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직방

안녕은 헤어짐이 아닌 고양

광역시를 제외하면 전국에서 2번째로 인구가 많은 곳

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이상우의 부동산 프리뷰 #32

이번 글이 마지막이다. 직방과의 작별을 고한다. 써놓고 나니 상당히 올드한 표현이 되어버렸다. 이런 문장체를 썩 좋아하지 않는데, 이런 식으로 나오는 것을 보니 어쩔 수 없이 이런 진부한 문장이 존재하는 이유를 알게 되었다. 영상보다는 글이 나에겐 더 어울린다고 생각하기에 아쉽게 미리 말하고 시작한다. 지난 31번의 직방기고를 통해서 정책도 정리해봤고, 사이버임장도 다녀오고 했는데 스스로도 많은 도움이 되었다. 다른 매체 어디에선가 또 글을 올리게 될 것이라고 믿는다. 하지만, 직방과의 이별은 아쉬움이 남는다.


수도권 탐방기 이후 지방 탐방기도 해볼까 했었지만, 시간은 그리 기다려주질 않기에, 마지막 시간은 고양에 대해 이야기해보려 한다. 제목에서 말한 그대로 안녕은 헤어짐이 아닌거니까. 


고양은 수도권에서 상당히 큰 도시다. 남양주, 화성, 용인, 양주 그리고 고양은 면적으로 봤을때에도 상당히 큰 도시다. 양평/가평/포천 등 외곽 지역과는 달리 인구 밀집지역에서도 화성(697.8km2), 용인(591.3km2), 남양주(458.1km2), 양주(310.4km2), 김포(276.6km2)에 이은 268.1k2m의 면적을 자랑한다. 인구로 보면 더욱 그렇다. 광역시를 제외하면 시군구단위에서 전국 2번째(107.5만명)다. 이처럼 많은 인구가 거주하고 있는 지역에 사람들은 그동안 관심을 가지지 않았었다. 이런 미스터리를 가지고 시작해보자.

고양은 총 3개의 구로 구성되어있다. 서울에 제일 가까운 덕양구와, 일산신도시로 떠올리기 십상이지만 다른지역도 포함되어 있는 일산서구와 일산동구다. 이 지역들을 지하철3호선과 경의중앙선이 서울과 연결해준다. 다른 수도권 도시에 비교했을 때, 서울 접근성이 나쁘지 않다는 점이 이렇게 많은 인구가 살게된 주요 근거다. 특히, 교통면에서 타 도시보다 우월하게 된 데에는 1기신도시 일산신도시가 자리잡은 것도 중요한 요소다. 이런 지역에 이미 착공한 유일한 노선인 GTX-A가 지나가는 것은 어찌보면 당연하다 하겠다. 동탄(화성)과 성남, 그리고 고양과 파주를 서울과 연결하는 것은 인구 측면에서 가장 시급히 진행해야 하는 일이었기 때문이다.


서울과 가장 가까운 지역은 바로 향동이다. 더 가까운 덕은도 있지만, 아직 입주한 아파트가 없어 가격을 확인하기 어려워서 ‘향동’이라고 말한다. 수색 바로 옆으로 상암동 노을공원에 올라가보면 멀리 신축아파트가 모여있는 곳이 바로 향동이다. DMC중흥S클래스더센트럴(951호, 2020년 준공) 전용59 매매가 8억원(3,200만원/PY), DMC호반베르디움더포레4단지(970호, 2019년 준공) 전용84 매매가 13억원(3,800만원/PY)으로 서울 주요지역에 못지 않은 가격이 형성되어 있다. 조금 거짓말 보태 걸어서도 서울에 갈만한 거리에 있는 이런 지역들에 3기신도시가 언젠가 공급된다고 하는데, 이 바로 옆 창릉이 바로 그 3기신도시다. 그런데 향동은 3기신도시보다도 서울이 가깝다. 


