직방

연말연초가 되니 필자의 내 집 마련 강의를 들었던 수강생들로부터 감사하다는 연락이 옵니다. 오늘은 개포동에 작은 꼬마 아파트에 신혼집을 마련한 수강생분의 감사 인사를 받았습니다. 내 집 마련 강의를 듣고 마련한 신혼집을 인테리어 공사 중이라며 이번 달 입주를 앞두고 있다고 합니다. 작년 여름 내 집 한 채는 있어야겠다는 생각에 그동안 모은 두 맞벌이 신혼부부 저축한 돈과 주택담보대출, 신용대출, 회사대출, 양가 부모님과 친지들의 지원뿐만 아니라 많은 영혼(?)들의 도움으로 힘들게 내 집 마련을 했다고 합니다.

양재천 뚝방 벚꽃길에서 청혼반지 하나 없이 아파트 매수 계약서를 들이밀며 청혼한 이야기를 들려줄 때는 필자도 ‘진짜 그러셨냐?’고 물어보며 하하 웃었습니다. 공인중개소 사무실에서 방금 전 작성한 도장도 마르지 않은 계약서가 청혼반지를 대신했다니 역시 배운 사람은 다르더군요. 본인들 이름으로 된 집문서(등기필증)를 받은 날 정말 기뻐 신혼부부 둘이서 서류를 들고 덩실덩실 춤을 추었답니다. 결혼 전 예비사위를 탐탁지 않게 여기던 장인어른도 신혼집 계약한 이야기를 듣고 생각이 바뀌셨고 지원까지 해주셨다고 합니다. 과연 집이 인생 새 출발 하는 신혼부부에게 가장 절실한 문제라는 걸 새삼 한 번 더 깨닫게 되었습니다.

또 다른 수강생은 지난 가을 내 집 마련을 분당 꼬마 아파트로 했다고 하길래 축하해드렸더니, 올봄에 남자친구와 결혼 날짜를 잡았다더군요. 이런 걸 겹경사라 한다고 말씀드렸습니다. 두 커플 신혼집 모두 가격이 올랐지만 그것보다 신혼 보금자리를 구했다는 평온한 마음이 더 좋다고 하더군요 2년마다 집주인 눈치 안 보고 편안하게 살 내 집이 생겼다는 게 더욱 기쁘고 안정감을 준답니다. 오른 가격은 ‘사이버 머니’ 같답니다 어차피 내 집으로 깔고 앉아 살 거라서 눈에 보이지도 않고 현실감이 없답니다. 그래서 집값이 하락해도 ‘사이버 머니’ 같이 아무 느낌 없을 것 같냐고 했더니 그건 아니라며 웃더군요.

또 대출이자가 부담되지 않냐고 물어보니 둘이서 벌어서 갚아나가면 된다고 허리띠 졸라매고 열심히 살아야 할 이유와 명확한 저축액(=대출금 상환) 목표가 생겨 오히려 좋다며 투지를 불태우고 있었습니다. 그간 해외여행과 취미로 신용카드가 하루도 쉴 날이 없었는데 이제 신용카드 없앴고 저축하는 삶을 살 수밖에 없다고 합니다. 역시 시험공부도 저축도 벼락치기가 효율은 높습니다.

당장이라도 서울, 수도권 직장 근처 번듯한 아파트로 내 집 마련만 할 수 있다면 결혼도 빨리하고 아이도 낳아 행복한 인생을 누릴 수 있는 수많은 청년들이 있지만, 그들에게 어떻게 현실적으로 내 집 마련을 할 수 있는 방법이 있는지를 제대로 이야기해주는 곳은 많지 않습니다. 그래서 결혼도 줄어들고 아이들도 줄어들고 희망도 줄어드는 것 같습니다.

내 집 마련을 이야기하면 보통 자신의 월급과 모아 놓은 돈부터 생각하는 분들이 많은데 다른 관점에서 봐야 합니다. 내가 지금 과연 큰 자금과 대출로 집을 사야 하나? 말아야 하나? 집값이 상승기인가? 하락기인가? 주택 공급이 많이 될 텐데 굳이 빨리 살 필요가 없는 건 아닌가? 하는 근본적인 질문에 대한 자신만의 명확한 대답을 가슴속에 가지고 있어야 그 믿음을 행동으로 옮길 수가 있습니다. 그리고 그 선명한 해답이 내 집 마련 과정 중 힘든 고난의 순간을 버틸 힘이 된답니다.

