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전세형 공공임대 주택 공급 부족 해결할까?

정부의 공공임대 공급계획에 대하여 최대한 쉽게 요약해서 정리를 해보려고 한다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #151

지난달 정부가 발표한 서민 중산층 주거안정을 위한 단기 및 중장기 주택 공급 확대 대책을 보면 도대체 무슨 말인지, 그래서 집값은 안정되고 내 집 마련은 할 수 있다는 말인지 공감이 되지 않는다는 분들이 많다.


필자도 보도자료를 보면서 몇 만호 건설, 몇 만호 공급 등 좋고 그럴듯한 말인 것 같은데 느낌이 잘 오지 않았다. 그래서 정부의 공공임대 공급계획에 대하여 최대한 쉽게 요약해서 정리를 해보려고 한다. 임차인 부담 완화, 질 좋은 평생주택, 중장기 공급 확대, 단기 공급 확대 이렇게 구분할 수 있다.

임차인 부담 완화 및 보호 강화

보증금 1억 6천만 원/월 43만 원인 김포한강, 1억 2천만 원/월 44만 원인 인천서창2 등 공공지원 민간임대가 부담스러운 분들을 위해 2021년 14개 사업장 1만 2천 호는 월세가 없는 전세로 공급을 유도하고, 월세 위주의 오피스텔도 전세로 유인하며 저리 기금 대출 대환 지원 등을 해주겠다고 한다. 또한 한계 임차인 지원을 위해 보증료율 인하 및 감정평가 비용 부담 완화 등으로 지원해 주겠다고 한다.


서민층을 위해 지원을 확대해 주는 것은 어려운 서민주거안정을 위해 바람직하지만, 이런 공공 단지나 공공자금이 투입되는 일부 물량에 대한 제한적인 혜택으로 현재의 서민주거문제가 해결되기는 어렵고 대책을 위한 대책이라는 생각밖에 들지 않는다.

질 좋은 평생주택

2025년까지 중형 임대(전용 60~85㎡) 6만 3천 호, 2025년 이후 연 2만 호를 공급할 계획이며 거주 기간을 30년으로 확장하고 소득요건도 완화해서 일부 중산층까지 확장하겠다고 한다.


또, 공공이 토지를 공급하고 민간이 설계 건설을 하여 민간참여 공동사업을 확대하고 마감재 품질을 상향해 여러 계층이 어울려 사는 소셜믹스를 확대한다고 한다. 모든 사람이 공평하게 잘 살 수 없고 서로 다른 계층이 서로 어울려 잘 살기도 현실에서는 쉽지 않다. 열심히 만든 대책이지만, 서민주거문제를 해결하기에는 역 부족이다.

중장기 공급 확대

2020년 10월 미 착공 물량 12만 7천 호 중 1만 2천 호를 조기 착공해서 공급시기를 당기고, 서울시 사업 대상 공공참여 가로주택정비 사업을 전국으로 확대하여 전국 5천 호를 공급한다고 한다. 참고로 가로주택정비 사업은 사업으로 공공성을 강화(공공참여 등) 하고 인센티브(분양가상한제 제외, 가로 면적 확대)를 제공하여 소규모로 노후된 주택과 열악한 주거환경을 정비하는 사업이다.


수도권 127만 호 공급계획 중 공공택지를 통해 84만 5천 호가 공급될 계획인데, 추가 공급이 가능한 후보지를 지속적으로 발굴하고 공공지원 민간임대 공급 확대를 위해 도심 내 공급 확대를 유도하여 조기 공급을 지원한다고 한다. 또한, 토지거래허가구역 내 신탁을 통한 주택 공급을 허용하고 리츠, 펀드를 활용한 건설임대 공급도 활성화하겠다고 한다.


기존 발표된 공급계획에서 별 달라진 것은 없고 열심히 노력하고 있다 정도로 이해하면 될 것 같다.

주택 단기 공급 확대

2022년까지 전국 11만 4천 호(서울 3만 5천 호, 수도권 7만 호)를 전세형으로 추가 공급하겠다는 것이 주요 내용이다. 아파트 11만 4천 호가 공급이 되며 서울에서만 3만 5천 호가 추가로 공급되는 것 아니냐고 생각하면 실망할 수 있다.


기존 발표되었던 주거복지 로드맵, 5.6대책, 8.4대책 등을 통해 발표했던 물량도 포함된 것이며 아파트 전세수요 분산을 위해 도심 내 질 높은 주택을 공급하는 것으로 아파트가 11만 4천 호 공급되는 것은 아니다.

그래도 월세가 아닌 전세형 공공 주택이 단기간 공급된다고 하니 실 수요자 입장에서는 나쁠 것은 없다. 공공임대, 공공전세, 신축 매입약정, 비주택 공실 리모델링 이 4가지에 대하여 상세히 알아보자.


1) 공공임대 공실 활용

2020년 10월 기준 LH, SH 등이 보유한 3개월 이상 공실 주택은 전국 3만 9천 호, 수도권 1만 6천 호, 서울 4900호 정도 되는데 이런 공실 주택을 신속히 전세형으로 전환하여 공급하겠다는 것이다.


