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용인, 생거진천 사거용인(生居鎭川 死居龍仁)에서 벗어난 지 이미 오래 – 2편

이상우의 부동산 프리뷰 #29

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이상우의 부동산 프리뷰 #29

지난 시간에 이어 용인 2번째 시간이다. 가야 할 길이 머니 서두를 생략하고 곧바로 들어가자. 마음이 급해서 현기증이 날 것 같기 때문이다.


지난 시간에는 용인 수지구를 바라봤다. 그런데, 빠뜨린 곳이 있었다는 것을 눈치챈 사람이 얼마나 될지는 의문이긴 하다. 우리가 일반적으로 생각하는 ‘수지’는 경부고속도로 서편을 의미하기 때문이다. 그런데, 경부 동편에도 수지구가 있다. 우리가 살면서 자주 접하는 지명 중 한 곳인 ‘죽전(竹田)’이다. 이름에서 느껴지는 대나무의 기운이 대륙의 기상으로 해석되기 십상이지만, 그런 편견은 지역을 잘못 읽는 우를 범하기 쉽다.


죽전은 분당과 맞닿아있다. 분당선 오리역 인근의 구미동과의 경계가 모호하기 때문이다. 분당 무지개마을과 붙어있는 새터마을도, 농협하나로마트와 닿아있는 벽산타운도, 그리고 탄천을 공유하는 현인마을/대지마을도 모두 분당과 자연스레 연결되는 입지다. 하지만, 지하철로는 자연스럽게 연결되는 이 지역이 도로교통을 이용하면 ‘풍광’이 순식간에 달라지는 것을 느낄 수 있다. 그건 낙생교를 건너 성남대로가 용구대로로 바뀌는 농수산물센터 사거리부터 그렇게 된다. 말로만 하는 것보다는 한번 가보면 지금 말하는 포인트가 무엇인지 쉽게 알 수 있다.


벽산타운(1997년 준공)은 1~5단지로 구성되어 있다. 모두 2,221호에(612호+684호+425+465+35)에 바로 위 벽산첼시빌(179호)까지 더해보면 2,400호 대단지다. 바로 옆에는 경부고속도로 죽전휴게소가 있고 신분당선 동천역을 이용할 수 있는 ‘특별한’ 시설도 이미 갖춰져 있다. 벌써 준공 24년을 맞이해 재건축 연한이 얼마 남지 않았는데, 서울에서는 재건축 기대감이 반영되어 있을법한 단지도 경기도에서는 아직 ‘엄두’조차 내지 않고 있다. 전용84 매매가 8.5억 원(2,600만 원/PY)은 최근 들어 급등한 호가일 뿐이라고 치부할 수 있겠지만 최근 실거래가 흐름과 최근의 호가 차이는 8%밖에 나지 않는다. 그렇다면 직전 거래가에 기반한 호가를 그저 매도인의 욕심의 발로라고 치부하는 것이 과연 올바른 일일까?

<벽산타운 30PY대 가격 흐름>

바로 옆 인현마을로 가보자. 힐스테이트7차 1단지(162호), 2단지(194호)는 단지가 작을 뿐 조금 전 벽산타운보다 7년이나 신식인 단지인데, 전용84 매매가 7.5억 원(2,300 만원/PY)이다. 바로 북쪽 현인마을 e편한세상2차(206호), 3차(239호)는 힐스테이트7차보다 2년 더 신식인데, 전용84 매매가 8.5억 원(2,500만 원/PY)으로 벽산타운과 비슷한 가격을 형성 중이다. 오리역 직선거리에서 큰 차이가 없을뿐더러 바로 옆 탄천조망의 가치는 가격에 그대로 반영되어 있다. 용구대로의 신세계백화점 경기점까지 가는 길에 조성되어 있는 아울렛 거리 인근의 현암마을 동성1차(1999년 준공, 684호), 2차(838호)는 오리역이 아닌 죽전역 접근성으로 승부한다. 전용84 매매가 7억원(2,100만원/PY)은 오리역 인근과과 가격차이가 나타나기 시작하지만, 바로 앞 신세계백화점 및 이마트의 힘은 크게 영향을 미치고 있다.


