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서초자이르네, 분양가 상한제 첫 적용 '중도금 대출'된다!

평당 3,200만원대 분양, 적절한 분양가일까?

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월용이의 아파트 청약 가이드 #4

안녕하세요 월용이입니다. 서울에서 분양가 상한제가 적용된 최초의 주택을 분양하는 서초 자이르네입니다. 서초자이르네는 낙원연립, 청광연립을 새로 짓는 가로주택정비사업입니다.


조합설립인가 후 5년 만에 일반분양

가로주택정비사업은 대규모 재개발, 재건축과 달리 종전의 가로구역을 유지하면서 기반시설의 추가 부담없이 노후 주거지를 소규모로 정비하는 사업입니다. 


막대한 비용에 하염없는 시간을 보내야 하는 재개발, 재건축의 단점을 보완하고자 국토부에서는 2018년2월 [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법]을 시행하였습니다. 

절차가 간소하고 공공요건을 갖추면 면적, 층수, 용적률 제한을 완화시킬 수도 있으며 초과이익 환수 대상이 아닌 등 장점을 두루 갖춘 좋은 입지의 가로주택정비사업지는 대형건설사까지 눈독을 들일만큼 매력적인 사업입니다.


매력적인 부분은 청약자 입장이 아닌 사업자와 조합원 입장에서지만 청약자 100명 중 2명만 당첨되는 서울 아파트 청약 시장에서 청약만 기다리는 것이 능사가 아니라는 생각은 필요합니다.

3호선 남부터미널역이 도보 6분 거리, 예술전당 도보 4분 거리, 신중초등학교 도보 7분 거리에 있어서 소규모 단지의 단점을 보완합니다.


조합설립인가 후 만 5년 만에, 사업시행인가후 만 3년 이내에 일반분양을 하게 된 서초 자이르네는 10월 19일(월) 1순위 청약을 앞두고 있습니다. 한 가지 특이사항은 특별공급이 없다는 점입니다. 100호 이하의 주택은 특별공급 배정 의무가 없어서 그렇습니다. 특별공급 분양세대가 없어도 일반공급의 절대 세대수가 많지 않아 서울 청약자의 당첨 커트라인은 모두가 예상하는 바대로 60점을 훌쩍 뛰어넘을 것입니다.


2020년 9월 22일 개정된 주택법 시행령에서 분양가 상한제 주택의 전매제한 기간은 5~10년으로 기존의 최대 전매제한 기간 8년보다 2년이 더 늘어났습니다. 서초 자이르네의 경우 8년이 적용되었습니다.


서초자이르네, 적정 분양가일까?

서울 고가점 청약자들은 ‘조금 더 기다렸다가 더 넓은 단지와 평면에 청약을 할까’라는 공통적인 고민을 갖고 있습니다. 그 고민의 바탕에는 적정 분양가의 판단을 정확히 할 수 없다는 점인데 주변에서 그럴싸한 비교대상이 없기 때문입니다.


전용면적 84㎡을 기준으로 100세대 이하 초소형 단지와 그 주변의 중소형 단지를 비교하면 75% 가량의 가격 수준을 유지하는 것을 확인할 수 있습니다.


가로주택정비사업은 기존의 연립주택보다 외관과 규모면에서 아파트 쪽에 가깝고 GS, 현대 등 대형건설사들도 가로주택정비사업 전용 브랜드 네이밍을 할 정도로 기존의 연립주택보다 월등한 매력을 갖고 있기 때문에 지금부터 속속 등장할 가로주택정비사업을 눈 여겨 볼 필요가 있습니다. 


서초 자이르네의 경우 서초 힐스테이트 서리풀(전용59㎡ 16억 대)과 방배아트자이(전용59㎡ 16억 대)와 비교하여 적정 시세를 기준잡으면 됩니다.

전 평형 9억 이하로 중도금 대출 가능, 예상 당첨가점은?

일반공급 수가 절대적으로 부족한 것은 좀 아쉽습니다. 4인 가족이 가질 수 있는 청약 가점 최고점수 69점 통장이 참여하는지 여부가 최대 관심사입니다.


전 평형 분양가 9억 이하로 중도금대출 40%가 가능하기 때문에 강남4구에서 대출을 활용할 수 있는 이점을 최대한 활용하는 청약 수요를 예상하여 청약자수 7,000명을 가정한다면 이 때 평균경쟁률은 200대 1을 기록합니다. 이 경우 전 평형 최저 가점커트라인 60점을 초과하게 됩니다. 


공급부족과 함께 임대차보호법으로 인한 매매가,전세가 상승을 둔화시킬 수 있는 서울시 공급대책 중 하나인 가로주택 정비사업 현황표와 함께 이상 서초 자이르네 분양 소식을 마칩니다. 


글. 월용이(박지민)

주식회사 월용청약연구소 대표

분양권 전문 강사

블로그 월용이의부동산 일지

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.



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