 금전문제를 미연에 방지해야 한다. 

2019년 들어 집값이 하락하려는 움직임이 보이고 있다. 그동안 전세는 집값과 함께 상승해왔다. 그 말은 집값이 하락하면 전세도 낮아진다는 말이다. 2년 후에 돌려줘야 하는 전세금은 집값 하락이 예상되는 지금 리스크가 크다. 따라서 전세보다는 월세를 통해 안정적인 수익을 얻으려는 집주인이 증가할 것이다. 그 과정에서 세입자도 혹시 모를 손실에 대비할 필요가 있다.