조금 안으로 들어가 보자. 대지고, 현암고 등이 있는 죽전동에서 우선 대지고 쪽이다. 꽃메마을 현대홈타운4차(2004년 준공, 770호) 전용84 매매가 7.5억 원(2,200만 원/PY)과 인근 단지인 아이파크(2004년 준공, 374호) 전용134 매매가 7.5억 원(1,450만 원/PY)의 차이는 무엇일까? 바로 길 건너단지인 성현마을 반도유보라(2004년 준공, 637호) 전용141 매매가 7억원(1,400만원/PY)은 같은 지역에 존재하는 단지들의 가격형성 메커니즘이 생각보다 정교하지 않음을 보여주고 있다. 소형/대형 선호도 문제에서 발생한 결과가 아니기 때문이다. 


이제 현암고 부근으로 가보자. 죽전에서 가장 깊은 곳에 입지한 곳인데, 내대지마을 힐스테이트(2004년 준공, 120호) 전용125 매매가 7.5억 원(1,600만 원/PY), 바로 옆 현대1차(1999년 준공, 702호) 전용84 매매가 5억 원(1,450만 원/PY), 건영캐스빌(2004년 준공, 1,254호) 전용84 매매가 6.5억원(1,900만원/PY), 새터마을 죽전힐스테이트(2004년 준공, 1,998호) 전용84 매매가 6.5억 원(1,850만 원/PY)은 죽전 디지털밸리 디지포트 주요 입주사들의 데이터센터 등 기본수요가 받쳐주는 와중에서 역세권에서부터 안쪽까지 아주 작은 가격 기울기가 형성되어 있음을 보여준다. 참고로 한남동 한남더힐 자리가 예전 단국대학교가 있었다는 것을 모르는 사람도 제법 될 것이다. 이사한지도 벌써 한참이기 때문이다. 바로 단국대학교가 이사간 곳이 바로 이 곳 죽전이다. 학교 앞 우미이노스빌2차(2004년 준공, 538호) 전용59 매매가 5억 원(2,000만 원/PY)은 대학교라는 기본수요가 가격에 잘 반영되어 있음을 보여준다. 예전 기준으로 보면 말도 안 되겠지만, 대학생이 꼭 단칸방(요즘 표현으로는 고시원)에 사는 것만은 아니라는 것 굳이 강조하면 뭐하겠는가? 


이제 구를 바꿔보자. 바로 기흥구다. 기흥구는 북으로 죽전역부터 남으로 동탄신도시에 이르는 광활한 지역이다. 특징으로 말해보자면 바로 대학이다. 유명 대학들의 캠퍼스가 기흥구에 밀집해있다. 분명, 예전 캠퍼스가 조성될 당시만 하더라도 토지확보가 어렵지 않았었다는 사실이 내포되어 있으며, 땅을 구하기 쉬웠다는 것은…그만 알아보자. 그런데, 한번 잘 생각해보자. 대학교 근처가 어떤 곳인가라는 본질적 물음. 대학생의 생활패턴은 어떠한가? 치기 어린 나의 20대 초반을 돌이켜보자는 질문을 던지는 순간 나도 울고 너도 울고 우리 모두 울었다라는 부끄러움이 생겨날 것이다. 기억이 잘 안 난다면, 패션을 좋아하던 청년이 복학해 생활해나가는 장편만화를 구매해 읽어보길 권한다. 옛날과 지금은 다르겠지라는 생각은 요즘 애들 버릇없어라는 그리스 시대의 말에서도 잘 느껴진다. 