더 위로 올라가보자. 구파발을 넘어 나오는 여기도 고양이다. 그리고 덕양구다. 삼송/지축이다. 이중 서울에 붙어있는 지축지구는 삼송지구보다 규모는 작지만, 입지 무기를 내세워 가격을 형성하고 있다. 지축역 센트럴푸르지오(852호, 2019년 준공) 전용84 매매가 12억원(3,600만원/PY)이나, 바로 옆 지축역 북한산반도유보라(549호, 2019년 준공) 전용84 매매가 10억원(3,050만원/PY)은 향동보다는 다소 가격이 낮지만 3호선 역세권으로서의 서울 주요 지역가격보다도 높은 수준을 보여준다. 물론 입주한지 겨우 2년에 불과한 팔팔 뛰는 ‘활어’에 가까운 지역이다. 삼송역으로 가보자. 삼송역 바로 근처는 예전부터 형성되어 있던 지역이라 창릉천 건너를 가볼 필요가 있는데, 여기에는 개장 초기 큰 관심을 끌었던 스타필드 고양이 있다. 스타필드 바로 옆 동산마을 호반베르디움22단지(1,426호, 2012년 준공) 전용84 매매가 9억원(2,650만원/PY)은 약 8년여의 세월차이가 느껴지고 있다. 슬세권에 가까운 지역이지만, 그것보다도 신축의 가치는 더욱 빛이 나는 것이다. 


지하철역 두개 더 가보자. 원당역이다. 조금 전 원흥역과는 달리 이 부근은 고양 구도심에 해당되는데, 막상 아파트는 역 근처보다는 멀리 떨어진 곳에 많다. 그리고, 고양시청은 이 원당역 인근에 위치해있다. 재건축으로 공급된 원당e편한세상(1,486호, 2009년 준공)전용84 매매가 6억원(1,800만원/PY)는 조금전 향동이나 삼송지축에서 바라봤던 가격과는 차이가 분명히 나고 있다. 여기서부터가 보통 고양이라 지칭하던 그 지역들일 것이다. 바로 옆 래미안 휴레스트(1,651호, 2009년 준공) 전용84 매매가 6.5억원(1,920만원/PY)도 크게 다르지 않다.


고양대로를 경계로 남하하면 화정역이 나오는데, 여기는 조금전 원당과도 구분되는 화정이다. 화정역 인근은 상당히 이국적인 모습을 볼 수 있는데, 역앞 환승센터와 상가들이 밀집되어 있는 어디선가 해외여행에서 자주 보던 그런 장면이 눈앞에 있다. 중심상가 옆으로 아파트들이 배치되어 있는 이런 모습은 1기신도시에서 흔히 봐오던 장면인데, 이 곳은 보다 더 해외의 그것과 가깝다. 역에서 가까운 별빛마을 7단지 청구현대(1,136호, 1995년 준공) 전용84 매매가 9억원(2,700만원/PY)은 조금전 원당과 비교했을 때 연식의 차이가 상당함에도 불구하고 훨씬 높은 가격을 보여준다. 그렇다면 실거주에 대한 각 지역을 어떻게 바라본다는 것일까 상당히 명확하다. 계속 남하해보자. 조금전 3호선 지하철은 곧바로 대곡역으로 향하지만, 아래로 내려가면 경의중앙선 강매역이 나온다. 예전 경의중앙선을 상당히 폄하하던 사람들이 많았는데, 아마 그 사람을은 경의중앙선 백마역만 덩그러니 있던 그 시절의 일산을 기억하고 있기 때문일 것이다. 강매역 인근부터는 대체로 소형평형 주택들이 밀집해있는데, 소만마을6단지 성원(1,602호, 1995년 준공) 전용59 매매가 4.5억원(1,900만원/PY)은 수도권 여간한 지역의 구축 아파트 가격과 크게 다르지 않다. 그렇다면 사람들이 가지고 있는 고양에 대한 고정관념은 어디서 만들어진 것일까?


이제 경의중앙선을 따라 북진한다. 경의중앙선 능곡역 인근은 과거부터 부락(部落)이 있던 곳들인데, 그 뜻은 재개발지가 상당히 넓게 남아있음을 의미한다. 그 덕분에 재개발을 통한 공급이 자주 진행되고 있는데, 고양시 내에서도 재개발이 가장 활발하게 진행되는 곳 중 하나다. 대곡역 두산위브(643호, 2022년 준공예정) 전용59 매매가 8.2억원(3,100만원/PY)은 이 지역의 신축가격에 대한 이정표를 제시하고 있다. 그 외 능곡현대홈타운2차(556호, 2002년 준공) 전용84 매매가 5.3억원(1,500만원/PY)은 다시 고양의 평가격 정도로 내려간다. 능곡역 인근에서 얼마나 많은 신축이 들어오는지는 이 같은 기존 아파트 가격의 수준에서 쉽게 알아볼 수 있다. 


