직방

1주택자 분들은 상대적으로 세금에 관심이 적습니다. 그럴 수밖에 없는 것이 취득세는 취득가액에 따라 어차피 정해져 있는 것이고(1~3%) 취득세 중과에도 해당이 되지 않습니다. 2주택부터는 취득세 중과가 들어갈 수 있지만 일시적 2주택은 중과 제외이니 그건 그때 가서 기존 주택을 처분하면 됩니다. 재산세도 마찬가지입니다. 줄일 수 있는 방법이 없습니다. 다만 최근 공시가격 현실화율로 보유세 부담에 대한 소식이 들리니 전보다 관심이 더 늘었을 것입니다.

취득세, 재산세 모두 공동명의를 한다고 세금이 줄어들지도 않으니 관심이 줄 수밖에 없습니다. 세금이 가장 많다는 양도소득세는 어떤가요? 2년 보유 또는 거주를 하면 비과세이니 역시 별로 신경 쓰지 않아도 됩니다. 하지만 이제부터는 그러시면 안 됩니다. 1주택자도 아래 내용을 모르면 괜한 세금을 낼 수 있기 때문입니다.

비과세는 과세를 하지 아니한다는 뜻입니다. 즉 과세할 대상도 없기에 세금도 없고 이를 신고할 의무도 없습니다. 하지만 주택 양도가액이 9억을 넘어서면 이른바 ‘고가주택'이라 하여 9억 초과분에 대해서는 세금을 내야 합니다. 비과세인데 세금을 낸다? 다소 의아하게 생각하실 수 있으나 이는 과세형평을 위한 것으로 실거래가가 9억을 넘으면 9억 초과분에 대해서는 세금을 내라는 의미입니다. 다만 최근 서울/수도권을 중심으로 집값이 급등하고 있는 관계로 10년도 더 지난 실거래가 9억 기준이 개선되어야 한다는 의견도 만만치 않습니다.

어찌됐든, 똑같은 1세대1주택이라 하더라도 실거래가가 9억 이하면 세금이 하나도 없고, 9억을 넘기면 9억 초과분에 대해 세금을 내야 하니 그래도 이에 대한 형평성을 맞추기 위해 9억 초과분에 대해서는 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용해왔습니다. 그런데 이게 문제가 되고 있으며 ‘21년도가 되면 더욱 이슈가 될 것입니다.

문제는 이겁니다. 비록 과거에 주택을 취득했다하더라도 ‘양도일'을 기준으로 실거래가가 9억을 초과하였다면 ‘20년도 매도하는 경우에는 전체 보유 기간 중 ‘최소 2년 거주'를 해야 9억 초과분에 대해 최대 80% 장특공을 받을 수 있다는 것입니다. 그리고 ‘21년도가 되면 최소 2년은 다시 ‘10년 보유 및 10년 거주'로 바뀌게 되어 9억 초과분에 대한 장특공 요건이 매우 엄격하게 변경됩니다.

사례를 보겠습니다. 1주택자 A씨는 2009년에 자가 주택을 6억 원에 취득하였습니다. 1주택자이기 때문에 당연히 비과세에 해당합니다. 당시에는 조정대상지역이 아니었으므로 거주요건도 없습니다. 어느덧 시간이 흘러 2020년도가 되었고 주택 가격은 가파르게 상승하여 10억 원에 다다랐습니다. 당초 2019년도에 매각을 하려던 A씨는 사정상 2020년도에 매각을 하려고 합니다. 그런데 실제 거주는 2년이 채 되지 않은 1년 6개월이라고 가정해보겠습니다. 이때 세 부담은 어떻게 될까요?

먼저 2019년도에 매각을 하면 아무런 문제가 없습니다. 다만, 비과세에 해당하지만 실거래가 10억이므로 고가주택에 해당 9억 초과분 즉 1억에 대해 세금을 내야 합니다. 하지만 10년 보유에 따른(2009년 취득 → 2019년 매각) 80%의 장특공을 받기에 세부담은 매우 줄어듭니다. 

그런데 2020년도에 매각하면 상황이 좀 달라집니다. 우선 똑같이 10억 원에 매각한다고 가정 시, 일단은 1주택 비과세는 가능합니다. 비과세 요건에는 보유만 하면 되니까 말이죠. 그러나 9억 초과 분 즉 1억에 대한 장특공은 80%가 아닌 22%만 가능합니다. 이유는 양도일인 2020년도 기준 ‘최소 2년 이상 거주'를 해야 80% 장특공이 가능하나 1년 6개월만 거주했기에 이 요건을 만족하지 못했기 때문입니다. 하지만 장특공을 아예 못 받는 건 아니고, 일반 장특공인 매년 2% 장특공을 받을 수 있으며 보유 기간은 11년이므로(2009년 취득 → 2020년 매각) 22%(=2%*11년)의 장특공만 받을 수 있습니다. 2019년도에 매각하면 9억 초과분에 대해 80%를 받을 수 있었던 장특공이 22%로 급격히 공제율이 낮아지는 것입니다. 

