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국토교통부가 10월 27일 국토연구원 주관으로 '부동산 공시가격 현실화 계획' 수립을 위한 공청회를 열고 부동산 공시가격 현실화 로드맵을 발표했다.

현재 부동산 공시가격 현실화율은 토지가 65.5%, 단독주택은 53.6%, 아파트 등 공동주택은 69.0%인데, 특히 공동주택은 2030년까지 현실화율을 90%로 맞추는 방안 등이 유력 추진될 전망이다. 그동안 공시가격이 시세에 비해 낮게 책정되고 매년 가격 상승분도 제 때 반영 못해 시세반영률이 낮다는 문제가 있긴 했으나 시세의 90%는 상당히 높은 수준이라 향후 초고가 주택 및 다주택 보유자들의 보유세 과세 부담이 갈수록 늘어날 것으로 예상된다. 집값 하향 조정기, 소형면적이나 저가주택은 공시가격이 시세를 초과하는 역전 현상이 발생할 수도 있다. 지역별 가격변동 차이에 따른 시세의 공시가격 반영률 격차도 나타날 수 있다.

특히 보유세는 과세표준과 세율이 동시에 높아지는 문제를 고려해야 한다. 종부세는 과세표준과 관련된 공정시장가액 비율이 매년 5%p씩 인상돼 2022년 공시가격의 100%로 맞춰질 예정이고, 2021년엔 ‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택’에 대한 과세표준이 구간별로 현행 0.6%~3.2%에서 1.2%∼6.0% 세율로 인상될 예정이라 규제지역의 세부담이 크게 뛴다.

지난 6·17대책으로 수도권과 대전, 충북 청주 일대까지 조정대상지역을 확대한 상황에서 거래세 인상이 동반돼 매도자의 퇴로는 거의 막혀 있다. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율은 현재 기본세율(6~42%)+(10%p(2주택)~20%p(3주택 이상)) 추가세율 적용에서 2021년 (20%p(2주택)~30%p(3주택 이상)) 추가세율로 세부담이 커진다.

규제지역의 다주택자는 최근 아파트 매입임대사업자 제도 폐지와 보유세 인상, 거래세 중과란 3중고의 과세 늪에 빠져 진퇴양난이 된 상황이다. 지난 7.10대책을 통해 다주택자들이 주택을 신탁할 경우 수탁자(신탁사)가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화되는 법인 활용 문제를 없애기 위해 과세부담을 소유자(위탁자)로 개정(종부세법, 지방세법)하면서 법인설립의 퇴로까지 막힌 상태다. 주택 과다보유자나 담세력이 떨어지는 다주택자는 2021년 6월 이전 매각이나 증여를 통한 포트폴리오 조정이 필요해 보인다.

다만, 1주택자 중 중저가 주택은 소유자의 재산세 부담이 단기에 크게 증가하지 않도록 9억원 미만 공동주택은 공시가격의 실거래가 현실화율을 9억이상~15억미만, 15억 이상 구간보다 느리게 가도록 10년간 반영되도록 설계한다고 한다. 하지만 실거래가의 현실화율과 공정시장가액 비율의 상승을 고려할 때 9억원 미만 주택도 보유세 인상은 불가피해 보인다. 

공시가격은 1989년 도입(주택 2005년) 이래 보유세, 건보료 부과, 기초생활보장급여 대상 선정, 감정평가 등 60여개 분야에서 활용하는 등 국민부담의 조세 부담을 결정하고 복지제도의 수급자 변화를 불러올 수 있다는 면에서 공시가격의 현실화 계획은 시장의 수용성을 고려해 신중을 기할 필요가 있다. 

공시가격의 시세 현실화율 제고가 중요한 문제이기는 하나 가격공시의 공정성과 다각도의 제도개선을 통한 신뢰성 확보의 선행이 우선되어야 한다. 유형별(공동주택 vs 비공동주택), 지역별(수도권 vs 지방), 가격별(저가 vs 고가)로 차이를 보이는 공시가격의 시세 현실화율의 형평성을 개선하고, 다가구 및 단독주택은 표준지를 늘려 비준표로 개별 공시가격 산정 시 주관적 재량범위를 축소해야 한다. 시장에서 공시가격 산정과 발표자료를 검증할 수 있도록 관련 기초자료와 산정방식, 가격대별 현실화 수준 등 공시관련 정보의 공개 확대도 동반되어야 할 것이다. 공시가격의 정확성, 신뢰성, 객관성을 확보하기 위해 산정기준, 검증체계 등 공시가격 시스템 전반의 공개가 필요하다.