그런데, 이 지역들이 이제는 서울부터 시작된 메가로폴리스의 한 부분으로 자리잡았다. 맹모삼천지교는 현 시점에서도 크게 틀린 말이 아니다. 그러니, 수지구 못지않게 아파트가 밀집해있는 것이다. 특히, 최근 개발된 기흥역세권까지 포함해보면 계속 신축입주가 집중되어 있는 곳이다. 특히, 대학재단에서 유/초/중/고를 운영할 경우 그 인기는 높기 마련이다. 그런데, 용인을 대표하는 명문고인 외대부고(예전엔 용인외고라고 했었다)는 기흥구가 아닌 처인구에 있다. 


가장 북쪽인 보정역 인근에 가보자. 신촌마을 포스홈타운(2004년 준공, 884호) 전용133 매매가 10억 원(2,000만 원/PY), 행원마을 동아솔레시티(2003년 준공, 1,701호) 전용84 매매가 7억 원(2,100만 원/PY)는 조금 전 죽전역 인근과 거의 같다. 지하철 접근성으로 1 정거장 차이는 그렇게 크지 않음이 행정구역이 바뀌어도 나타나고 있다. 바로 위 삼성생명 휴먼센터 인근의 죽현마을 아이파크(2004년 준공, 1,466호) 전용84 매매가 8억원(2,500만원/PY), 죽전 동원로얄듀크(2006년 준공, 706호) 전용84 매매가 9억원(2,700만원/PY)은 같은 보정동 안에서 골프장, 백화점, 지하철접근성 중 어떤 것을 가장 중요시하는지를 보여준다. 재밌는 점은 같은 독정초 학군 안에 있는 죽현마을 엘지자이(2004년 준공, 238호) 전용160 매매가 11억원(1,850만원/PY)이다. 조금 전 전용84보다 크기가 2배 가까이 커지는 같은 브랜드 아파트임에도 가격은 명확히 구분되기 때문이다. 아이가 하나가 되고, 둘이 되고, 셋이 되는 마법은 작은집보다는 큰집에 거주할 때 가능해진다. 


역을 하나 더 내려오면 구성역이다. GTX-A 정차역으로 워낙 잘 알려진 곳이다 보니 역 바로 앞 삼거마을 삼성래미안1차(2002년 준공, 1,282호) 전용84 매매가 8.5억 원(2,300만 원/PY), 연원마을 삼호벽산(2000년 준공, 1,576호) 전용84 매매가 6.5억 원(2,000만 원/PY)은 생각보다 향후 철도교통 접근성개선이라는 것이 빠르게 반영되지 않음을 보여준다. 실거래가를 확인해봐도 2017년까지는 거의 움직임이 없었으며, 2018년 착공(?)한 GTX-A로 인해 상승한 후로도 가격흐름은 상당 기간 동안 평행선을 그려왔다는 점은 주목해야 한다. 용인에서도 GTX 기대감이 높은 분당선 인근지역도 계단식 상승을 보여오고 있다는 점인데, 선형(linear) 상승이 아니라, 단계별 상승이 나올 때 매수가 상대적으로 쉽다. 가격 정체기가 주어지기 때문이다. 하지만, 그럴 때 매수를 할 수 있는 사람은 그다지 많지 않다. 칼빈대학교 쪽으로 올라간 교동마을 LG자이(2001년 준공, 450호) 전용123 매매가 5억 원(1,300만 원/PY), 마북e편한세상(2009년 준공, 404호) 전용84 매매가 5억 원(1,400만 원/PY)은 조금 전 죽전역 인근보다도 지하철 접근성이 가격에 크게 영향을 미치는 것을 보여준다. 심지어 2001년, 2009년 준공이라는 8년여의 시간차에도 가격은 크게 다르지 않았다. 