한 가족의 보금자리기도 한 집은 감성적으로 볼 수도 있지만, 자본주의 경제 개념으로 보면 일반적인 하나의 ‘물건’으로 볼 수도 있습니다. 가격이 책정되어 돈과 서로 교환되는 일반적인 물건들 말입니다. 수요라고 하는 ‘사람들의 욕망’과 ‘물건의 제공’이라는 공급의 밀당 텐션 속에 보이지 않는 손에 의해 가격이 정해지는 물건 말이죠. 경제적 거래와 교환이 이루어지는데 여기서 우리는 집을 구매하고자 하는 사람들의 욕망과 그 욕망을 충족시켜주는 공급을 지역별로 이해를 해야 합니다. 왜냐면 집은 부동의 재산으로 (부동산) 움직일 수 없이 그 지역인 땅에 묶여 있는 물건으로 여타 다른 물건들과 유독 차별성을 지닙니다. 예를 들면 내가 원하는 서울 지역의 아파트는 이 고정된 서울이라는 지역에 무조건 묶여 있습니다. 그러면 이 서울 지역 토지 위에 매년 얼마의 신규 공급이 있는지, 수요는 또 매년 이 지역에 어떻게 변하는지 알아야 우리가 궁금해하는 가격의 향방을 알 수 있겠죠. 서울지역의 인구수 대비 적정 수요를 확인하고 그에 충분한 적정 공급이 있는지 공급이 부족하면 그 수요는 어디로 어떻게 흘러갈지까지 생각해 볼 수 있을 겁니다.

서울 지역 신규 아파트 공급 부분을 보면 매번 말씀드렸듯 올해는 거의 역대급으로 서울 아파트 입주물량 감소가 이루어지는 해입니다. 2021년인 올해와 올해보다 더 입주물량이 감소하는 2022년과 2023년까지 서울은 신축 아파트 입주물량 부족으로 공급 가뭄에 시달리며 최소한 3년을 보내야 합니다. 서울 근교 3기 신도시 입주 전까지 이런 상황은 반복될 것으로 보입니다. 이 말은 곧, 3만 불 시대를 살고 있는 서울 시민들이 오피스텔, 빌라 같은 저품질의 주거용 부동산으로 메울 수 없는 고품질의 신축 대단지 새 아파트를 당분간은 충분히 볼 수 없게 된다는 것을 의미합니다. 당장 올해 서울 서남권의 입주물량이 거의 없다는 것을 통해 우리는 상황의 심각성을 알 수 있습니다.

아파트 입주물량은 3년 전 예정되어 있는데 순수하게 땅을 파서 건설되는 데만 약 3년(30개월)이라는 시간이 걸리기 때문에 미리 알 수 있는 겁니다. 높으신 분의 이야기처럼 ‘아파트는 밤새 만들 수 있는 빵이 아님’을 우리 모두는 알고 있는데 어찌하여 이제껏 공급은 충분하다고 이야기를 했는지 궁금할 뿐입니다.

그러면 2021년 1월인 지금 지난해를 돌아보며 서울, 수도권 부동산 시장은 어떻게 변해왔고 앞으로 어떻게 변화할지도 보겠습니다.

지난해인 2020년 한해 동안 서울, 수도권 아파트 매매 변동률을 살펴보면 강남구 8.5%, 서초구 8.2% 상승에 그친데 반해 강북구 34.9%, 노원구 31.2%, 도봉구 29.2%, 금천구 23.8%, 관악구 26.5%, 구로구 23.3%, 김포시 38.4%, 덕양구 32.1%, 파주시 28.6%, 하남시 31.4%, 남양주 35.1%, 수지구 35.8%의 높은 상승률을 보였습니다. 강남, 서초의 약세뿐만 아니라 마용성으로 대표되는 한강 라인 까지 낮은 상승률을 보이며 서울 중심지의 보합장이 1년간 진행된 걸 데이터에서 알 수 있습니다. 반면 노도강(노원,도봉,강북), 금관구(금천,관악,구로)로 대표되는 서울의 대부분의 외곽 지역은 높은 상승을 보였습니다.

그간 서울 중심지역 급등과 정부의 고가 아파트 강력 규제로 중심지의 보합장 모습과 격차가 많이 벌어진 서울 외곽지역의 상승 현상인 풍선효과를 볼 수 있었던 한 해였습니다. 이제 전국 대부분이 규제지역으로 된 이 시점에서 기울어졌던 운동장이 다시 수평을 찾은 상황이 되었고 특히 서울 외곽지역 새 아파트의 급등 현상은 오히려 서울 중심지가 싸 보이는 역풍선 현상을 일으키고 있습니다.

저가 주택과 저평가 주택을 찾아 서울 외곽으로 나갔던 수요가 다시 서울로 되돌아오는 현상이 시작되는 한 해가 될 가능성이 높아 작년과는 반대로 다시 서울, 수도권 중심지로 시장의 흐름이 이어질 것으로 보입니다. ‘왕의 귀환’. 서울 출퇴근 불편함 과 편의시설 부족까지 감수하며 서울 외곽으로 가성비를 찾아 나간 수요가 서울 중심지와 가격차가 얼마 나지 않는 상황이 심화된다면 과연 계속해서 외곽을 선택 것인지 의문이기 때문입니다.