이제부터 일산신도시다. 일산신도시는 백석동에서부터 대화동까지 동에서 서로 넓게 퍼져있는 도시다. 이 신도시를 3호선과 경의중앙선이 관통해 지나간다. 즉, 왠만한 아파트들의 지하철접근성이 그렇게 나쁘지 않다는 것이다. 백석역 근처에는 코스트코(그 인기라는 코스트코!)와 고양종합터미널에 위치한 롯데아울렛, 그리고 요진와이시티 지하의 벨라시타 등 상업시설이 집중되어 있다. 벨라시타 위에 있는 초고층 주거인 요진와이시티(2,404호, 2016년 준공)는 전용84 매매가 11.5억원(3,200만원/PY)에 달한다. 주상복합에 대한 편견이 빠르게 사라져버린 것은 일산도 마찬가지다. 역 인근 흰돌마을 국제한진 3단지(816호, 1994년 준공) 전용49 매매가 4억원(2,000만원/PY)은 일산신도시라는 이름과 걸맞지 않게 고양 기타지역과의 가격이 크게 다르지 않다.

백석동에서 경의중앙선 백마역쪽에 위치한 백송마을은 백마고 인근에 위치해있다. 코오롱선경8단지(604호, 1994년 준공)전용84 매매가 6억원(1,900만원/PY), 대우벽산6단지(456호, 1994년 준공) 전용84 매매가 6억원(1,800만원/PY)과 백마역 바로 앞에 위치한 백마마을5단지 쌍용한성(1,152호, 1994년 준공) 전용84 매매가 7억원(2,200만원/PY), 백마3단지 금호한양(1,116호, 1995년 준공) 전용84 매매가 7억원(2,200만원/PY)은 역세권가치 및 단지규모에서 우러나는 가격차이가 발생하고 있다. 특이사항은 백마4단지 한양청구(668호, 1994년 준공)인데, 전용134 매매가 10억원(2,100만원/PY)은 인근 중소형평형 평당가와 크게 다르지 않다. 역세권과 학세권이라는 전통적 호재에 그동안 묻혀있던 대형평형 비선호가 빠르게 개선되고 있음이 느껴지기 때문이다.


인근에서 가장 인기인 백마학군에 위치한 정발초 인근 강촌마을 1단지 동아(720호, 1993년 준공) 전용84 매매가 6.5억원(2,000만원/PY)과 전용154 매매가 11억원(1,950만원/PY), 강촌2단지 한신(608호, 1993년 준공) 전용84 매매가 7억원(2,050만원/PY), 전용173 매매가 10억원(1,600만원/PY)은 아직 가격차이가 발생한다. 특이점이 보이는데 전용154와 전용173간에 가격차이가 상당한 것이다. 생각의 차이가 사라지는데에는 시간이 많이 소비된다. ‘아주’ 큰 집에 대한 생각은 아직도 크게 달라지진 않은 것이다.


일산신도시에는 정발산이라는 ‘산’이 정말 있다. 그래서 3호선 역명도 정발산역이다. 정발산역 인근에는 롯데백화점도 예전부터 있었다. 정발산역부터 경의중앙선 풍산역까지에는 아파트는 잘 보이지 않는다. 왜냐면 단독주택 중심으로 개발되었기 때문이다. 여기가 바로 20여년 전만해도 TV에 자주 등장하던 그 단독주택 밀집가이다. 전원주택단지라고도 불리는데, 전직 대통령도 여기서 당선사례를 했던 장면이 떠오르는 사람들은 벌써 나이가 한참 된 것이다. 단독주택가 인근에 전원주택과 엇비슷한 저층 빌리지가 눈에 띄는데, 여기가 밤가시마을이다. 소단지지만 저층 중심의 대형평형 단지를 구성하고 있는데, 경의중앙선 풍산역에서 가장 가까운 밤가시9단지 건영드림팰리스(144호, 1996년 준공) 전용210 매매가 8억원(1,100만원/PY)은 전용134 매매가 6억원(1,300만원/PY), 전용168 매매가 7억원(1,200만원/PY)의 가격은 시사하는 바가 크다. 바로 옆에는 앤틱거리 보넷길이, 철도 건너에는 일산 최고의 먹거리지역인 애니골까페촌이 위치해 있다.