영동고속도로를 넘어 신갈로 가보자. 신갈이라는 지명에 신갈/구갈이 모두 있다는 것을 아는 사람이 별로 없다. 여기서 조금더 나아가자면, 상갈/하갈은 더욱 잘 모른다. 신갈역 인근 도현마을 아이파크(2001년 준공, 568호) 전용84 매매가 6억 원(1,800만 원/PY), 녹원마을 새천년그린빌4단지(2004년 준공, 923호) 전용84 매매가 5.5억 원(1,700만 원/PY)은 구성역보다 많이 낮아지는 가격을 느낄 수 있을 것이다. 기흥구를 명확하게 가르는 기준선은 바로 ‘영동고속도로’였던 것이다. 신갈역을 지나 용인에버라인 출발역인 기흥역으로 가보자.


기흥역 인근에는 신축아파트가 즐비한데, 기흥역롯데캐슬레이시티(2017년 준공, 260호) 전용84 매매가 8억 원(2,300만 원/PY), 힐스테이트 기흥(2018년 준공, 976호) 전용84 매매가 8억 원(2,500만 원/PY), 기흥역센트럴푸르지오(2018년 준공, 1,316호) 매매가 8억원(2,300만원/PY) 등 2017~2018년에 입주한 신축 아파트들의 가격은 매매가 8억원을 공고히 하고 있다. 이 가격은 용인의 가장 북쪽인 죽전역 북부에서나 확인할 수 있는 가격대였다. 하지만, 기흥구 중심의 도시개발계획은 이 같은 가격을 쉽게 만들어냈다. 그렇다면 지난시간 언급했던 플랫폼시티의 결과가 나타나기 시작하면 어떻게 될 것인가? 참고로 플랫폼시티는 공교롭게도 영동고속도로 북편에만 해당된다. 물론, 여기서 신갈천 북측에 있는 기흥구청 인근 단지들은 조금 가격이 낮다. 안골마을 롯데캐슬(2005년 준공, 99호) 전용84 매매가 5.5억원(1,800만원/PY), 세종그랑시아2단지(1999년 준공, 194호) 매매가 5.7억원(1,700만원/PY)은 용적률 100% 이하의 저밀도 단지이며, 소단지라는 약점에도 불구하고 조금전 칼빈대학교 인근 단지들의 가격수준과 유사하다. 지하철 접근성은 물리적 거리보다 ‘시간’을 줄여주는 것에 더욱 의미를 부여한다는 것을 확인할 수 있다. 


용인 기흥구에는 지난 수지구 상현동에서도 그랬던 것처럼 수원 광교신도시로 종종 오해받는 흥덕지구(영덕동)이 있다. 흥덕마을5단지 호반베르디움(2009년 준공, 527호) 전용84 매매가 7억 원(2,000만 원/PY), 7단지 힐스테이트(2010년 준공, 570호) 전용84 매매가 7.5억 원(2,150만 원/PY)은 기흥구에서도 입지가 어디냐에 따라 가격이 천차만별임을 보여준 다. 물론, 흥덕지구는 광교신도시의 그것만큼 원천/신대호수 조망이 차이가 나타난다. 지난 수원을 바라봤던 결과에서 봤던 것들과 오묘하게 또 차이가 있다. 지금 말한 수원 쪽으로 분당선은 좌회전하게 된다. 


용인의 지하철 접근성은 바로 상갈역을 마지막으로 한다. 곧 바로 조금 전 언급했던 수원으로 향하기 때문이다. 상갈역 인근 금화마을4단지 주공그린빌(2001년 준공, 742호) 전용84 매매가 5억 원(1,500만 원/PY), 대우현대(2001년 준공, 664호) 전용84 매매가 4.6억 원(1,350만 원/PY)은 한 정거장 차이임에도 가격이 명확히 드러나기 시작한다. 심리적으로 여기까지라고 하는 선은 모두의 머릿속에 존재하기 때문이다. 


