직방

추석 연휴에, 한글날에 10월은 한참 놀다가 일을 다시 시작하는 느낌이다. 심기일전해야 하는 상황이지만, 눈 앞에 펼쳐진 파란 하늘은 근로의욕 자체를 꺾곤 한다. 심지어 근로 의욕조차 이럴 지인데, 투자의욕은 어떻겠는가? 마음을 차분히 하고 정신을 깨끗이 해야 한다. 이럴 때일수록 더욱더.

지난 시간의 군포·의왕에서 조금 내려가 보기로 한다. 그런데, 여기는 굉장히 큰 지역이라 단순히 한 번에 훑고 넘어갈 수 있겠냐는 생각이 든다. 바로 수원이다. 예전부터 경기도청이 있는 수원은 왜 광역시가 아닐까 싶을 정도로 인구가 많은 지역이다. 9월 말 기준 118.8만명으로 고양(107.5만명), 용인(107.5만명)을 능가하는 단연 경기 최대도시이기 때문이다.

인구 120만 명 수원은 총 4개 구로 구성되어 있다. 장안/팔달과 같이 수원화성 4대문(창룡/화서/팔달/장안)명에서 따온 지명도 있지만, 권선, 영통처럼 새롭게 생겨난 지역도 있다. 이 같은 흐름에서 판단해볼 수 있는 것은 바로 장안/팔달이 구도심이고, 권선/영통이 신도심이라는 점이다. 이중 장안구가 서울에서 가장 가까운 ‘북’쪽에 있으니(북문이 장안문이다) 가장 먼저 가보기로 한다. 지난번에 바라본 의왕과 인접해있기도 하고. 그런데, 이렇게 큰 수원을 한 번에 다 언급하기란 쉽지 않아, 2기 신도시인 광교는 다음에 알아보기로 한다.

수원은 대단지가 밀집해있다. 과거부터 공장과 주거지가 함께 존재한 직주근접지역이라는 특징도 있다. 수원에는 주공아파트가 꽤 많았으며, 지금도 많은데, 바로 이런 것을 잘 설명한다. 원래부터 수원이 대도시였다는 사실을 잊어선 안된다. 여기에, 서울과의 접근성이 타 지역대비 좋아 서울통근을 원하는 사람들이 과거부터 선호했었기 때문에, 토지만 생기면 개발유인이 충분히 존재했다는 사실도 중요 포인트다. 아직도 공장들이 남아있어 향후 변화의 가능성은 언제나 존재한다.

대표적인 공장부지 개발사례는 선경합섬부지에 개발된 수원SK스카이뷰(3,498호)와 한일합섬부지를 개발한 한일타운(5,282호), 그리고 KT&G 수원연초창 부지에 개발중인 화서역파크푸르지오(2,355호)이다. KCC수원공장부지는 상업시설로 이미 개발완료되었다. 

말 나온 김에 한일타운부터 살펴보자. 한일타운은 수원 장안구에 있는 최대(最大)단지로 참고로 장안구는 1호선 성균관대역밖에 없어 지하철 접근성은 좋은 편이 아니다. 하지만, 북수원IC를 이용한 영동고속도로와 월암/의왕IC를 통한 과천봉담 도시고속화도로 접근성이 좋아 서울과의 도로교통접근성이 좋은 지역이다. 즉, 지하철 역세권이 주택선택에 주요 포인트가 아니라는 점이다.

한일타운은 조원동에 위치해 있다. 인근에 경기과학고(학군요소이지만, 막상 관련성은 크게 없다)와 KT위즈파크(야구장), 일왕저수지(만석공원) 등이 있다. 여기에 5천 세대가 넘는 대단지다. 사람들이 선호할만한 입지다. 1999년 준공으로 벌써 준공 21년을 맞이했는데, 전용59㎡ 매매가 4억원(1,600만원/PY), 전용84㎡ 매매가 5억원(1,500만원/PY)이다. 그런데 전용134㎡ 매매가 6.5억원(1,300만원/PY), 전용164㎡ (62PY) 매매가 7억원(1,100만원/PY)은 체감 폭이 크다. 

