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아직 수도권 비규제 지역이 오를 수밖에 없는 3가지 이유

규제가 이렇게 많이 나온 상황에 왜 김포는 오르고 있는지 그리고 앞으로는 시장이 어떻게 움직일지 한번 생각해보는 시간을 갖겠습니다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #72

최근 김포에 대한 관심이 뜨겁고 실제로 신고가 행렬이 계속되고 있습니다. 규제가 이렇게 많이 나온 상황에 왜 김포는 오르고 있는지 그리고 앞으로는 시장이 어떻게 움직일지 한번 생각해보는 시간을 갖겠습니다.

현재 일 기준으로 현 정부의 부동산 정책은 23개나 나왔습니다. 규제 이후 반드시 따라오던 것이 풍선효과인데요. 지금 부산이나 김포, 파주에 몰리는 수요자들이 신고가를 갈아 치우면서 현재 상황을 이야기해 주고 있습니다.


그러나 적지 않은 시장 참여자나 일부 전문가분들은 지금은 일시적인 현상이며 이들 지역이 규제 지역으로 묶이게 되면 급락할 것이라고 보기도 하는데요. 그렇다면 이 비규제 지역이 규제지역으로 바뀌면 망하게 되는 걸까요?


저는 일부 요건만 갖추고 있다면 이들 지역이 규제지역으로 바뀌게 되더라도 급락은 어렵다고 보고 있습니다. 특히 수도권의 경우는 더 그렇다고 생각합니다. 먼저 수도권 전 지역은 규제지역입니다.

현재 서울과 경기, 인천 그리고 지방 일부 지역은 규제지역으로 묶여 있습니다. 먼저 규제지역으로 묶이게 되면 70% 나오던 주택담보대출 비율이 40%로 주저앉고 그마저도 9억이 넘어가거나 15억이 넘어가면 적게 나오거나 아예 불가능하게 됩니다.


뿐만 아니라 1주택자라도 비과세 요건에 실거주 2년이 붙게 되며 일시적 2주택에도 기존주택 처분 의무 기간이 짧아져 해당 전략을 활용하기가 힘들어집니다. 게다가 주택이 2개 이상이라면 양도세 중과세율이 10%, 20% 추가되고 21년 6월 이후 매도의 경우, 10% 추가 가산이 예정되어 있습니다.


취등록세 중과와 보유세율 증가도 빼놓을 수 없겠죠. 이 외에도 여러 가지 페널티가 붙게 되는데요. 이 때문에 투자자들 중에 비규제 지역을 찾는 수요자가 많았습니다. 그러면서 규제지역으로 묶이는 지역이 늘어나고 현재에 결국 김포와 파주 및 일부 지역을 뺀 나머지 수도권 전 지역이 규제지역이 되었습니다.

요즘 수도권에서 가장 뜨거운 지역은 바로 금포라고 불리는 '김포'입니다. 매주 신고가가 이어지는데 이전의 패턴과는 약간 다릅니다. 이전 비규제 지역 공략 수요는 대부분 투자자였습니다. 전세를 놓고 사두는 수요자들이었죠. 그런데 최근 비규제 지역에 진입하는 수요자들 중 실 수요자들의 비율이 늘었습니다.


특히 김포는 얼마 전 개통된 김포 골드라인을 통해 서울 업무지로의 이동 편의성이 크게 증대되었고, 대출 규제가 없기 때문에 비교적 적은 비용으로 내 집 마련이 가능한 유일한 지역으로 인식된 것이 크게 작용한 것으로 보입니다.


또한 1주택자가 비규제지역에 추가 진입하는 경우, 취득세 중과에서 2주택까지는 중과 없이 특례를 받아 취득이 가능한 것도 눈에 띄는 점입니다. 따라서 다주택자가 아닌 무주택자와 1주택자의 성지가 되고 있는 것입니다.


그렇다면 앞으로 이 지역이 묶이게 된다면 그냥 급락해버리고 망하게 될까요? 수도권 비규제지역의 가격이 당분간은 오를 확률이 커 보이는 이유 3가지를 살펴보겠습니다.

첫 번째 전국적인 전세가 급등 지속 현상입니다.

앞으로가 중요할 텐데 21년과 22년 서울 및 수도권 입주 물량은 크게 감소합니다. 서울의 경우, 입주 물량이 반 토막이 나고 경기 또한 20%나 감소하게 되는데, 여기에 임대 2법이 만나면서 갱신청구권에 의한 물량 감소로 전세가가 크게 오르고 있습니다. 서울 중심지부터 번져 결국 수도권 임대가 또한 급등을 피하지 못하고 있는데요. 특히 학군지와 역세권 그리고 신축의 강세가 돋보입니다.


수도권 중 교통호재가 실현된 지역은 특히 큰 임대가 상승이 이어지고 있습니다. 앞서 말씀드렸지만 입주물량이 부족한 상황에서 이들 지역의 임대가 상승은 짧게 끝나긴 어려울 것 같습니다. 그동안 저평가 되었던 지역이었던 만큼 전세가의 급등이 매매가를 밀어올리는 현상이 심화되며 이 현상은 결국 임대 공급 물량이 증가해야만 해소가 될 것으로 보입니다.

두 번째는 투자자의 우회 진입로가 될 것이라는 점입니다.

현재 규제가 지속되는 한 유효한 투자 전략은 오로지 장기전일 뿐입니다. 단기적인 투자는 운용하기가 어렵고, 하더라도 리스크가 크고 남는 수익 또한 작습니다. 다만, 앞서 언급한 1주택자나 은행 이자보다 나은 결과를 위해 공격적인 투자자에게는 비규제지역만한 투자처는 찾아보기 어렵습니다.


최근 전세가 급등으로 투자금이 오히려 줄어들었으며 중과가 없기 때문에 그래도 그나마의 단기 차익 기대가 가능합니다. 특히 1주택자의 경우, 규제 때문에 추가 투자금이 들지 않고 최근 서울의 임대가가 급등하는 바람에 수도권에 밀려들어온 수요자들의 매수 선택도 늘고 있어 신고가는 당분간 이어질 것으로 보입니다.


그리고 요즘 자녀 증여용 매수가 늘고 있죠. 최근 자금 출처 계획서가 강화되었습니다. 하지만 비규제 지역의 경우 6억 밑이라면 제출 의무 자체가 없습니다. 게다가 대출도 용이하고 투자금이 작은 것도 한몫하고 있죠.

세 번째는 앞으로의 공급 부족입니다.

서울 및 수도권의 전세가는 더 오르고 입주물량은 반대로 줄게 됩니다. 김포는 앞으로 나올 신축 단지가 거의 마무리가 되어가고 있기 때문에 신축 희소성은 더 높아질 것으로 보입니다. 따라서 학군과 상권 그리고 역세권이 결합되는 지역이라면 비규제지역이 규제지역으로 바뀌더라도 현재 가격대라면 비교적 안전한 수준이라고 평가하고 싶습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

https://www.youtube.com/channel/UCysO8h0ZdipoFZd-2-EZ4uQ

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

https://cafe.naver.com/nollbootv

'놀부의 부동산 DNA' 저자

https://bit.ly/2ZK7xb5

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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