비록 지하철 접근성은 떨어지지만 경부고속도로를 타고 남하하면 보라동이 나온다. 지금까지 봤던 용인 주요 택지들의 개발과 별로 다르지 않은 시기에 지어졌던 아파트들이다. 이 중에서도 신축급에 속하는 보라 효성해링턴플레이스(2019년 준공, 970호) 전용84 매매가 6.3억 원(1,900만 원/PY)과 인근 민속마을 현대모닝사이드(2004년 준공, 1,112호) 전용84 매매가 3.5억원(980만 원/PY), 쌍용(2002년 준공, 1,596호) 전용84 매매가 4억 원(1,200만 원/PY)은 지하철 접근성의 차이와 더불어 신축/구축의 가격이 어떻게 벌어지는지 명확하게 보여주는 지역이다. 인근 한국민속촌, 기흥호수(저수지가 더 입에 착착 달라붙는다)등이 있다는 것도 주택가격을 바라보는데 큰 변수가 되진 못한다. 공세 호수마을 성원상떼레이크뷰(2010년 준공, 345호) 전용188 매매가 6.5억원(940만 원/PY)도 호수뷰가 감안된 가격이라고는 받아들여지기 어렵다. 


호수 건너에도 기흥구가 있다. 바로 서천동이다. 기흥구에는 대학도 많은데, 여기는 경희대학교가 있다. 바로 옆 수원 영통구에 분당선이 지나가긴 하지만, 지하철접근성이 매우 좋은 지역은 아닌데, 서천마을 힐스테이트 서천(2016년 준공, 754호) 전용84 매매가 6.5억 원(1,900만 원/PY)은 신축급이어서, 서그내마을SK(2002년 준공, 807호) 전용84 매매가 3.7억원(1,060만 원/PY), 현대홈타운(2002년 준공, 622호) 전용84 매매가 3.7억 원(1,060만 원/PY)은 조금 전 보라에서 봤던 것처럼 신축/구축 간의 가격을 극명하게 구분한다. 바로 밑 농서동에 삼성전자 기흥캠퍼스가 존재하지만, 또 그 바로 옆에는 화성 동탄신도시가 있다. 주거면에서 용인의 매력을 뽐낼 만한 요소보다는 바로 옆 화성의 ‘초신축’ 신도시와의 경쟁이 명확한 곳이 바로 이 기흥구 남부다. 


기흥구의 가장 동편인 동백동에 가보자. 동백은 처인구로 잘못 알고있는 사람들이 있는데, 명백하게도 기흥구다. 여기에도 대학이 있는데, 강남대학교가 말하는 강남이 어떤 강(江) 남측을 의미하는지는 곰곰이 생각해봐야 한다. 신동백롯데캐슬에코1단지(2013년 준공, 1,902호) 전용84 매매가 5.5억 원(1,600만 원/PY), 호수마을 성복롯데캐슬(2007년 준공, 552호) 전용84 5.2억 원(1,600만 원/PY), 에버라인 동백역 인근 어은목마을 벽산블루밍(2006년 준공, 533호) 전용84 5.2억 원(1,600만 원/PY), 경남아너스빌(2006년 준공, 592호) 전용84 매매가 4.6억 원(1,360만 원/PY)은 동백지구의 가격형성이 꼭 지하철 없이는 불가능하지 않다는 것을 보여준다. 지방시장에서 명확히 드러나지만, 수도권에서도 ‘꼭’ 지하철이 절대적인 것만은 아니다. 


이제 처인구다. 처인구는 예전 용인의 중심이다 보니 용인시청이 있는 곳이다. 그렇다면 여기가 중심지여야 하는데, 첫 시간에 말한대로 용인의 대부분의 사람들은 수지/기흥구에 거주한다. 그러면, 주요 시설도 사람들이 많이 사는 곳에 있어야 편리하지 않을까라는 생각이 드는 것이 정상이겠지만, 이제까지 한국의 많은 결정들은 사람들이 없는 곳에 뭔가를 만들고 그쪽으로 사람들을 유인하는 전략을 펼쳐왔다는 사실을 잊지 말자. 참고로 처인구는 ‘미분양’으로 악명을 떨치던 지역이었다. 건설 애널리스트로 근무하던 시절, 용인 처인구의 주요 지명은 ‘너무’ 자주 듣게 되어 가본적이 없는데도 익숙할 지경이었는데, 지금도 그렇다고 생각하는 사람들은 정말 바깥나들이를 안 하는 사람일 것이다. 사회적거리두기를 철저히 지키는. 