사람들이 선호할 만한 요인을 갖춘 지역에서 대형평형의 가격 부진은 언제까지 진행될 것인지 궁금하기 ‘장안문’에 그지없다. 바로 옆 광교산스위첸 전용120㎡(46PY) 매매가 7억원(1,500만원/PY), 광교산임광그대가 전용124㎡(46PY) 매매가 7억원(1,500만원/PY)은 준공 10년 차 아파트의 최근 가격대를 보여준다. 준공 10년 차든 20년 차든, 평당 1,500만원은 무난하게 기록하고 있는 것이다. 

길 건너 조원주공1,2단지(768호+1,586호)는 전용84㎡ 매매가 4억원(1,200만원/PY), 3.6억원(1,000만원/PY) 수준에서 가격이 형성되어 있다. 산 넘어 광교저수지가 인접한 입지에 준공10년차 아파트 가격은 평당 1,000만 원대까지 낮아진다. 

경수대로(보통 경수산업도로로 부른다)라는 대한민국 1번 국도를 건너가 정자동으로 가보자. 정자동하면 분당을 보통 떠올리곤 하지만, 그 정자동이 예전엔 백궁동이었다는 사실을 잘 기억하지 못한다.

정자동에는 바로 위에서 언급했던 SK스카이뷰(3,498호, 2013년 준공)가 있다. 전용59㎡ 매매가 6억원(2,400만원/PY), 전용84㎡ 매매가 7.8억원(2,200만원/PY)으로, 전용130㎡(52PY) 매매가 11억원(2,100만원/PY)는 실입주 가치가 잘 반영되어 있다. 인근 장안힐스테이트(927호)는 전용59㎡ 매매가 5억원(1,900만원/PY), 전용84㎡ 매매가 6.5억원(1,900만원/PY)으로, 전용127㎡(47PY) 매매가 7.5억원(1,600만원/PY)은 SK스카이뷰 유사평형과의 가격 격차가 제법 벌어져 있다. 

같은 다솔초 학군이지만 대형평형만큼은 같은 결과가 나타나지 않고 있다. 이런 현상은 바로 옆 장안STX-KAN 매매가에서도 확인되는데 전용59㎡ 매매가 5억원(1,700만원/PY), 전용84㎡ 매매가 5.9억원(1,700만원/PY)과 또 차이가 난다. 단지 옆 일반공업지역이 조금씩(SKC 수원공장을 조금이라고 말하기엔 조금 많이 넓긴 하다) 위치해있고, 길을 몇 번 건너는 이런 일들이 가격에 조금씩 조금씩 반영된 것이다. 

정자동은 생각보다 넓다. 만석공원 서편에 위치한 아파트 밀집 지역으로 가보자. 연꽃마을/백설마을/두견마을/청솔마을/노을마을 등 전국 여기저기서 발견되는 정감 어린(이라고 쓰고 옛스럽다고 말한다) 순 한글이자 동식물에서 딴 단지명이 확인되는데, 사실 여기보다도 옛 KT&G 수원연초창 부지인 대유평지구에 건축중인 화서역파크푸르지오(2,355호, 2021년 준공예정)가 가장 눈에 띈다. 

한때 부동산카페에 프리미엄 수준이 정당하냐는 문의가 많았던 그 단지이기 때문이다. 전용84㎡ 매매가 10.8억원(물론, 어디까지나 호가라는 점을 분명히 한다, 2,900만원/PY)는 수원 구도심에서 10억원이 넘는 가격이 전용84㎡ 기준 처음으로 확인되기 때문이다. 