이제 일산을 대표하는 일산호수공원 인근으로 가보자. 일산신도시에는 호수공원 주위로 대형 쇼핑몰들이 연이어 있는데, 웨스턴돔, 라페스타, 그리고 원마운트라는 초대형 상업시설은 정발산역의 롯데백화점과 주엽역의 현대백화점/홈플러스까지 이어지는 상업시설 밀집지역을 구성하고 있다. 상업시설과 가장 가까운 곳에 위치한 주엽역 인근 강선마을, 문촌마을은 호수공원 조망과 대형평형이라는 조합으로 그동안 일산신도시 내에서 가장 인기를 끌던 지역들이다. 강선19단지 우성(412호, 1994년 준공) 전용160 매매가 13억원(2,300만원/PY), 문촌17단지 신안(504호, 1994년 준공) 전용172 매매가 12억원(2,000만원/PY)은 대형평형임에도 일산신도시 평균가격(2,000만원/PY)수준의 가격을 형성하고 있다. 이 지역의 대형평형들은 예전부터 강세를 유지해왔었다. 다른 지역에서 자주 언급되는 슬세권이기 때문이다. 주엽역 북부지역은 경기 서북 최고 학군지역인 오마학군인데, 조금 전 언급했던 백마학군과 마찬가지로 초등학교 이름이 학군을 대표하고 있다. 오마초/오마중 바로 근처인 문촌3단지 우성(504호, 1994년 준공) 전용197 매매가 12억원(1,800만원/PY), 전용158 매매가 11억원(2,400만원/PY, 전용134 10억원(2,700만원/PY)은 지금까지 봐왔던 대형화과정에서 발생하는 평당가 하락현상이 여전히 나타나고 있다. 경의중앙선 일산역 인근 후곡3단지 현대(530호, 1994년 준공) 전용101 매매가 8억원(2,200만원/PY), 후곡10단지 동아서안임광(516호, 1995년 준공) 전용158 매매가 12억원(2,200만원/PY), 전용101 매매가 9억원(2,300만원/PY)은 역세권이자 초품아의 가치가 면적에 고르게 영향을 미치고 있음이 확인된다.

이제, 이미 가격이 ‘탈일산’했다고 평가받고 있는 킨텍스 근처로 가보자. 한류월드라고 불리는 그 지역에는 이미 주상복합들이 ‘상당히’ 높은 높이로 들어와있다. 대표적인 킨텍스원시티(총 2,038호, 297+959+782호, 2019년 준공)는 3개 블록에 49층 높이로 구성된 ‘거대함’을 자랑한다. 특히 벽면에 GTX가 크게 써있는 공사장이 눈 앞에 보이기 때문(공사중이라는 이야기다)에 GTX 개통기대감이 크게 반영되어 있기도 하다. 원시티 전용84 매매가 15억원(4,300만원/PY)은 일산 평균가를 2배 이상 넘어가있는데, 전용143 펜트하우스의 매도호가는 그만 알아보기로 하자. 가격을 봤을 때, 이게 현실인 것인가라는 고민에 휩싸이며 점심식사가 어려워질 수 있기 때문이다. 이 인근에는 현대 모터스튜디오 고양이 있는데, 남자아이 키우는 사람들이라면 한번쯤은 가봄직한 공간이지만, 거리두기로 인해 언제쯤 제대로 가볼 수 있을지는 정말 의문이다. 바로 옆 킨텍스 꿈에그린(1,100호, 2019년 준공) 역시 원시티와 가격은 엇비슷한 수준을 유지한다. 조건이 거의 같기 때문이다. 전용84 매매가 15억원(4,300만원/PY)에서 단지별 위화감은 느껴지지 않는다.


대화역 인근 장성마을은 조금 전 한류월드 가격대와는 조금 차이가 나는데, 장성1단지 동부(410호, 1995년 준공) 전용84 매매가 7억원(2,200만원/PY)에서 느껴지는 것은 한류월드 인근 신축가격이 높아서 발생하는 착시일 뿐이다. 


일산신도시가 등장하기 전부터 일산이라 불리던 지역은 바로 일산역 북부다. 아파트가 꽤 많았지만, 그렇게 인식이 잘 되지 않던 지역이었는데, 일산역 부부지역의 재개발 촉진지구가 개발이 진행되면서 인식이 조금씩 바뀌고 있다. 이런 흐름을 바꾼 것은 풍산역에 보다 더 가까운 일산 센트럴아이파크(1,802호, 2018년 준공)부터다. 전용84 매매가 8.5억원(2,500만원/PY)은 일산신도시 인기지역의 가격을 이미 뛰어넘은 상태다. 일산동 구축가격은 아직 이 수준에 미치진 못했는데, 일산푸르지오(589호, 2013년 준공) 전용84 매매가 5억원(1,500만원/PY), 현대홈타운3차(496호, 2002년 준공) 전용80 매매가 4억원(1,250만원/PY), 그리고 일산역에서 가장 가까운 유진스웰2단지(237호, 2010년 준공) 매매가 6억원(1,850만원/PY)의 격차는 신/구축 여부가 아닌 지하철 접근성으로 결정나고 있다는 것을 잘 보여준다. 이 위쪽은 탄현동과 중산동인데, 우선 중산동부터 가보자. 탄현동은 할 이야기가 더 있기 때문이다.