지금이라도 조속히 공실을 활용하는 것은 바람직하지만 한편에서는 지금까지 왜 이렇게 공실로 비워두었는지 이해가 되지 않는다. 개인 민간사업자 같았으면 3개월 이상 공실이 발생하도록 과연 내버려 둘 수 있었을까? 특히 주택이 부족한 서울은 4,936호라고 하니 큰 기대는 하지 말고 지금이라도 개선하겠다고 하니 다행이라 생각하자. 그 외 공공 주택 입주를 단축해서 조기화하고 정비 사업 이주시기도 조정한다고 한다.


2) 공공전세 주택 공급

다세대주택, 오피스텔 등을 LH가 매입하여 민간 수요자에게 전세로 공급하는 방식으로 전국 1만 8천 호, 수도권 1만 3천 호, 서울 5천 호를 전세로 공급할 계획이다.


고품질 자재와 인테리어, 빌트인 옵션 등 최신 주거 트렌드를 반영하여 잘 짓겠다고 하지만, 아파트가 아니어서 실망이고 그나마 다세대, 오피스텔이라도 많이만 공급이 되면 그래도 선택의 폭이 넓어질 수 있으니 좋은데 이마저도 충분하지 않다. 서울의 경우, 내년 2021년 상반기 1천 호, 하반기 2천 호, 2022년 2천 호인데 어디 간의 기별이나 가겠는가.

3) 신축 매입약정 임대주택 공급

매입약정으로 확보한 고품질 신규 임대주택을 전국 4만 4천 호, 수도권 3만 3천 호, 서울 2만 호 공급할 계획이다. 참고로 신축 매입약정 사업은 정부에서 LH를 통해 민간 건설회사로부터 일정 조건에 맞는 건축계획을 제공받아 검토 후 매입을 확정한 상태로 건축을 진행하여 최종 LH가 매입하는 방식의 공공 주택 사업이다.


이 역시 민간 건설회사들이 얼마나 적극적으로 참여할지 의문이고 계획처럼 하더라도 서울 2만 호 그것도 2021년 상반기 3천 호, 하반기 6천 호 2020년 1만 1천 호로 얼마나 서민주거안정에 도움이 될지, 진짜 도움이 된다고 생각하고 이런 계획과 대책을 만든 것인지, 그냥 대책을 위한 대책을 만든 것인지 모르겠다.


4) 비주택 공실 리모델링

호텔 개조로 뉴스에서 이슈가 되었던 사업으로 주택이 아닌 상가나 호텔 등을 개조하여 주거용으로 사용하겠다는 것이다. 얼마나 급했으면 이런 생각도 했을까 안타깝기는 하지만 역시 서민주거안정에 큰 도움이 되지는 않을 것 같다. 전국 물량이 1만 3천 호 정도, 서울은 5400호밖에 되지 않는다.


일부에서는 호텔을 개조하면 얼마나 럭셔리하고 좋을까 뭐 이런 환상을 가지기도 하는데 신라, 워커힐, 힐튼 등 5성급 호텔을 생각하면 안 되고 도심의 3성급 장사 안 되는 비즈니스호텔을 개조한다고 생각하면 되겠다.


대학생이나 사회 초년생 등 1인 세대들이 이용하기에는 괜찮을 수 있지만, 주방, 세탁 등은 공용으로 사용하여야 하고 환기 등도 불편할 수 있다. 이런 논란을 의식해서인지 최근 호텔 임대가 공개되어 인테리어도 잘 나왔고 보증금 100만 원/월 35만 원 수준이라고 국토교통부 장관도 칭찬했는데 이 정도 가격에 이 정도 시설로 나오면 1인용 수요자들은 충분히 해볼 만하다.


하지만 영화를 보면 가장 재미있는 장면은 예고편이고, 주택 중에 가장 멋진 주택은 모델하우스이듯이 국토교통부 장관께서도 관심을 가지는 상황에서 얼마나 정성스럽게 시범 호텔 주택을 준비를 하였을까. 영화 예고편이 되지 않도록 초심을 읽지 말고 모든 호텔 개조용 주택을 이 정도 수준에서 저렴한 가격으로 공급해 주길 바란다.

아무튼 정부에서 발표한 단기 주택 11만 4천 호 공급계획은 아쉽게도 다수의 시장 수요자들이 원하는 소형 아파트가 아니다. 물론 1인용 주택도 필요는 하지만 그것은 그대로 추진하면 되고 지금 시장에서 원하고 문제가 되는 것은 3-4인용 소형 아파트이다. 그것도 양질의 소형 아파트.


몇 만호 건설 이런 숫자는 전혀 중요하지 않다. 시장의 수요자들은 이런 숫자는 아무런 느낌이 없다. 실제로 내가 살고 싶은 아파트를 내가 노력해서 도전하면 내 집 마련을 할 수 있는 기회를 잡을 수 있느냐가 중요하다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

http://cafe.naver.com/atou1

유튜브 '김인만 부동산TV'

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