다른 1997~1999년 입주한 단지들의 전용84㎡ 매매가는 4.5억원(1,400만원/PY)에서 위아래로 조금씩 변화가 있다. 바로 옆 신축단지와의 격차가 2배 가까이 나는 현상은 서울 강남권을 제외한 기타 수도권 도시에서 쉽게 확인되고 있다. 얼마만큼의 신축선호현상이 현재 시장에 존재하는지를 쉽게 확인할 수 있다.

장안구의 유일한 지하철역인 1호선 성균관대역 근처로 가보자. 성균관대는 역 남측에 위치해있고, 주거지는 역 북측에 주로 배치되어 있다. 바로 샘내마을이다. 한일신안(456호), 삼호진덕(789호), 현대(594호), 천천일성(401호) 모두 1997~1998년 입주했다. 전용59㎡ 매매가 3억원(1,300만원/PY), 전용101㎡ 매매가 5.8억원(1,450만원/PY)은 바로 옆 2005년에 위치한 밤꽃마을 전용84㎡ 매매가 3.9억원(1,200만원/PY), 벽산블루밍 전용84 매매가 2.9억원(900만원/PY)과 차이가 나타난다. 성균관대역 앞 서부로를 경계로 서(율전동)/동(천천동)의 가격차이는 나타나는 것이다.

성균관대 근처를 보자. 같은 율전동이지만, 조금 전 북측과의 가격차이가 나타난다. 성균관대역 동문굿모닝힐(699호, 2017년 준공) 전용84㎡ 매매가 6억원(1,800만원/PY)이나 율전삼성2단지(700호, 1998년 준공) 전용84㎡ 매매가 4억원(1,150만원/PY)은 입주연도의 차이가 명백함에도 불구하고 가격차이를 ‘명확히’ 한다. 

이런 현상은 성균관대 북측 천천래미안(876호, 2002년 준공) 전용84㎡ 매매가 4억원(1,150만원/PY)에서도 동일하다. 여기에 천천푸르지오(2,571호, 2009년 준공) 전용84㎡ 매매가 6.6억원(1,950만원/PY)는 정자동 대단지 가격에 약간 못 미친다. 수원 장안구와 같이 1)대단지, 2)신축, 3)입지차이가 극명히 드러나는 곳에서의 가격 차이는 더욱 명확해진다.

화서역부터는 팔달구다. 팔달구는 수원에서 재개발지역이 집중된 지역이다. 수원화성이 있는 것만으로도 구도심이라는 느낌을 강하게 주다 보니 노후도가 높은데, 그만큼 아파트도 많지 않다. 수원화성 팔달문이 남문이었던 것처럼, 수원의 남쪽에 위치해 있다.

화서역 동쪽에 주로 위치한 화서동에는 주공아파트들이 남아있다. 1997년 준공된 화서주공3단지(582호)와 화서주공4단지(1,314호), 그리고 바로 옆 주공5단지(386호)는 전용59㎡ 4.5억원(1,850만원/PY), 전용84㎡ 6.2억원(1,900만원/PY)이다. 조금 떨어진 천천푸르지오와 가격대가 유사한데, 구가 장안에서 팔달로 바뀌니 가격도 따라서 함께 바뀐다. 

화서역 북서편 버들마을/꽃뫼마을은 2001~2002년 조성되었는데, 전용84㎡ 매매가 5.5억원(1,500만원/PY)에서 약간의 차이를 보인다. 화서역 인근 지역들은 초중고가 모두 아파트 근처에 배치되어있는 초품아/중품아/고품아라는 특징을 보인다. 

화서 블루밍푸른숲(1,744호, 2009년 준공)은 화서주공2단지 재건축으로 공급된 단지인데, 전용84㎡ 매매가 6억원(1,800만원/PY) 수준로 수원 구 주공아파트들의 재건축이 한창이던 시기에 공급된 대단지 가격들은 거의 엇비슷하다. 바로옆 화서벽산(238호, 1991년 준공) 전용84 매매가는 2.6억원(830만원/PY)으로 옆 단지의 절반에도 미치지 못한다.

