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종부세 세금폭탄 이후 벌어질 일들

임대인과 입차인 입장에서 본 가상 시나리오

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #106

지난 23일, 국세청은 올해 6월 1일 기준 주택과 토지 보유 현황을 바탕으로 종합부동산세(이하 종부세) 고지서를 발송하였다고 밝혔습니다. 이미 온라인(홈택스)을 통해 본인의 종부세 고지액을 확인한 납세자들은 생각했던 것 보다 더 많은 금액이 부과되었다며 당황스러운 분위기입니다. 언론에서도 연일 ‘세금폭탄', ‘5년 동안 수천만원 부담' 등 높아진 종부세 부담에 대해 기사를 내보내고 있습니다. 이런 상황에서 저는, ‘종부세 부과 이후 벌어질 일들'에 대해 말씀을 드려보고자 합니다. 


이미 고가주택 혹은 다주택자들을 대상으로 종부세 세율 및 공정시장가액비율은 높아질 대로 높아졌고, 여기에 공시가격 현실화율까지 발표된 마당에 향후 종부세가 높아지는 것은 명약관화이기 때문입니다. 그보다는 여기에서 파생되는 혹은 연관되는 것들 중 함께 대비해야 하는 부분을 살펴봄으로써 이에 대해 미리 대응을 하는 것이 더 나을 수 있다는 생각입니다. 이번 칼럼에서 말씀드리고 싶은 것은 ‘고가 전세를 중심으로 한 임대인, 임차인 과세이슈' 입니다.

고가 전세, 왜 이슈가 될까요?

높아진 종부세 부과 이후 종부세 자체에 대한 여론이 형성되는 건 당연한 일일 것입니다. 한쪽에서는 ‘지나치게 과하다’는 의견이 있을 것이고, 다른 한편에서는 ‘그 정도는 내야 하는 거 아니냐'는 반론도 제기할 것입니다. 그런데 이중 재미있는 것이 있으니 ‘10억짜리 집에 살면 종부세를 내야 하는데, 20억 전세 살면 세금 한 푼 안내는 것이 말이 되느냐' 입니다. 즉, 실거주를 하면 이에 대해 재산세는 물론 경우에 따라 종부세도 내야 하는데 해당 집의 가격보다 더 많은 전세보증금을 이용해 임차를 하는 사람은 세금 한 푼 내지 않고 보증금까지 전액 돌려받으니 형평에 맞지 않는 것이 아니냐는 의견이 나온 것입니다. 이와 관련하여 다음과 같은 과세이슈가 충분히 발생할 수 있다고 생각하는데요, 중요한 건 임대인 뿐만 아니라 임차인 역시 이에 대해 알아 두어야 한다는 점입니다.

임대인 입장, 주택임대소득 중 ‘간주임대료'는 더욱 강화가 될 것입니다.

우선 세를 주는 임대인이라면 고가 전세를 중심으로 간주임대료를 유의해야 합니다. 간주임대료란 부부 합산 주택수가 3채 이상일 때, 임대주택의 보증금의 합을 계산하여 3억을 초과하는 부분에 대해 은행이자만큼 수입이 있는 것으로 보고(간주) 과세를 하겠다는 의미입니다. 이때 중요한 점은 ‘부부합산 주택수' 인데요 이왕 나온 김에 주택임대소득 과세체계를 살펴보면 다음과 같습니다.


● 부부합산 주택수 1채 - 임대소득 비과세. 단, 본인은 다른 곳에 임차로 들어가고 해당 1채를 월세를 주고 그 집의 공시가격이 9억을 초과하는 고가주택이라면 과세. 따라서 설령 고가주택을 임대하더라도 전세로 임대하면 과세 이슈 없음.


● 부부합산 주택수 2채 - 월세에 대해 과세. 따라서 한 채는 자가거주, 한 채는 전세를 놓으면 보증금에 대해서는 비과세이므로 과세 이슈 없음. 


● 부부합산 주택수 3채 이상 - 월세 및 간주임대료 모두 과세

주택임대소득은 1년 동안 발생한 임대소득 수입금액을 계산한 후 이에 대해 다음연도 5월 달에 종합소득세 신고에 맞춰 신고/납부를 해야 합니다. 만약 수입금액(비용 제하기 전)이 2천 만원 이하라면 분리과세 또는 종합과세가 가능하며 2천 만원을 초과하면 무조건 종합과세 대상이므로 다른 소득(급여 등)이 높다면 같은 주택임대소득이라하더라도 고율의 세율을 부담해야 합니다.


