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이제 다사다난했던 2020년도 얼마 남지 않았다. 올 한 해 동안에도 부동산, 특히 주택 관련 수많은 정책변화가 있었고 이제 2021년이 되면 더 많은 것들이 바뀐다. 어떤 내용들이 바뀌는지, 그리고 이에 따라 주택시장은 어떤 방향으로 흘러갈 것인지를 체크해보자.

집값을 움직이는 요인 중 가장 핵심인 것은 수요와 공급의 법칙이다. 부동산은 부증성(不增性)이란 특징이 있지만 이는 토지의 특징일 뿐, 건물은 얘기가 좀 다르다. 물론 제한된 토지 위에 건물을 지어야 한다는 한계는 있지만 그래도 재화처럼 공급이 늘어날 수도, 줄어들 수도 있다. 그 중 아파트의 경우는 수요가 갑자기 늘어난다고 해서 바로 바로 공급을 할 수 있는 대상이 아니다. 수요가 늘어난다고 밤을 새서 많이 만들 수 있는 빵과는 확연히 다르다는 것이다.

그렇다면 수도권 아파트에 대해서 살펴보자. 위에서 이야기 한 공급이란 기본적으로 입주물량을 말한다. 분양을 한다 해도 실질적으로 수요가 충족이 될 수 있는 시점은 입주시점이기 때문이다. 그런데 공급에 있어 또 다른 중요한 요소가 있는데 그건 바로 시장에 나오는 구축 매물이다. 신축에 대한 공급은 분양한 아파트의 입주가 담당하지만 구축은 시장의 매물이 담당하기 때문이다. 

그런데 시장에 매물이 나오기 어려운 상황이 만들어지면 가격은 어떻게 될까? 구축 아파트에 대한 일정 수요는 꾸준히 존재하는데 매물이 확연히 줄어든다면 말이다. 당연히 가격은 상승할 것이다. 지금 전세시장이 미쳐 날뛰고 있는 것도 같은 원리다. 전세수요는 일정한데 시장에 나오는 전세매물이 절대적으로 줄었기 때문이다. 물론 핵심적인 원인은 임대차3법, 더 정확히 말하자면 주택에 대한 계약갱신청구권과 임대료 상한을 기존 계약에까지 소급적용 시킨 임대차2법 이다.

그렇다면 2021년에는 시장에 나올 수 있는 매물이 늘어날 가능성이 높을까, 아니면 줄어들 가능성이 높을까? 바뀌는 정책들을 통해 살펴보도록 한다.

먼저 양도세 비과세에 대한 부분이다. 대한민국 부동산 중 비과세가 있는 유형은 주택이 유일한데 이유가 있다. 비과세 제도가 없으면 의·식·주 중 하나인 집을 갈아타기가 매우 힘들어지기 때문이다. 예를 들어 3억짜리 집을 보유하고 살면서 집값이 올라 5억이 되었다. 그런데 직장을 옮기면서 다른 지역으로 이사를 해야 할 일이 생겼다. 그 지역의 집값을 알아봤더니 지금 내 집과 비슷한 5억정도였다. 역시나 내 집만 오른 것은 아니었다. 이런 상황에서 기존 집을 팔고 새로운 집을 살 때 기존 집에 대한 양도세가 과세된다면 대략 6천만원 남짓이 될 것인데 이렇게 되면 결국 비슷한 집으로 이사를 갈 수 없게 된다. 상황은 변한 게 없는데 오히려 더 싼 집으로 이사를 갈 수 밖에 없는 상황이 되는 것이다. 그런데 2021년부터는 비과세 요건이 더 까다로워 진다. 

주택 양도세 비과세는 원칙적으로 1세대 1주택일경우에 한정된다. 하지만 집을 갈아타는 등의 일시적2주택 비과세요건에 충족될 경우 2주택이지만 기존 주택을 매도할 때 비과세를 받을 수 있다. 어쨌건 1주택자로 비과세를 받기 위해서는 최종 1주택인 상황에서 매도하면 된다. 예컨대 1세대 3주택이었다가 3번주택을 팔고, 또 2번주택을 팔아서 최종 1주택인 상태라면 2번 주택을 언제 매도했던지 간에 마지막 그 1주택을 매도할 때는 비과세가 된다는 것이다. 물론 2년 이상 보유 등의 비과세 요건이 충족되어야 한다.

