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사실상 전국이 조정지역이 되면서 마무리되는 2020년

2021년의 주택시장 대응 방법은 실수요 중심 접근이 정답이 아닐까

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채상욱의 부동산 TMI #30

12/18일 0시를 기준으로, 전국의 특별시/광역시는 일제히 조정지역으로 지정되었습니다. 인천은 중/동/미추홀/연수/남동/부평/계양/서구가 조정지역으로(강화군/옹진군 제외) 지정되었고, 부산은 15개구+1개군 중 중구/기장군 제외 14개구가 조정지역이 되었습니다. 대구는 7개구+1개군 모두가 조정지역으로 지정되었습니다. 광주도 5개 구 모두가 지정되었고요. 울산은 4개구+1개군 중에서 중구와 남구가 조정지역이 되었습니다(북구/동구/울주군 제외).

경기도 중 파주가 조정지역으로 추가 지정되었으며, 충남의 경우 천안 동남구-서북구가 지정되었습니다. 논산과 공주도 지정되었고요. 전주 완산구-덕진구도 조정지역으로 지정되었습니다. 전남의 여수, 순천, 광양도 조정지역, 경북의 포항 남구, 경산시도 조정지역으로 지정되었습니다. 경남은 창원 성산구가 조정지역으로 지정되었습니다.

수도권 전역을 포함해서 5대 광역시 거의 전 구역이 일제히 조정지역으로 지정되었고, 이외에 주택가격 상승세가 높던 지역도 일제히 조정지역이 되면서, 조정지역 발표 역사상 가장 넓은 면적에 걸쳐 규제지역이 적용이 된 것입니다. 어떻게 보면 핀셋규제가 아니라 전국 규제의 시작이 아닌가 싶은 생각이 들 정도입니다.


조정대상지역이 된다면 처음 달라지는 점은 바로 금융 부분인데요. 2주택 이상 세대가 신규주택 구입자금을 위한 주택담보대출(이하 주담대)이 금지됩니다(종전 보유 주택인 경우 임차인 퇴거 목적 대출가능). 또 LTV/DTI 적용이 강화되어서 LTV 60%에서 9억이하 50%, 9억 초과 30%로 강화됩니다(서민-실수요자의 경우 10%p 우대). 법인의 경우 주택매매업-임대업 이외 업종 사업자의 주택 구입목적의 주담대 신규취급이 금지됩니다. 물론 이 경우도 신규 취급이 아니라 종전 소유 부동산에 대해서 담보를 받는 것은 가능할 것입니다.

실질적 조정지역의 위력은 세금관련 부분인데요. 먼저, 다주택자의 경우 양도세가 중과되고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 종전 비조정지역 같은 경우에는 양도 시 다주택자라 하더라도 일반세율로 과세하였지만, 조정지역 내 다주택자라면 해당 주택 매각 시 장기보유특별공제가 적용되지 않으며, 중과세율이 적용이 됩니다. ‘21.1.1 이후 신규로 취득하는 분양권도 주택으로 취급되기 때문에, 다주택자 중과세 적용은 더욱 확대 적용된다고 봐야 할 것입니다.


또 조정지역 내 2주택자 이상의 경우 21년부터 종부세 세율이 대폭 상승합니다. 세율과 세부담상한선도 상승을 하죠. 올해 종부세 상승이 적었던 것은 아니지만, 내년도 상승폭이 몹시 클 것으로 예상되는데, 조정지역의 경우에 그렇기 때문에 이번 확대적용은 보유세-양도세 양 부분에 걸쳐 세부담이 커질 부분입니다. 조정지역 내에서는 주택임대사업자 등록을 하더라도 종부세 합산과세가 되는데요. 아파트 주택임대사업자제도는 사라졌으나, 단독주택/오피스텔 주택임대사업자제도가 살아있는데, 조정지역에서는 신규 취등록한 임대주택의 종부세가 합산과세 되니 참고해야 하겠죠. 


분양권 역시 전매제한이 됩니다. 자금조달계획서도 의무화가 됩니다.

