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2·4 주택시장 공급확대 대책의 시장 예상효과는?

총 83.6만호(서울 32만호 등 수도권 61.6만호) 공급을 예고했다.

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‘18년 9.21대책이후 최대 주택 공급 시그널

정부가 주택시장 가격 안정을 목표로, 강력한 공급정책을 핵심으로 한 2.4 부동산대책을 발표했다.


이번 대책의 공급규모는 총 83.6만호(서울 32만호 등 수도권 61.6만호)정도의 부지로, 2018년 9.21 대책을 통해 수도권 3기신도시 30만호 공급확대책을 발표한 이후 최대어다. 5년간 한해 16만7천2백호의 신규택지가 추가 공급되는 셈으로, 현 정부 단일 공급대책으로는 역대급 공급량이다. 지난 6년간(’15~‘20년) 서울 아파트 한해 평균 준공물량이 3만8,687호, 전국이 37만4,941호였음을 감안하면 상당한 파격적인 수치라 할 수 있다.


강력한 공급시그널을 통해 좀처럼 진정되지 않고 있는 전·월세 및 매매시장의 불안감을 낮추고 공급확대란 정책 의지를 강력히 표명함으로서 집값 안정의 마중물 역할을 기대하는 분위기다.


집값 안정 효과는 단기보다는 중장기 시현 전망

정부는 공공 재개발·재건축 활성화와 용도변경 및 용적률 상향을 통한 역세권·준공업지역·저층 주거지 고밀 개발 등을 적극 확대한다는 방침이다.


사업 인센티브를 통해 민간공급의 자발적 동력을 키우고, 서울 등 도심의 분양 아파트 공급을 늘리기 위해 용적률 인센티브로 기부채납 받는 주택을 기존 공공임대 위주가 아닌 분양(이번 대책의 총 물량 중 70~80%이상)이나 공공자가주택 등 다양한 방식을 활용한다는 점이 긍정적이다. 도심의 택지구득난을 완화하면서 다양한 계층의 쇼셜믹스와 임대주택 건립에 대한 지역 님비현상을 줄이는 효과를 기대할 만하다.


소규모 시범단지 위주로 진행되던 공공정비사업(재개발, 재건축)의 인센티브가 용적률 상향, 분상제 적용제외, 미분양 비주거시설 매입, 사업비·인허가 지원 외에도 주민 동의요건 완화 및 재초환 면제, 토지수용 대상사업 확대로 늘어나며 기존 정비사업지들의 참여와 사업성 개선에 일부 물꼬가 트일 것으로 판단된다. 양질의 민영주택과 공공주택 공급을 동시에 확대할 수 있어 지역 내 주거복지 향상에도 기여하는 바가 있겠다.


아울러, 이번 대책에 따라 공급되는 물량에는 일반공급 비율을 상향하고, 일부는 추첨제로 공급할 예정이다. 현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과한데, 향후 일반공급 비중을 상향(15→50%)하게 되면 낮은 가점으로 분양시장에 당첨이 쉽지 않았던 20·30세대는 렌덤추첨의 이점을 통해 분양시장의 진입문턱이 보다 확대될 전망이다.


한편 집값 등 부동산시장 불안이 서울을 넘어 지방광역시 등지로 전국화하고 있다는 점에서 주택공급의 확대를 지방지역에 안배한 것은 바람직하다. 한국부동산원의 주택가격동향조사에 따르면 지난 1월 지방 아파트 매매가격은 1.17% 올랐고, 지방 5대광역시는 1.57% 상승해, 수도권 1.12%보다 높은 수준이다.


전국 미분양 재고가 지난해 12월 기준 1만9,005호에 그치는 상황에서 지방 대도시의 역세권 등 노후화 한 구도심에서 공공이 주도하는 주택단지 개발을 추진해 합리적 가격과 양질의 주택을 공급할 수 있다면 지방균형 발전에도 다소 도움이 될 전망이다.

2.4 공급대책의 보완점

다만 2.4대책도 한계는 있다. 공공위주의 공급방식(공공택지 신규지정 약 26.3만호를 제외한 대부분은 민간역할 중요)보다 민간자발의 공급의지에 따라 향후 주택 공급 총량이 변할 가능성이 있는 만큼 정부가 목표치한 공급량과 공급효과의 변수는 열려 있다.


특히 투기우려를 방지하기 위해 대책발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해서 추가 지분 확보 시 우선공급권을 미 부여하는 점은 조합원의 동의서 징구(일례로 도심공공주택복합사업은 1년 이내 토지 등 소유자 2/3 이상(면적 1/2) 동의를 받지 못하면 예정지구 해제 등) 등 사업 활성화에 허들이 될 수 있다.


이번 대책이 정비사업 전반을 포괄하는 규제완화가 아닌 공공정비사업 위주의 인센티브에 선별 집중된 데다 부동산 및 건설업 공급 특성상 착공과 준공까지 시간적 간극이 불가피해 단기적 안정보다는 집값 상승폭을 둔화시키는 정도로 효과가 제한될 가능성이 있다.


규제완화로 사업의 속도와 사업성이 개선되면 해당 사업지에선 재료 또는 호재로 인식될 가능성이 높아 가격안정에 대한 공급확대 효과는 단기보다 중장기적으로 주택시장에 반영될 전망이다.


공공정비사업의 장점이 크긴 하나 여전히 공공대행 수수료와 임대주택 유형 및 배치, 분양가 산정, 건축설계와 기부채납 시설개방 등의 운영과 관련해 민간과 공공이 조율해야 할 사안이 많다. 실제 공공직접시행 정비사업은 사업의 신속성 매력이 크지만 사실상 조합은 시공브랜드 선정 외 대부분의 기능을 공기업에 양도(주민대표회의 구성)해야 하므로 조합의 자율성과 사업의 고급화를 중요시하는 강남권 재건축 단지의 참여률이 제한적일 수 있다.


공공정비사업과 관련된 시행령, 조례, 운영기준 등의 조속한 명문화와 후행하는 사업장들의 참여율을 높일 성공적인 사업 롤모델의 안착을 통해 공공정비 사업 예측가능성을 높일 필요가 있겠다.


환매조건부와 토지임대부 등 공공자가주택은 공공택지 및 국공유지를 통해 본격 공급된다. 무주택 실수요자가 비교적 낮은 가격에 주거지를 마련할 수 있다는 장점이 크다.

다만 환매조건부 주택은 50년 지상권으로 건물에 대한 소유권만 있어 토지에 대한 임대료를 내야하므로 토지 임대료 책정이 관건이고 향후 토지에 대한 분양전환의 수분양자 요구가 거셀 수 있다는 면을 고려할 필요가 있다. 환매조건부 주택은 향후 매각 시 공공에 재판매해야 하는데 분양가에 은행이자 정도만 붙이는 것보다는 수분양자 청약 선호를 독려키 위한 인센티브가 필요하다. 소득수준과 가구원 및 자녀수 등에 따라 수익공유형 주택처럼 공공 재매입시 매도자에게 일부 수익을 보전해 주는 것을 고려할 만하다.

글. 직방 빅데이터랩



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