에버라인 시청/용인대역 인근에는 이미 역명에도 나와있지만 용인대/명지대가 있다. 조금 전 시청/용인대역 바로 하나 전 역인 삼가역 인근에는 용인행정타운 두산위브1~3단지(2013년 준공, 1,293호, 199+624+470)가 있다. 예전 애널리스트 업무를 담당할 때, 이 단지의 미분양은 언제쯤 해소될까라는 고민을 해봤던 적이 많았었는데, 전용84 매매가 4억 원(1,200만 원/PY)은 당시 분양가보다는 약간 위에서 가격이 형성되어 있다. 당시 분양가는 1,149만 원/PY이었는데 할인분양이 있었던지 없었던지는 직접 찾아보면 알 수 있다.


명지대역 인근 우미린 센트럴파크(2017년 준공, 1,260호) 전용84 매매가 5.5억 원(1,600만 원/PY), 명지대역 동원로얄듀크(2018년 준공, 842호) 전용84 매매가 5.3억 원(1,500만 원/PY)은 용인에서도 중심에서 약간 벗어난 지역의 신축아파트 가격이 1,500만 원/PY를 하한선으로 하고 있다는 것을 알 수 있다. 여기에 더욱 에버랜드 방향으로 진행하면 고림택지지구가 나온다. 이미 입주를 완료한 양우내안애2차 에듀퍼스트(2019년 준공, 1,098호) 전용84 매매가 4.4억 원(1,200만 원/PY), 양우내안애 에듀파크(2018년 준공, 737호) 전용84 매매가 4.7억 원(1,350만 원/PY) 수준이다. 

처인구 이야기를 이렇게 끝내기엔 뭔가 아쉬운 생각이 들었다. 기억의 저 끝에 뭔가 강한 흔적이있었다는 아련한 느낌. 지도를 샅샅이 찾아보니 용인 가장 끝자락에 그 답이 숨어있었다. 용인 아파트 설명의 마지막을 장식할만한 단지가 있다. 바로 e편한세상 한숲시티다. 남사면에 위치한 e편한세상 한숲시티는 총 6개단지에 6,800호(75+446+1449+710+2336+1784)라는 기록적인 단지다. 2015년 10월 진행된 분양은 그 자체만으로도 대규모였어서 모델하우스만해도 엄청난 위용을 자랑했던 곳이다. 미분양도 기록적이어서 ‘한숨시티’로 불리던 시절도 있었지만, 현재 모습은 그렇지 않다. 전용84 매매가 4.0억원(1,200만 원/PY)는 분양가대비 무려 50%나 상승한 현재 가격을 자랑한다. 지금 생각하면 참 좋았던 시절이었겠지만 당시 분양가는 800만 원/PY였다. 전용59 신축 브랜드 초대단지 아파트를 2억원도 안되는 가격에 살 수 있던 그 시절.


이제 다음시간에는 다시 시계방향으로 진행해 안양으로 가본다. 이미 의왕/군포를 바라봤기 때문에, 그때의 기억을 약간이나마 떠올리면서 바라보면 좋을 것이다. 아, 안양을 볼 때는 평촌도 함께 볼 예정이다. 평촌은 생각보다 많이 크지는 않기 때문이다. 괜히 신도시가 아니라 신시가지였겠는가? 그리고 산본도 함께 볼 생각이다. 지난 의왕/군포시간에 알아보지 못했기 때문이다.

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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