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어느새 2020년도 가을 추석이 다가왔습니다. 최근 임대 3법에 대한 이슈가 끊이지 않고 있는데요. 올 4분기에 부동산 시장은 어떻게 흘러가고 어떤 변수가 있는지 한 번 살펴보겠습니다.

지난 6,7월은 올 2020년에 가장 거래가 많이 일어나고 또 한차례의 호가가 상승한 시즌이 되었습니다. 그 이후 8월 들어 거래가 많이 축소된 모습을 보이고 있는데요. 이 흐름은 상당 기간은 유지될 것으로 보입니다.

아무래도 호가 적응기도 필요할 것이고, 7·10 이후 취득세가 대폭 오르며 보유 양도세까지 2~3배가량 상승되었기 때문에 수요자도 매수에 신중할 것으로 보입니다. 포지션을 정비하기 위해서는 지출을 감안하고 움직여야 하기 때문입니다. 양도세와 취득세 때문에 쉽게 변경이 어려운 상황입니다.

8월 서울 아파트 거래량은 6,880건으로 7월 1만 6,002건에 비해 57%가 감소하였습니다. 그중 저가 단지의 거래가 많았고 현재 서울 시장을 주도하는 수요는 무주택과 1주택자 즉 실수요자 중심입니다. 특히 청약 완전 가점제의 부작용(당첨이 안 되어 저점일 수밖에 없는 젊은 수요는 기존 주택을 선택하는 게 최선일 수 있다)과 임대 3법으로 인한 전세의 급등세로 앞으로도 여전히 구매력이 높은 중저가 단지는 꾸준한 거래를 보일 것으로 예상이 됩니다.

지난 민특법 개정 및 보완조치로 인해 등록임대사업자 자동 말소 물량이 늘고 있습니다. 정부 발표에 의하면 올해 등록 임대 주택 자동 말소 물량은 468,000채 정도로 추산하고 있습니다. 전체 등록 임대주택이 160만 7,000채임을 감안하면 많은 물량이 말소되는데요. 과연 이 물량이 시장에 어떤 영향을 줄 수 있을지 주목해 봐야 할 것 같습니다.

일단 이 물량 중 수도권의 아파트가 7만 개 정도, 서울은 4만 개 정도로 추산되고 있습니다. 이 물량이 전부 시장에 매도 물량으로 나오게 된다면 충분히 거래 물량 공급이 늘어나 하락 및 조정세를 만들어 낼 수 있겠지만, 과연 매도를 선택하는 물량이 많을지 두고 봐야겠습니다. 왜냐하면 연말까지 말소하는 물량 중 아파트가 차지하는 비중이 높지 않기 때문입니다.

임대등록주택에는 다가구 다세대 오피스텔까지 포함이 되어 있어 최근의 똘똘한 한 채 트렌드에는 오히려 대체주택 시장에 물량이 더 증가하는 양극화가 더 우려스러운 부분입니다. 게다가 말소가 되었다고 바로 시장에 매도를 결정하는 수요도 물건에 따라 나뉘게 될 것이고, 입지와 지역구에 따라 다른 영향을 받게 될 것입니다. 자진 말소의 경우엔 임차인의 동의까지 필요합니다. 따라서 말소 물량이 시장의 판세를 뒤집기에는 한계가 있어 보입니다.

특히 서울 중심지의 아파트의 경우, 임대 등록 비중이 높지 않습니다. 결론적으로 자동 말소가 일시에 몰리는 올해부터 증세가 적용되는 내년 6월 이전까지 이들 물량의 영향권에 놓이게 되는데, 실제로 매도 물량이 일시적으로 증가할 수 있는 종목은 대체주택입니다. 아파트의 경우 서울 외곽 및 비교적 중저가 아파트의 비율이 높기 때문에 이들 물건이 모인 위치의 일시적인 가격 안정세를 기대할 수도 있겠지만, 하락세를 끌어내기엔 부족해 보입니다.

올해보다는 내년이 더 걱정스러운데요. 추석 이후에도 서울과 수도권의 전세가는 계속 오를 것으로 보입니다. 따라서 매매가의 조정을 기대하기 어려울 것이고 오히려 강보합세 내지는 상승까지도 이어질 것으로 보입니다.

가장 주목할 부분은 3기신도시 예정지입니다. 임대 3법 중 갱신청구권의 영향과 사전청약 요건 때문에 이미 전부터 전입하는 인구가 늘고 있고 이는 바로 임대가의 급등으로 이어지고 있습니다. 3기 예정지는 매매가와의 격차가 크게 줄어들게 되었고 3기 중에서도 우수한 선호 입지의 경우 이를 활용한 갭투자 수요도 증가하며 매매가에도 작용을 할 것으로 보이기 때문에 이 점을 주목하고 움직이시는 게 좋을 것이라 생각합니다.

앞으로 당분간 저금리 장기화는 지속될 것이며 소비와 투자보다 자산성장이 가파르게 진행될 것입니다. 따라서 현재의 상황 즉, 청약 가점에서 밀릴 수밖에 없는 젊은 3040세대들은 무작정 청약을 노리고 기다리는 것보다는 인플레이션 상황에 대비하고 확실한 내 집 마련을 해두는 게 더 나을 수도 있을 것 같습니다. 이전 사전청약을 되돌아보면 당첨이 된다 해도 예정과는 달리 오랜 기간 입주를 못하는 케이스가 존재하니까요.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

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카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

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'놀부의 부동산 DNA' 저자

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