월드컵경기장이 있는 우만동으로 가보자. 바로 옆 아주대학교가 위치해있는데, 예전 수원에서 가장 주목받던 동수원 월드메르디앙(2,063호, 2004년 준공)이 있다. 예전 수원교도소 부지를 개발한 곳으로 전용84㎡ 매매가 5.5억원(1,600만원/PY)보다는 전용230㎡ (70PY) 8.5억원(1,200만원/PY)과의 차이는 꽤 작다. 전용155㎡ (58PY)도 8.3억원(1,400만원/PY)으로 수원과 같은 대단지가 많은 곳에서는 앞에서 언급했던 입지, 그리고 신축정도가 크게 좌우한다. 물론, 이 모든 것을 떠나 큰 집의 가격은 ‘작은’집과 그렇게 크게 차이가 나지 않는다. 바로 옆 팔달초까지 있는 초품아임에도 불구하고.

수원의 중심가인 인계동으로 가본다. 팔달구는 장안구와는 달리 분당선 지하철이 연결되는데, 남쪽으로 수원/매교/수원시청 중 수원시청역이 바로 인계동에 위치해 있다. 이 중 인계주공을 재건축한 래미안노블클래스(892+459호, 2009년 준공) 전용84㎡ 매매가 7억원(2,000만원/PY) 수준인데, 인계동은 기존 주거지 말고 새로운 곳들에 관심들이 몰리고 있다. 바로, 팔달 재개발지역들이다. 

매교역 푸르지오SK뷰(3,603호, 2022년 입주예정) 전용84㎡ 9.3억원(2,700만원/PY), 센트럴아이파크자이(3,432호, 2023년 입주예정), 힐스테이트푸르지오 수원(2,586호, 2022년 입주예정) 전용84㎡ 9.3억원(2,700만원/PY) 등은 재개발 대단지 가격흐름을 전용84㎡ 기준 간단히 10억원을 넘길 수 있는 힘을 보여주고 있다. 아직 입주까지는 2년도 더 남은 상태다. 참고로 고등동 수원역푸르지오자이(4,086호, 2021년 입주예정) 전용84㎡ 매매가 8.7억원(2,500만원/PY)으로, 기존 아파트가격과는 확연한 프리미엄이 확인되고 있다. 그 지역이 어디든. 

이제 권선구로 가본다. 팔달구에서 분구되어 나온 권선구는 지역은 꽤 넓지만, 아파트는 주로 권선동과 호매실에 집중되어 있다. 수원시청역 인근의 초기개발지인 권선동은 권선SK뷰2단지(1,018호, 2008년 준공) 전용84㎡ 5억원(1,480만원/PY), 권선자이e편한세상(1,753호, 2011년 준공) 전용84㎡ 매매가 6억원(1,800만원/PY)은 수원 타지역의 비슷한 시점에 지어진 대단지 재건축단지의 가격과 유사하다. 현재 완전 신축이 아닌 이상에야 가격흐름은 엇비슷한 것을 볼 수 있다.

권선2동에 있는 초대단지인 아이파크시티는 9단지까지 있는데, 2011~2017년에 걸쳐 개발된 일종의 도시개발사업이다. 초기 입주한 1단지(543호, 2011년 준공) 전용84 6억원(1,750만원/PY)과 가장 최근 입주한 7단지(1,596호, 2016년 준공) 매매가 8.5억원(2,500만원/PY)은 기타 단지의 모습과 크게 다르지 않다. 그만큼 수원시장에서 현재 가치는 ‘연식’으로 차별화되기 때문이다. 그 이상도 이하도 가치의 차이는 발생하지 않고 있다. 

그런데 여기에서도 2012년 입주한 아이파크시티4단지(889호) 전용123㎡ (50PY) 매매가 7.5억원은 7단지 30PY대보다도 낮은 가격이다. 이런 현상은 세종시와 같이 최근 대규모 입주가 나타난 지역에서 자주 볼수 있는 광경이다. 수원 전체를 통틀어봤을 때, 2011~2012년 입주가 구축으로 치부되어야하는지는, 지역주민들이 더 잘 알것이다. 

