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2019년 달라지는 부동산 제도, 꼭 짚고 넘어가야 할 부분

집토스 작성일자2019.01.11. | 1,768 읽음
출처 : 인사이트 / 트위터

빈익빈 부익부는 그동안 참 많이 나온 이야기지만 그중에서 가장 화두가 된 건 부동산 빈부격차일 것이다. "이 넓은 서울의 드높은 빌딩 숲속에서 내 집 하나 없더라"라는 말은 높은 집값에 자기 소유의 집 하나 없는 이들을 대변하기도 했다.


출처 : YTN / 경향신문

이런 부동산의 빈부격차를 조금이나마 해소하고 대한민국의 '경제뇌관'이라고까지 불리는 가계부채 증가를 줄이고자 2018년부터 대출 규제가 시작됐다. 그리고 2019년, 부동산 관련 제도가 대대적으로 바뀌었다. 그중에서 꼭 알아야 할 7가지를 정리해 보았다. 


1. 종합부동산세
출처 : NEWS1

가장 눈에 띄는 변화는 종합부동산세 개편이다. 기존 상한이 150%였던 2주택자와 3주택 이상자는 각각 2주택자가 200%로, 3주택 이상자는 300%로 세금 부담이 상향 조정되었다. 거기에 주택분 종합부동산세 최고세율을 3.2%로 인상하였는데, 이는 3주택 이상자와 조정 대상 지역(집값 급등 지역)의 2주택 이상 보유자가 대상이다. 과표 구간 또한 신설되었다. 3억~6억원의 과표 구간을 신설하여 세율을 0.7%로 조정하였으며, 이 영향으로 종부세율 인상 대상자가 2016년 결정세액을 기준으로 21만 8000명으로 증가할 것으로 예상된다.


2. 공정시장가액 비율
출처 : 인스타그램

'공정시장가액 비율'이란, 종부세나 재산세를 계산하는 방법으로 공시지가를 기준으로 한다. 2018년에 80%였던 기존의 공정시장가액 비율로 종부세나 재산세를 계산하면 공시지가 X 80%(2018년 공정시장가액 비율)로, 공시지가가 1억원이라면 세금은 1억 X 20% = 8000만원을 기준으로 계산된다. 일종의 세금 할인인 셈이다.


출처 : JTBC

그러나 공시지가가 실거래가와 크게 차이나는 상황에서, 정부는 공시지가 현실화를 추진하는 한편, 현행 80%인 공정시장가액 비율도 매년 5% 식 높여 100%를 맞출 계획이다. 2019년은 그 첫 번째 해로 공정시장가액 비율이 85%로 상승하였다.


3. 등록 임대주택 관리 강화
출처 : SBS

2019년에는 등록 임대주택 관리가 강화된다. 이는 17년 말 25.9만 명·98만 채였던 임대주택이 18년 말 40.7만 명·136.2만 채로 대폭 증가하여 체계적인 관리의 필요성을 느꼈기 때문이다. 정부는 관리 강화를 통해 민간임대주택의 임대료 인상률 제한(5% 이내)과 의무 임대기간(4~8년)을 통해 임차인의 주거 안정성 제고를 목표로 하고 있다.


출처 : 머니S

2019년부터 주택임대 소득이 연 2000만 원 이하일 경우에도 과세가 시행되는 등 소액 임대인에게도 세금 부담이 생겨났다. 대신 정부는 등록 임대업자에게 임대 소득 필요경비율(60%, 미등록 시 50%)과 기본공제(400만 원, 미등록 시 200만 원)의 혜택을 제공함으로써 상생의 여지를 제공했다. 


출처 : 자막뉴스

인상률과 임대기간 위반에 대한 과태료 부담도 각각 3배, 5배 높아졌다. 임대료 증액 제한을 위반한 임대인은 기존 1000만 원의 과태료를 지불해야 했지만, 2019년부터는 3000만원을 지불해야 한다. 임차인의 안정을 위협하는 임대 의무기간 위반은 기존 과태료 1000만원에서 2019년 5000만원으로 인상되었다.


