물가와 함께 뛰어오른 전세 가격으로 전세자금 대출에 대해 알아보는 사람이 많다. 세입자에게는 좋은 제도이기는 하나 아직까지 많은 사람들이 이용을 하고 있지 않은데 가장 큰 이유는 집주인이 이 제도를 거부하기 때문이다.
전제자금 대출중에서 일반전세융자는 은행에서는 세입자가 중간에 대출금을 가로채는 것을 방지해, 집주인에게 직접 대출금을 지급하는 제도이기 때문에 집주인의 동의가 꼭 필요하다.
하지만 명의는 세입자로 되어 있어, 이 대출에 대해 제대로 숙지 하고 있지 않다면, 가끔 복잡한 문제들이 발생하곤 한다. 전세자금 대출을 이용할 때 반드시 알아둬야 할 ‘질권설정’에 대해 알아보고 잘 이용 할 수 있도록 몇가지 주의점을 살펴보자.
*질권: 채권을 담보하기 위해서 동산이나 권리에 대한 설정.
서울보증보험, 주택도시보증공사는 한국 주택금융공사와 다르게 집주인 동의 없이는 보증서를 발급해 주지 않는다. 이것은 대출금의 안전한 회수를 위한 조치이다. 그래서 전세자금대출을 받기 위해선 '집주인 동의'라는 절차를 반드시 거쳐야 한다.
집주인은 왜 전세대출을 꺼려하는 걸까? 만약 집주인이 세입자의 대출 사실을 모르고 보증금을 전부 세입자에게 돌려주게 될 때, 대출금 회수가 어려울 수도 있기 때문에 금융기관에서는 집주인에게 질권설정통지서를 보내게 된다.
대부분의 집주인은 질권설정 통지서를 받고 놀라는 경우가 많다. 그래서 이 단계에서부터 용어에 대한 선입견과 ‘번거로운’ 대출 동의 절차에 인해 거부감으로 이 제도를 거부하는 경우가 있다.
하지만 질권설정이란 은행이라는 제3자가 집주인과 세입자 사이에 개입하면서 양쪽에 의무를 통지하는 절차이다. 즉 은행은 임차인에게 돈을 빌려주는 대신, 나중에 계약이 종료될 때는 임차인이 아닌 은행에게 대출금을 상환하라는 것이다.
하지만 질권설정이란 은행이라는 제3자가 집주인과 세입자 사이에 개입하면서 양쪽에 의무를 통지하는 절차이다. 즉 은행은 임차인에게 돈을 빌려주는 대신, 나중에 계약이 종료될 때는 임차인이 아닌 은행에게 대출금을 상환하라는 것이다.
이는 은행 입장에서 집주인에게 전세금을 먼저 돌려받을 권리를 확보하는 것이다. 집주인이 동의해도 어떤 법적인 책임도 질 필요가 없고, 계약 만료시 세입자의 대출금만 은행에 반환하면 되고, 그 즉시 질권은 소멸된다.
대출이 진행되면 금융사가 집주인에게 바로 대출금을 지급한다. 그런데 문제는 계약 만료 시 집주인이 전세자금 대출이 포함된 임대보증금을 상환할 때, 임차인에게 직접 돌려주어 발생하곤 한다.
1) 임대인 피해 상황
‘보증금 받고 잠적해 대신 대출금 갚는 집주인’
이 상황은 실제 발생한 사례이다. 전세자금 대출에 동의한 집주인은 순식간에 빚쟁이가 되었는데 그 이유는 세입자에게 보증금 전액을 돌려주었고, 임차인은 전세자금 대출을 변제하지 않아 대출상환에 동의한 임대인에게 변제할 것을 통보한 것이다.
질권설정에 동의를 했다면 임대인은 계약 만료 시 대출금을 은행에 직접 상환해야 한다. 질권설정 내용증명을 읽어보면 임차인이 대출금을 상환하지 못했을 시, 임대인이 대신 갚는다는 조항이 있기 때문에 이러한 실수는 하지 않아야 한다. 물 임차인이 은행에 상환을 해준다면 문제는 발생하지 않는다.
2)세입자 피해 상황
‘전세금 돌려주지 않아 신용불량자 된 세입자’
반대로 집주인이 전세자금 대출을 돌려주지 않아 임차인이 신용불량자가 되는 경우도 있다. 하지만 이경우 세입자는 집주인을 상대로 민사소송을 제기할 수 있기 때문에 해결이 쉬운 편이다.
금감원에서는 전세 대출 때 집주인 피해가 없다는 전세자금 대출 표준 안내서를 만들었다. 가끔 집주인들이 세입자가 전세자금 대출을 받을 때 제도를 이해하지 못하여 자신에게 불이익이 있을 것을 우려해 거부하는 것을 방지하기 위한 노력이다.
요약하자면, 질권 설정은 은행이 임차인과 체결하는 계약이므로 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 미치지 않는다. 세입자가 대출 원금·이자를 갚지 않을 경우 보증 기관이 일단 은행에 대출금을 물어주기 때문에 집주인과는 전혀 관계가 없다. 따라서 제도에 대해 잘 알아만 둔다면 문제없이 세입자의 대출을 도움으로써 공실로 보는 손해를 줄일 수 있지 않을까 싶다.