한참 떨어진 호매실로 가본다. 모아미래도 센트럴타운(680+772호, 2017년 준공) 전용84㎡ 매매가 7억원(2,100만원/PY)과 5단지 휴먼시아(1,318호, 2011년 준공) 전용84 매매가 5억원(1,500만원/PY)은 수원 도심에서 ‘조금’ 떨어져있는 입지에도 불구하고 기존 도심의 가격과 크게 차이를 보이지 않고 있다. 신분당선 광교-호매실연장 관련한 예비타당성조사가 최근 통과되었는데, 개통은 언제쯤일지 모두 궁금할 것이다. 아니, 2023년 착공예정조차도 다들 궁금할 것이다.

이제 마지막 영통구로 가본다. 영통하면 떠오르는 곧바로 삼성전자가 떠오를 사람들이 많을 것이다. 그만큼 수원에 강한 영향을 미치는 것은 바로 삼성전자다. 삼성전자 사업장(매탄동) 인근부터 살펴보자.

현재 수원에서 가장 인기가 높은 매탄위브하늘채(신매탄주공2단지 재건축, 3,391호, 2008년 준공) 전용84㎡ 매매가 7억원(2,100만원/PY)는 연식에도 불구하고 타지역보다는 1억원 높은 가격을 형성하고 있다. 현재 수원에서 평당 2,000만원은 고급주택이냐 아니냐를 판가름하는 주요 수치다.

분당선 망포역 인근에는 최근 공사중인 아파트가 늘어나고 있는데, 영통아이파크캐슬 1단지(1,783호, 2019년 준공) 전용84㎡ 매매가 9억원(2,700만원/PY)은 조금전 매탄위브하늘채보다도 2억원이 높아진 금액이다. 타 지역에서 바라봤던 10억원이라는 가격이 수원에서도 거의 인접한 모습으로 나타나고 있는 것이다. 

바로 길건너 래미안영통마크원(367+963호, 2013년 준공) 전용84㎡ 매매가 7억원(2,000만원/PY)도 타지역대비로는 확연히 높다. 막상 망포역에 가깝다고 더 비싸지지는 않는다. 현대아이파크1단지(554호, 2002년 준공) 전용84㎡ 매매가 5.8억원(1,750만원/PY)이나 동수원자이1차(1,829호, 2001년 준공) 전용84㎡ 매매가 5억원(1,400만원/PY) 벌써 준공된지 20년이 다되어가는 단지들이로 역에서 멀고 가까운건 그렇게 큰 의미를 부여할게 못된다. 반면, 역에서 가까운 곳의 상대적 신축단지인 영통SK뷰(710호, 2016년 준공) 전용84㎡ 매매가 8억원(2,350만원/PY)는 또 차이가 난다. 

영대로 건너편은 이제 바로 영통동이다. 1990년대말 개발된 바로 그곳. 분당선 영통역과 청명역 인근에 대규모 아파트단지가 조성되어 있는데, 전용84 매매가 5.5억원(1,700만원/PY) 위아래로 가격이 바뀌고 있다. 조금전 망포의 가격대와 크게 다르지 않다. 비슷한 시기에 지어졌고 실제 단지구성도 엇비슷하다. 

여기서 한발 더 올라가면 바로 광교다. 광교신도시. 그런데 지난 지역들에서도 신도시는 다음에 다루기로 한바 있다. 훨씬 충격적인 가격에 대한 설명의 기회를 뒤로 미루는 것이다.

수원은 역사와 전통이 있는 지역이다. 수원화성 같은 역사유적 말고도, 왕갈비, 군만두 같은 먹거리 외에도 수원을 설명하는 단어에 ‘삼성전자’가 있다는 점을 잊지 말아야한다. 경기도 이천의 특산물이 ‘반도체’인 것처럼.

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

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