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세대 분리를 활용한 투자의 기술

세대 분리 요건은 무엇이며 어떻게 시장에 접근하는 것이 유리할까요?

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #71

어느새 10월도 보름이나 지나갔습니다. 지난 6.17과 7.10 대책의 영향으로 매매 시장은 조용한 상태이나, 임대 2법 2개월여만에 전세 수급은 심각한 불균형에 빠져 있습니다. 이로 인해 그동안 매매가의 상승으로 떨어졌던 전세가율이 다시 반등하고 있는 기현상이 벌어지고 있죠.

다시 높아진 전세가율

말 그대로 매매가와 전세가의 격차 즉, 갭이 다시 줄어들고 있는 상황인데요. 그동안 자본의 한계로 낙담하던 대기 수요는 다시 선택의 폭이 생기게 되었습니다. 하지만 20번이 넘는 규제로 인해 다주택자는 시장에 참여하기 어렵고 참여한다 한들 기대할 수 있는 수익률 또한 낮을 것입니다.

규제가 많은 지금은 무엇보다 절세가 수익의 핵심 키

7.10으로 양도세 중과가 강화되고 주택을 유지하는 비용도 증가하였으며 주택이 1개 이상이라면 새로이 매수하는 주택의 취득세도 8%, 12%로 앞에서 세금 뒤에서 세금인 상황입니다. 자본이 많아 장기 보유 전략으로 부동산을 보는 것이 아니라면 말 그대로 남는 게 없습니다. 따라서 현재의 기회(?)는 무주택자와 1주택자 실 수요자들이 노릴 수 있는 절호의 타이밍이라고 볼 수 있겠습니다.

세금을 줄이는 투자법 2가지

1주택자라면 갈아타기 또는 1규제지역, 1비규제지역에 주택을 운용하여 추후에 비규제 지역 주택부터 2년 이상 보유 후 선매도 하는 전략이 있습니다. 비규제지역 주택 매수 시에는 2번째 주택까지는 취득세율 중과가 없고 비규제지역을 먼저 매도할 경우 양도세 중과도 없기 때문입니다. 현재 수도권에 남은 비규제지역은 김포와 파주이죠. 최근 금융 규제로 인해 이들 지역에 관심을 둔 수요가 늘고 실제로 가격이 상승하고 있습니다.


두 번째는 바로 세대 분리를 통한 주택 운용입니다. 해당 방법은 부모나 자녀가 투자에 참여해야 가능합니다. 세대 분리 요건을 갖춘 부모와 자녀는 각각 1주택이 인정됩니다. 따라서 현재와 같은 실수요자가 유리한 시장 상황을 완벽히 활용 가능합니다.

그렇다면 세대 분리 요건은 무엇이며 어떻게 시장에 접근하는 것이 유리할까요?

먼저 세대 분리 요건에 대해서 알아봅시다. 현재 1세대의 개념을 보면 거주자 및 배우자 그리고 직계 존비속 및 형제자매가 같은 주소에서 생계를 유지하는 것입니다. 따라서 주소가 같다면 장인과 장모 처남과 처제 사위와 며느리 또한 동일 세대로 보게 됩니다. 여기서 형수와 제수, 매형과 동서, 형부와 올케는 미포함 됩니다.


세대 분리의 기본 요건은 주소지를 달리하는 것입니다. 그런데 주소지만 달리했다고 세대분리 요건을 갖춘 것은 아닙니다. 분리하고자 하는 자녀 나이가 만 30세 미만이라면 주소지가 다르더라도 동일 세대로 봅니다.


여기서 예외가 있는데 만 30세가 안되더라도 결혼을 한 경우나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 그리고 중위소득 이상의 소득자라면 세대 분리가 가능합니다. 2020년 기준 월 70만 2,877원 이상의 소득이 있어야 합니다. 최근에는 동일한 거주지라 하여도 세대분리가 가능하도록 하는 완화책이 논의되고 있다고 하죠.

일반 매매가 아닌 청약에도 세대 분리는 굉장히 중요합니다. 요건을 갖추고 있다면 합법적인 절세를 통해 수익을 올릴 수 있기 때문입니다.


세대 분리를 생각하는 경우, 보통은 자녀와의 세대 분리를 염두에 두고 계십니다. 따라서 자본이 한정적인 케이스가 많죠. 증여를 활용하거나 자녀가 모아둔 자본 내의 주택을 선택해야 합니다. 요즘과 같은 아파트가 비싼 상황에서는 대출도 힘들기 때문에 거주를 바로 하기 어려운 케이스가 많을 것입니다. 따라서 미래의 내 집을 미리 사두고 전세나 월세로 거주하며 자본을 모으는 전략을 생각하시는 분들이 많을 텐데요. 요즘은 전세자금 대출 규제 때문에 이것 또한 여의치 않습니다.


이 경우 아파트는 3억 이 넘는 주택을 매수하는 경우 전세자금 대출이 어렵지만, 아파트가 아닌 주택은 9억까지 전세자금 대출이 가능합니다. 따라서 재개발 물건의 경우 너무 비싼 지역만 피한다면 어렵지 않게 전세자금 대출이 가능할 것입니다. 미리 현재의 높은 전세가율을 활용해 미래의 내 집을 사놓고 현재는 전세자금 대출을 활용하여 최대한 저렴한 주거비용으로 해당 집에 거주할 비용을 축적해 나가는 전략이 좋아 보입니다.

물론 6.17이후 이전에는 전세자금 대출 한도가 4~5억이었지만, 현재는 2~3억입니다. 1주택인 경우 그렇습니다. 만일 고르는 주택이 비규제지역이라면 70%까지 대출이 가능하기 때문에 비교적 어렵지 않게 내 집 마련이 가능할 것입니다. 현재 1주택이 있더라도 대출이 없다면 비규제 지역에서 60% 대출이 가능합니다.


또한, 청약을 노리고 있는 수요자라면 오피스텔을 먼저 마련해 거주하는 것도 방법입니다. 오피스텔의 경우 청약 가점에 영향을 주지 않으며 70%까지 대출이 가능하기 때문에 서울의 요지에서도 걱정 없이 거주하며 점수를 모을 수 있습니다. 또한, 예전과는 달리 3룸 이상 아파트형 설계로 공급되는 오피스텔도 많기 때문에 거주 리스크를 방어하고 추후 청약 가점을 고점으로 맞추는데 부족함이 없을 것입니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

https://www.youtube.com/channel/UCysO8h0ZdipoFZd-2-EZ4uQ

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

https://cafe.naver.com/nollbootv

'놀부의 부동산 DNA' 저자

https://bit.ly/2ZK7xb5

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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