쌀이 떨어져서 쌀을 사야 한다면 우리는 고민을 할까요? 물이 떨어져서 물을 사야 한다면 우리는 고민을 합니까? 내일 영하 -15도인데 여름 옷만 있습니다. 지금 눈앞에 오리털 파카와 내복을 팝니다. 고민을 해야 하나요? 왜 필수품을 사는데 고민하죠? 어차피 사야 하는데 말입니다. 돈이 없다면 빌려서라도 쌀을 사고, 물을 사고, 내복을 사야 하는 거죠. 심지어 우리 아이들과 가족이 함께 먹고 쓰고 자고 쉴 공간을 사는 것인데 말이죠.

집이란 그런 것이죠. 필수품이란 그런 것입니다. 생존 필수품. 이것이 없으면 우리 가족이 살아갈 수 없는 ‘공기’ 같은 것이죠. 이런 생존 필수품은 다른 어떤 이유와 합리화를 통해서도 불필요한 것 내지는 급하지 않은 것으로 회피하지 않았으면 좋겠습니다. 어차피 사야 한다면 고민을 할수록 고통의 시간은 길어질 뿐입니다. 유명한 말이 있죠. ‘살까 말까 고민은 배송을 늦출 뿐’

그럼 내 집 마련을 위해 처음 시작을 어떻게 해야 하나? 궁금해하는 분들이 많을 겁니다. 책을 읽고 공부를 다 한 다음에 밖으로 나가려고 하지 말기 바랍니다. 그 공부 안 끝납니다. 그냥 관심 지역 편한 마음으로 돌아다녀 보는 게 첫 번 째입니다. 필자의 경험상 공부를 많이 할수록 나가기가 두려워집니다. 관심 지역 현장을 돌아다니며 그 동네 사람들이 출퇴근에 어떤 대중교통수단을 주로 이용하는지 지하철인지 버스인지 버스면 광역버스 인지 마을버스인지 또, 마트, 은행, 공원은 어디로 다니는지 외식은 주로 어디서 하는지 아이들 초중고 어린이집 유치원 학원 도서관은 어디를 다니는지 등하교는 안전한지 등 많은 현장의 목소리를 듣고 현장에서 느껴야 합니다. 본인의 머리가 아니라 발이 기억하는 현장조사, 가슴이 기억하는 현장조사를 해야 합니다.

그 동네 사는 혹은 살았던 사람들에게 궁금한 걸 물어보고 부동산중개소 소장님과 이야기를 나누며 동네를 이해하고 알아 가야 합니다. 그게 전부입니다.

비장의 꿀팁을 알려드리면, 그 동네 주민들만 가는 최고 맛집을 동네 주민에게 소개받아 가서 먹는 것입니다. 그 맛집을 또 가고 싶은 마음이 들어야 그 동네를 자주 가게 된다는 사실입니다. ‘위장이 기억하는 현장조사’란 말을 잊지 마세요. 자신에게 주는 작은 보상입니다. 필자는 서울, 수도권 곳곳의 맛집을 많이 알고 있기에 이렇게 추운 겨울에도 현장조사 나갈 때 마음이 설렙니다. 수많은 음식점, 빵집, 카페 메뉴가 필자를 기다리고 있으니 말입니다. 제 마음은 벌써 그 맛집에 앉아서 냄새를 맡고 있습니다.

그렇게 몸을 움직여 행동하고 일을 만들어 가야 합니다. 혼자 가면 외로우니 배우자, 남친, 여친을 설득해서 가야 하는데 그게 여의치 않으면 관심 가지는 친구, 내 집 마련 준비하는 동료와 같이 가는 걸 추천합니다. 혼자 혹은 누군가와 함께 떠나는 국내여행이라고 생각하면 좋습니다. 꼭 가봐야 할 곳 장소, 맛집, 움직일 동선, 교통수단 등 여행을 준비하는 마음으로 돌아다니면 됩니다. 물론 여행처럼 사진도 많이 찍어 오셔야 하기에 여행용 보조배터리는 필수입니다. 여행 후 집에 돌아와 궁금증이 생깁니다. 오늘 가본 관심 지역이 특히 좋아 보였다면 그 지역 호재, 교통, 가격, 입지를 알아보고 있는 자신을 보게 될 겁니다.

새로운 지역을 발견하듯 내 집 마련에 새롭게 눈뜬 자신도 발견하길 응원합니다. 일단 운동화 끈 단단히 묶고 밖으로 나가세요. 당신이 찾던 해답은 책상 위가 아니라 보도블록 위 현장에 있습니다. 고민하고 있다가는 안 나가야 하는 이유 백만 개를 대며 합리화하는 자신을 무기력하게 바라보고 있을 뿐입니다. 현장에 갔다 오면 무슨 공부를 해야 하는지 스스로 알게 됩니다.

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

http://cafe.naver.com/wecando7

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)

http://blog.naver.com/socool222

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.