2021년의 주택시장 대응 방법은 실수요 중심 접근이 정답이 아닐까

그간 정부의 조정지역 지정이 더디거나, 같은 광역시 안에서 특정 구만 조정지역이 되면서, 같은 광역시 내 비조정지역으로 풍선효과가 일어나는 것이 비일비재했습니다. 부산의 7개구를 지정하면 지정하지 않은 다른 8개구로 투자수요가 움직이고, 김포를 지정하면 파주가 오르고, 부산 전체가 지정되면 대구가 오르고, 대구를 지정하면 대전이 오르는 식입니다.


자산가격은 경제성장율과 유동성, 수요공급의 변수를 따라가기에 자산가격의 상승은 한국적 특수성이 아니라 세계적 현상인만큼 상승 그 자체는 당연하지만, 조정지역이라는 핀셋규제로 인해서 풍선효과가 나오면서, 규제가 없는 지역의 상승 강도가 유난히 높게 나오는 것이 지난 3년간의 추세였습니다.

지역적인 규제가 없다면 상품적으로 비규제를 찾아서 움직이고(아파트 주택임대사업자가 없어지면서, 오피스텔 주택임대사업자 활성화 등), 핀셋 규제는 긍정적 효과보다 부정적 효과가 더 컸던 형태의 규제입니다. 아울러 조정지역 규제는 늘 뒷북 논란에 시달렸는데, 이유는 조정지역의 규제가 존재하므로 아무 근거없이 지정할 수가 없었고, 늘 주택가격의 초과상승 등 근거가 필요했으므로 사후적으로 나왔었는데요. 이번 12.18일 경우는 조정지역으로 지정한 대상이 전국적으로 대폭 확대가 된 만큼, 그간 핀셋규제형과 다소 다른 인식을 주기에 충분한 것 같습니다.


아마 2021년의 부동산 시장이나 대응 방법을 고민하는 사람들이 좀 더 많아질 수 밖에 없지 않을까 싶습니다. 먼저, 특히 수도권과 달리 지방의 경우, 개별 부동산 시장이어서 조정지역 지정의 위력이 적지 않았습니다. 2017~2019년의 부산시가 2년 연속 마이너스 흐름을 보였던 것도 조정지역 지정과 투자수요의 풍선효과로 인한 이탈이 가장 컸던 현상이었고, 2019년 말 조정지역 해제되면서 다시 강세장의 면모를 보인 것 처럼요. 


둘째는 조정지역 내 다주택자로 주택을 처분할 때 양도세 중과세율을 적용받을 가구수가 대폭 늘어났을 거라고 생각이 됩니다. 전 광역시가 조정지역화 되었기 때문인데요. 이로인해서 ‘양도세가 높아서 주택을 잘 팔지 않는’ 현상이 전 광역시로 나타날 것이 예상됩니다. 새롭게 기축 아파트를 매입할 생각을 하고 있거나 하는 경우에는 거래량 감소 속에서 전략을 잘 수립하시기 바라겠습니다. 


마지막으로 신규주택 청약 시장은 이런 국면 속에서 더욱 실수요자 중심으로 재편될 수 밖에 없을 것 같습니다. 현재는 청약과열지역이 동시에 조정지역만큼 확장된 것은 아닌데요, 그럼에도 불구하고 분양권전매 제한 등의 영향으로 청약은 더더욱 실수요 중심으로 재편될 겁니다. 현재도 이미 그렇지만요. 사회초년생이고 가점이 낮을수록 더욱 청약제도를 잘 고민하고 연구하셔서, 당첨전략을 잘 수립하셨으면 좋겠습니다. 


2020년의 마무리가 전 지역이 규제지역화 되면서 앞으로 변화를 생각해본다면, 아마 앞으로 점차 과거에 발표했던 정책들의 빈 자리들이 더 메꿔지는 형태로 더욱 강화가 될 가능성이 높다고 봅니다. 지난주 규제지역 발표도 그런 맥락으로 보고 있는데요. 이 외에도 여전히 여기저기에 빈틈이 뚫려있어서 규제 회피 팁으로 여겨지는 내용들에 대해서, 그런것들이 더 정책적으로 메꿔지는 시기가 올 것 같습니다.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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