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전세대책, 그 효과는 어느 정도일까?

2020년 11월 19일, 국토교통부 장관님은 ‘서민 중산층 주거안정 지원방안’이라는 이름으로 전세대책을 발표했습니다.

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우용표의 내 집 마련 바이블 #66

2020년 11월 19일, 국토교통부 장관님은 ‘서민 중산층 주거안정 지원방안’이라는 이름으로 전세대책을 발표했습니다. 불과 2주 전인 11월 6일에는 홍남기 기획재정부 장관님께서 “확실한 전세대책 있으면 정부가 발표했겠죠”라고 하셨었는데, 2주 만에 정부는 속전속결로 대책을 마련한 것으로 보입니다.


개인적으로는 이렇게 대책을 마련했다는 것에 정부는 높은 점수를 받아야 한다고 판단합니다. 과연 대책은 어떤 것들이 있는지, 그 효과는 어느 정도일지 간략히 정리를 해보도록 하겠습니다. 단기 공급 방안 4가지 + 중장기 방안 2가지로 총 6가지의 주요 전세대책입니다.

단기 공급 확대 방안 4가지

단기적으로 전세물량 확보를 위한 4가지의 대책이 발표되었습니다. 주로 공공임대 공급과 신축 매입 약정 등에 집중되어 있으며 2022년까지 전국에 11만 4천 호의 전세 물량이 공급될 것이라 하는데요. 간략히 정리하면 아래와 같습니다.


확대 방안 1 전세형 공공임대 공급

LH 등이 보유 중인 3개월 이상 공실 공공임대주택을 전세형으로 전환한다는 내용입니다. 이미 지어져 있는 LH, SH의 보유 주택을 수도권 1만 6천 호 포함해서 총 3만 9천 호 전세로 공급하고 2021년 2월에 입주까지 되도록 하겠다는 내용입니다.


확대 방안 2 공공 전세 주택 신규 도입

전세시세의 90% 수준에 최장 6년간 입주할 수 있는 공공 전세 주택을 신규 도입하여 서울 5천 호, 수도권 1만 3천 호 이렇게 총 1만 8천 호의 전세 주택을 2022년까지 공급하겠다고 합니다.


확대 방안 3 신축 매입 약정

민간 건설사에 건설자금을 지원하는 등 혜택을 제공해서 서울과 수도권에 총 4만 4천 호를 공급하겠다는 계획입니다. 건설사가 정부 지원받아 집을 지으면 정부가 사들이는 형식입니다.


확대 방안 4 비주택 공실 리모델링

상가, 오피스, 숙박 시설 등 비주택 건물에 대해 리모델링을 거쳐서 전세 가능한 집으로 바꿔 공급하겠다는 계획입니다. 서울과 수도권에 총 1만 3천 호를 이렇게 공급하겠다는 계획입니다.

중장기 확대 방안 2가지

정부에서는 발표 자료를 통해 단기 공급 방안이 신축 위주로 구성되어 실효성이 높다고 평가하고 있습니다. 이와 더불어 정부는 중장기적으로도 계속 전세시장이 안정될 수 있도록 중장기 확대 방안도 준비했습니다.


확대 방안 1 중장기 공급 기반 확대

공공참여형 가로주택정비 사업 확대 방안입니다. 풀어보자면 공공임대주택 비중을 20% 이상으로 하는 사업장에 대해 용적률도 완화시켜주고 분양가상한제 제외 등의 인센티브를 제공해서 임대주택을 좀 더 많이 짓도록 유도하겠다는 계획입니다.


확대 방안 2 질 좋은 평생주택 공급

기존의 소형 임대주택이 아닌 중형 임대주택(전용면적 60~85㎡)를 공급하고 다양한 계층이 거주하는 소셜믹스를 구현하겠다는 계획입니다. 여기에 아이 돌봄, 고령자 케어 등의 사회서비스를 결합시켜 주거의 편의성을 높이겠다는 계획도 있습니다.


지금까지 정부에서 발표한 전세대책의 주요 내용을 요약해 보았습니다. 이외에도 임차인 부담 완화 등 부수적인 것들이 있다는 점도 참고 부탁드립니다. 이러한 대책들, 과연 어느 정도의 효과를 보일까요? 정부는 신축 위주의 대책이라서 실효성이 높다고 자신하고 있는데 과연 그렇게 될까요? 아마 이에 대한 효과는 시간이 지나면 정확한 평가가 가능할 것으로 생각됩니다.

어디까지나 개인 의견을 말씀드려보자면 전세 관련 대책을 준비한 것은 감사한 일이나, 실제 효과는 정부의 기대와는 달리 미미할 것으로 보입니다.


첫째, 전세형 공공임대 주택 공급을 보면 정부에서 공급하겠다는 주택은 현재 3개월 이상 공실인 임대주택을 공급하겠다는 것인데, 현재와 같은 전세 부족 상황에서 3개월 공실이라면 입지와 가격에 문제가 있는 것은 아닌지 판단해 봐야 합니다. 큰 영향력 없는 방안이라 예상해 봅니다.


둘째, 공공전세 주택 신규 도입에 대해서는 전세 시세의 90%에 들어갈 수 있게 해주는 것은 감사한 일이지만, 벌써 높아져 버린 주변 시세를 감안한다면 90%는 부담스러울 수 있습니다. 조금만 더 값을 깎아주시면 좋지 않을까 생각됩니다. 큰 영향력 없다고 볼 수 있겠습니다.


셋째, 신축 매입 약정입니다. 속된 말로 빌라 입주하라는 말인데요, 아파트를 더 선호하는 현재 상황을 고려하면 엄청난 전세가격 안정을 기대하기는 힘들어 보입니다.


넷째, 비주택 공실 리모델링은 이미 뉴스로 많이 나와서 잘 아시리라 봅니다. 국토교통부 장관님께서 호텔 개조하는 것은 물량 비중이 많지 않은데 대책의 전부인 것으로 오인받아 당황스럽다 하신 바 있습니다. 이미 큰 효과 없을 것이라는 힌트를 주신 것으로 이해됩니다.


결론입니다. 또한 제 개인 의견입니다. 금번에 노력해 주신 점은 감사드리지만, 실효성 측면에서는 주거안정에 큰 기대를 하기 힘든 대책이라 볼 수 있습니다. 최악의 경우, 지금까지의 부동산 대책 발표되었던 경험 때문에 ‘정부가 정말 별 대책 없구나. 전세가격 더 올리자’라고 하는 상황이 오지 않으면 좋겠습니다.

글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장

'그래서 지금 사야 하나요?' 저자

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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