그런데 종부세와 함께 이러한 ‘고가 전세'가 계속해서 이슈가 되면 어떻게 될까요? 누군가는 전세보증금보다 적은 금액대의 집을 가지고 있다는 이유만으로 재산세는 물론 종부세까지 내는데 반해, 전세 임차인은 한 푼도 세금을 내지 않는다면 어떤 면에서는 형평성 이슈가 나올 수 있습니다. 따라서 우선 전세보증금을 받은 임대인을 대상으로 다음과 같이 주택임대소득세가 강화가 될 수 있을 것입니다.


● 부부합산 주택수 1채 - 공시가격 9억 초과 고가주택인 경우, 전세로 임대를 놓더라도 간주임대료 과세


● 부부합산 주택수 2채 – 월세 뿐만 아니라 보증금에 대한 간주임대료도 곧바로 과세 


● 부부합산 주택수 3채 이상 - 월세 및 간주임대료 모두 과세하되, 간주임대료 이율(‘20년 현재 1.8%) 또는 3억 초과분에 대한 과세비율(현재 60%) 상향 조정 등으로 과세 강화(이는 주택수 1채, 2채에 대해서도 동일하게 적용 가능) 


이렇게 되면 월세에 비해 상대적으로 세부담이 적은 간주임대료에 대해서도 세부담이 더 커질 것입니다. 다만 그 전제 조건은 임차 계약 조건을 명확하게 파악해야 하는데요, 이번 임대차 3법 중 그 시행 시기를 내년 6월로 늦춘 ‘전월세 신고제'가 핵심이 될 것입니다. 물론 어디까지나 제 개인적인 예상입니다.

임차인 입장, 고가전세 보증금에 대한 자금출처 입증 강화(증여세)

다음으로 임차인입니다. 대부분은 그러지 않겠지만 일부 임차인의 경우 자신의 소득능력에 비해 지나치게 높은 금액을 전세금으로 마련하여 전세로 임차하는 경우가 있습니다. 게다가 이중에는 충분히 집을 살 수 있는 여력이 되지만 주택구매대금의 자금 출처 증명을 피하고 청약 등을 기다리기 위해 부모 등으로부터 알게 모르게 전세금을 받은 경우도 일부 있을 것입니다.


만약 위처럼 주택임대소득 중 보증금에 대한 과세 즉 간주임대료 과세가 강화가 된다면 이와 맞물려 임차인에게도 해당 보증금의 자금출처를 명확히 하는 제도가 도입될 가능성이 높습니다. 그럴 경우 전세보증금에 대한 증여세가 생각했던 것보다 더 늘어나는 경우도 발생할 것입니다. 역시 이 경우에도 내년 6월 도입되는 ‘전월세 신고제'가 얼마나 제대로 도입되는지가 관건이 될 것입니다. 이를 통해 정부는 매매거래는 물론 전월세 거래도 훤히 들여다봄으로써 임차인의 나이, 소득, 직업 등을 종합적으로 고려하여 지나치게 높은 전세보증금이 있다면 이에 대해 소명을 요구하고 자금출처가 불분명할 경우 증여세 등을 부과할 수도 있을 것입니다. 


자, 여기까지입니다. 오늘 칼럼은 높아진 종부세로 인해 추후 벌어질 수 있는 내용을 가상으로 설명했습니다. 물론 그 과정에서 임대인의 주택임대소득 과세체계와 임차인의 증여 이슈에 대해 설명을 드렸기에 이에 대한 과세체계는 당연히 알고 계셔야 합니다. 물론 위에 언급한 내용이 실현이 되지 않을 수 있고 반대로 더 일찍 혹은 더 강화된 내용으로 규제가 생길 수도 있습니다. 


요지는 어떤 경우에 과세가 되는지를 명확히 알고 원칙대로 투명하게 대응하시라는 것입니다. 요즘처럼 부동산 세법이 자주 바뀌고 관련하여 규제가 강화될 때에는 ‘성실 납세가 최선' 이라는 생각으로 정도를 가시는게 좋지 않을까 감히 말씀드려 봅니다. 감사합니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

http://blog.naver.com/genesis421

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다


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