하지만 2021년도가 되면 문제는 심각해집니다. 이러한 사실을 알게 된 A씨가 ‘그럼 2년 이상 거주해야겠구나' 라고 생각을 한 후 임차인을 내보내고(이 경우 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 없고 이러한 이유로 전월세 가격이 오름을 유추할 수 있습니다), 2년을 채우고 2021년도에 매각을 한다고 가정하겠습니다. 그렇다면 9억 초과분에 대해 80% 장특공을 받을 수 있을까요? 안타깝지만 그럴 수가 없습니다. 이유는 2021년도가 되면 9억 초과분에 대한 장특공 적용 기준이 ‘또' 바뀌기 때문입니다. 변경 내용은 다음과 같습니다. 

위 표는 국세청 <100문 100답>에 기재된 표입니다. 개정은 2021년도로 보시면 되는데 특이한 부분이 ‘보유기간'과 ‘거주기간'을 별도로 해서 1년마다 각각 4%씩 적용을 한다는 것입니다. 보도된 자료에는 보유기간이 3년~4년(12%)이고, 거주기간이 2년~3년(8%)이라면 총 20%(보유 12%+거주 8%) 장특공이 적용됨을 설명하고 있습니다.

그런데 유의하셔야 할 점은 이렇게 보유, 거주 각각 4% 장특공도 최소한 ‘2년 이상 거주'를 해야 한다는 것입니다. 즉, 거주는 하지 않고 10년만 보유했다고 가정할 경우 보유 10년이니 40%의 장특공이 아닌 일반 장특공이 적용되어 20%만 적용되니 유의하셔야 합니다.  

그렇다면 다시 사례의 A씨는 어떻게 되는 것일까요? 2021년도에 6개월 이상의 거주 기간을 채워 2년~3년 거주를 하였다면 일단 변경된 장특공, 즉 위 표 적용이 가능해집니다. 2021년도에 매각을 할 경우, 보유기간은 총 12년(40%), 거주기간은 2년~3년(8%)이므로 총 48%의 장특공만 적용이 가능합니다. 만약 A씨가 보유한 주택을 팔려고 하였다면 차라리 2019년도 팔거나 2020년에 거주기간을 6개월만 더 채워서 팔았다면 훨씬 나았을지도 모릅니다.

이번에는 A씨가 다른 집으로 이사를 간다고 합시다. 기존 집을 1번, 나중 집을 2번이라고 가정할 경우 1번 집에서 2번 집으로 이사를 가면서 ‘일시적 2주택 비과세'를 활용하면 1번 집도 비과세 받고 새로운 2번 집에 가서 거주도 하면서 향후 비과세도 받을 수 있습니다.

그런데 아주 드물게 2번 집을 잘못 매수해서 2번 집으로 이사를 가지 못한다고 하면 어떻게 될까요? 부득이하게 2번 집을 매도한다고 가정할 경우, 2번 집이 조정대상지역이라면 2주택 중과에 해당이 되며 취득세도 8%를 내야 합니다. 하지만 문제는 그 다음입니다. 기존 1번 집을 취득한지 아무리 오래 되었고 2년이 지났다 하더라도 비과세가 되려면 ‘2년을 더’ 기다려야 하기 때문입니다. 

가령, A씨는 1번 집을 2009년에 취득하였고, 2번 집을 2020년 12월에 취득했다고 가정합시다. 그런데 어찌된 이유인지 2번 집을 잘못 구매하여 2번 집을 1년이 채 안 된 2021년 11월에 매각할 경우, 둘 다 조정대상지역에 있다고 가정한다면 2번 집 취득세는 8%를 부담해야 하고 2번 집 양도세율은 무려 70%의 세율을 부담해야 합니다. 

70% 세율을 부담한 A씨가 1번 집을 곧바로 매각한다고 할 경우, 비과세가 가능할까요? 지금까지는 1번 집을 취득한 시점부터 매각한 시점까지의 보유/거주 기간만 따지면 되었습니다. 하지만 2021년도부터는 ‘순수 1주택이 된 시점'을 따져봐야 합니다. 즉 사례의 A씨는 2020년 12월에 2번 집을 취득하여 ‘다주택자'가 되었으며 이후 2021년 11월에 2번 집을 매각하여 ‘순수 1주택자'가 다시 되었습니다. 정부는 2021년부터는 이러한 경우 순수 1주택이 되고 난 날로부터 2년을 더 보유해야 기존 1번 집도 1주택 비과세를 받을 수 있다고 합니다. 물론 일시적 2주택 등은 예외이나(즉 당초 취득일로부터 비과세를 판단) 사례의 A씨는 나중 주택을 매도하였기에 예외에 해당되지 않습니다. 

이상의 내용을 보았을 때, 이제는 결코 1주택자도 바뀐 세법에서 자유로울 수 없습니다. 물론 정부의 취지는 다주택자의 투기 수요를 억제하고 실거주자를 보호하려는 것임은 틀림이 없을 것입니다. 하지만 세법이 복잡하고 어려울수록 생각지도 못한 예외사항 또는 부작용은 언제든지 나올 수 있다고 생각합니다. 이러한 이유로 1주택자도 바뀐 세법에 대해 관심을 가져야 할 것입니다.  

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다