중산동에는 연세대학교 삼애캠퍼스가 있다. 그게 무엇인지는 찾아보면 쉽게 나오지만 어쨌든 연세대학교라는 인기학교 이름이 지역에 보이는 것은 좋은 일이다. 중산초 인근 8단지 대우삼성(720호, 1995년 준공) 전용134 매매가 4.5억원(930만원/PY), 5단지 동부건영(540호, 1995년 준공) 전용59 매매가 2억원(950만원/PY), 2단지 코오롱(978호, 1995년 준공) 전용59 매매가 2.2억원(920만원/PY)의 가격을 살펴보면 잠시 수치들을 잘못 본 것이 아닐까 싶은 사람들도 있을 것이다. 엄연히 수도권 중에서도 고양시임에도 가격은 몇 년전 숫자를 읽고있는게 아닐까하는 느낌적 느낌이 들수 있기 때문이다. 


조금 더 가면 탄현동이다. 조금전 탄현동 이야기를 조금 미뤄뒀던 이유는 바로 탄현역 바로 앞에 있는 일산위브더제니스(2,700호, 2013년 준공) 때문이다. 장기간 미분양으로 인해 시공사가 상당한 어려움에 처했던 일을 만들어냈던 장본인이자 일산신도시가 아님에도 일산신도시 이미지에 영향을 장기간 크게 미쳤던 단지다보니 그렇다. 하지만, 얼마전 약 10여년만에 미분양 완전해소라는 뉴스가 보도된바 있다. 그만큼 일산위브더제니스가 미친 파장은 막대했다. 미분양이 끝났으니 시세는 시세가 형성되고 있는데, 가장 작은 전용59 매매가 6억원(2,500만원/PY), 가장 많은 전용 120 매매가 8.3억원(1,700만원/PY)의 가격은 일산신도시에 전혀 뒤지지 않는다. 물론 일산신도시 아파트들보다 준공연도 차이가 열여덟년이나 나기 떄문일 것이다. 인근 탄현큰마을(이름에서 느껴지지만 정말 대단지다)(2,588호, 2001년 준공) 전용84 매매가 4.2억원(1,250만원/PY), 전용163 매매가 5억원(830만원/PY)이 말해고 있는 내용은 무엇일까? 바로 옆 일산에듀포레 푸르지오(1,690호, 2018년 준공) 전용84 매매가 6억원(1,800만원/PY)는 일산신도시 구축가격과 크게 다르지 않다. 지하철역에서 꽤 멈에도 불구하고. 아, 참고로 고양 내에서도 일산신도시 인근에 공급된 최신 단지들 중 2018년 입주한 에듀포레푸르지오(1,690호)와 조금전 언급했던 센트럴아이파크(1,802호)의 공급효과가 지난 몇 년간 일산신도시의 가격에 어떤 영향을 미쳤는지 잘 알아봐두자.


탄현역 서편은 덕이동이다. 덕이는 잘 모르겠지만, 남이장군, 우리순이, 석이버섯, 명이나물은 쉽게 떠오르는 사람들이 많았을텐데, 최근 덕이는 뉴스의 중심으로 등장했었다. 그 이유는 유명한 분께서 직접 아파트 가격을 알려줬기 떄문이다. 가장 유명해진 단지인 하이파크시티 일산아이파크5단지(863호, 2011년 준공) 전용146 매매가 8억원(1,500만원/PY)는 5억원이라는 가격을 직접 들었던 11월보다 꽤 많은 움직임이 발생했다. 인플루언서란 바로 이런 것이라는 것을 여실히 느끼게 된 계기가 되었다. 11월에 실거래가가 이미 6.2억원을 기록했다. 바로 옆 4단지 일산파밀리에(1,676호, 2011년 준공) 전용146 매매가 8.5억원(1,500만원/PY)도 비슷한 시세를 형성하고 있으니 꼭 이례적으로 그 단지만 인기라고 볼수는 없겠다. 참고로 하이파크시티라는 지역에는 일반인들은 상상도 할 수 없는 초대형 평면들이 많이 준비되어 있다. 전용269(속칭 105평)라는 것은 어떤 집일까 갑자기 마구 궁금해진다.

그 동안 읽어주셔서 감사했습니다.

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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