4. 양도세
출처 : YTN

양도세는 부동산 가격이 상승하여 발생하는 양도차익에 부과하는 세금이다. 양도세 기본세율은 6%에서 최고 40%이지만, 2019년 4월부터 청약 조정 대상 지역(서울 전 지역 등 전국 40개 지역) 내에서 주택을 양도할 경우 2주택자는 10%, 3주택 이상 보유자는 20%의 가산세율이 기본세율에 추가된다. 또 이 지역에서 분양권 매매 시 보유 기간에 상관없이 양도세율 50%가 적용된다.


출처 : 채널A

장기보유특별공제도 줄어들었다. 부동산을 장기간 보유하면 세금을 공제해주던 이 제도는 2018년 1년당 3%에서 2019년 1년당 2%로 공제 비율이 감소했다. 이처럼 정부가 양도세를 강화한 이유는 부동산 투자 수익을 감소시켜 부동산 투자의 매력을 줄이고자 함이다. 오래가지고 있어도 양도세로 인해 기대수익이 매력적이지 않고, 종부세를 올려 세금 부담을 줘 다주택자가 집을 팔도록 유도한다.


5. 대출 규제
출처 : YTN

DTI(총부채상환비율)은 대출자의 상환 능력을 소득과 가계 부채를 기준으로 하여, 주택 담보대출의 한도를 정하는 비율이다. 2019년부터 부채를 포괄적으로 반영하여 대출한도를 낮추는 방향으로 바뀌었다. 특히 다주택자는 두 번째 신규 주택 담보대출부터 만기를 15년으로 제한해 DTI 비율을 산정하도록 바뀌면서 원금, 이자 상환 부담을 크게 만들었다. 3월부터는 RTI(임대업 이자상환 비율)를 적용하여 임대 소득이 이자보다 1.5배 이상이어야 대출받을 수 있는 제도가 적용될 것으로 보인다. 


6. 오피스텔
출처 : Rtomato

청약 조정 대상 지역(서울 전역 등 전국 40개 지역)과 투기과열지구(서울 전역 등 29개 지역)의 경우 오피스텔의 전매가 금지된다. 분양권을 매매하는 것으로, 실입주자가 아닌 투기꾼이 실입주 희망자에게 프리미엄을 붙여 파는 일을 제한하기 위해 도입되었다. 그 외에 규모 300세대 이상의 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화되었으며, 지역 거주자에게 물량의 20%만큼을 우선 분양해야 한다.


7. 재건축 초과이익 환수제
출처 : The fever drives you / 티스토리

한창 재건축을 통해 수익을 올리는 방법이 화제가 된 적이 있었다. 그러나 2019년부터 재건축 초과이익 환수제가 도입된다. 재건축으로 발생한 이익금 중 일정 부분을 환수하는 제도로, 1인당 평균 개발 이익이 3000만원 이상이면 10~50%을 환수한다. 단순 재개발 차익에서 추가 부담금이나 인근 시세 상승과 같은 각종 공제 항목을 계산한 뒤의 실제 이익을 기준으로 부담금이 산정된다.


출처 : YTN

빚내서 집사던 시절은 지났다. 사람들이 집을 살기 위한 장소가 아니라 부동산 투자를 위한 것으로 여기면서 집값은 지속적으로 상승해왔다. 그렇게 사회에 막 나온 실수요자와 신혼부부들은 자신의 집을 마련하는 게 꿈이 됐다. 부동산 투자자들에게는 새해의 규제가 잔인한 빨간불이겠지만, 집 마련이 꿈인 실수요자들에게는 드디어 내 집 마련의 파란불이 들어온 셈이다. 누군가 이득을 보면 누군가는 손해를 보기 마련이다. 그동안 자동차만 달리던 도로에 보행자가 지날 때가 되었을 뿐이다.



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