그런데 21년부터는 2채 중 한 채를 매도한 시점부터 남은 마지막 주택을 2년이상 보유해야만 비과세가 된다. 예컨대 2번주택을 2020. 5. 4. 매도했다면 나머지 1주택을 최소한 2022. 5. 4. 이후 매도해야만 비과세가 된다는 것이다. 그런데 이런 내용을 알고 있는 사람들은 의외로 많지 않다. 만약 이 내용을 모른 상태에서 이 집을 2021년에 매도한다면 양도차익에 따라 양도세 폭탄을 맞을 것이다. 다행히도 이 내용을 알고 있다면 어떨까? 당연히 2021년에는 집을 팔지 않을 것이다. 따라서 시장에 매물이 줄어드는 효과가 나타날 수 밖에 없다. 

게다가 9억초과주택에 대한 장기보유특별공제도 문제가 된다. 1주택이라해도 매매가격이 9억을 초과할 경우 일정비율의 양도세를 납부해야 한다. 하지만 10년 이상 보유했을 경우 장기보유특별공제가 80%까지 되면서 실질적으로 납부해야 할 양도소득세는 매우 적어진다. 그런데 2021년부터는 80%의 장기보유특별공제를 적용 받기 위해서는 10년 이상 거주요건까지 충족해야 한다. 

따라서 9억 초과 주택으로 양도차익이 제법 큰데 10년이상의 거주요건이 충족되지 않았다면 매도를 꺼려할 것이다. 따라서 이 또한 시장에 매물이 줄어드는 효과를 발생시킬 것이다.

그리고 규제지역 다주택자의 양도소득세율이 21년 6월부터 10%가 더 상향된다. 현재 3주택 이상세대가 조정대상지역을 매도할 때 납부해야 할 최고세율은 42% + 20% = 62%이다. 하지만 내년 6월부터는 45% + 30% = 75%, 여기에 지방세 10%까지 총 세율은 82.5%가 된다. 단순히 생각해보면 이제 다주택자가 더 이상 집을 사지 않을 것이니 집값이 안정되겠구나 라고 생각할 수 있지만 반대로 21년 6월이 되면 다주택자들이 과도한 양도소득세율로 인해 집을 팔지 않을 것이라 해석하는 것이 더 현명할 것이다. 

과거에도 이와 유사한 사례가 있었다. 예전 참여정부 시절 오르는 집값을 잡기 위해 정부가 꺼내 들었던 카드 중 하나가 바로 다주택자 양도세 중과였다. 03년 10.29부동산대책이었는데 3주택자 이상 투기지역을 매도할 때 납부해야 할 양도소득세율은 82.5%였다. 이 정책 발표 후 정부는 2004년까지 유예기간을 주었고 이 살인적이고 비상식적인 양도세율이 적용되는 시점은 2005년부터였다. 아래A구간동안 아파트가격이 약간의 하락을 했던 이유가 바로 이것이었다. 하지만 유예기간이 끝난 2005년부터는 어떤 현상이 벌어졌는지는 아래 그래프를 보면 알 수 있을 것이다. 

이번에는 임대차2법이 시장에 미치는 영향이다. 이 현상은 이미 임대차2법이 시행된 몇 개월 전부터 나타나고 있는 현상인데 집주인이 집을 팔고 싶어도 임차인이 계약갱신요구를 하면 매도가 사실상 불가능해진다. 따라서 이 또한 매물이 줄어드는 효과를 발생시키고 있고 지금 수도권 아파트가격은 다시 반등하고 있다. 그런데 이런 현상은 2021년에도, 그 이후에도 계속해서 발생할 것이다.

이처럼 시장에 공급이 줄어드는 요인들은 2021년에 더 많아진다. 그런데 수요가 줄어든다면 어느 정도 가격안정이 될 수 있겠지만 안타깝게도 2021년에는 수요가 더 늘어날 가능성이 훨씬 높다. 대표적인 것이 바로 위에서 언급한 임대차2법이다. 임대차2법으로 인해 전세매물은 물론 월세매물도 급감했는데 가끔씩 나오는 전세물건들은 거의 매매가격에 육박하는 현상이 여기저기서 벌어지고 있다. 월세는 더 심각하다. 2배 가까이 상승한 곳들이 적지 않다. 그래서 전·월세를 구하다 지친 사람들이, 매매가격에 육박한 전세가격에, 너무 큰 폭으로 올라버린 월세에 당황한 임차수요들이 매매수요로 전환되고 있기 때문이다. 그리고 이런 현상은 2021년에도 계속될 수 밖에 없을 것으로 보여진다. 

만약 내 집 마련이나 갈아타기를 준비하고 있다면 지금까지의 내용을 참고하시길 바란다.

글. 새벽하늘 김태훈

베스트셀러 <부동산경매로 인생을 샀다> 저자

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