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최근 부동산의 흐름을 보면 부동산 가격이 앞으로 어떻게 될지 전혀 예측하기 어려운 상황입니다. 정부의 강력한 세금정책은 다주택자들의 부담을 가중시켜 부동산 투기 수요를 억제할 것이라 예상되었음에도 불구하고 현재의 모습은 세금과는 무관하게 서울은 일부 지역의 최고가 행진과 함께 수도권과 지방까지 부동산 가격이 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

전체적으로 정부의 다주택자 규제로 인해 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 더욱 강해진 모습을 볼 수 있습니다. 그도 그럴 것이 세금 측면에서 보면 부동산을 살 때부터 팔 때까지 모든 단계에서 세금이 높게 부과되기 때문입니다.

집을 여러 채 가진 사람들은 선택을 해야 하는 상황입니다. 앞으로 계속 부동산 가격이 오를 것으로 기대하고 계속 가지고 있을 것인가 아니면 세금 부담을 줄이기 위해 부동산을 정리할 것인가를 결정해야 합니다. 이러한 선택에 있어 가장 기본적인 판단 기준은 바로 좋은 집, 나쁜 집, 이상한 집 이렇게 요약될 수 있습니다.

좋은 집의 조건은 이미 예상하고 계신 바와 같습니다. 세금 부담이 증가함에도 불구하고 가격 상승이 세금 부담보다 더 이익인 집이라 할 수 있습니다. 서울 인기 지역의 아파트들이 대표적인데요. 사람들이 한 채만 남겨두어야 하는 상황에서 마지막으로 남겨둘 만한 아파트는 서울 강남을 중심으로 한 인기지역 또는 자녀교육을 위한 목동, 중계동일 수밖에 없습니다.

실거주 측면에서도 나쁘지 않기 때문에 일명 ‘몸빵’이라 불리는 강제 실거주 상황에서도 선호도가 낮아지지 않게 됩니다. 주식으로 보면 가치주와 성장주의 모든 장점을 함께 가지고 있는 주택들이라 할 수 있습니다.

대표적인 부촌 아파트인 서울 압구정동 현대아파트에서 64평형이 50억 원을 넘는 시세를 기록하고 호가 상승이 이어지는 것은 이러한 ‘좋은 집’의 조건을 충족시키기 때문이라 생각할 수 있습니다. 실거주의 편리성과 향후 상승 기대감이 함께 조합된 아파트는 좋은 집이라 판단할 수 있고 정부의 부동산 정책과 무관하게 상승세는 지속될 것으로 생각됩니다.

나쁜 집은 소유주 입장에서 보면 앞으로 가격 상승이 이루어지기 힘들 것으로 예상되는 집이라 할 수 있습니다. 가격은 오르지 않는데, 이 집 때문에 주택 수가 많아져서 부동산 세금 부담이 올라간다면 고민될 수밖에 없습니다.

최근 대규모로 임대주택이 들어설 것으로 발표된 과천이 대표적입니다. 부동산 가격에 있어 개발호재가 중요한 영향을 끼치는데 과천은 개발호재가 아닌 개발 악재를 겪게 된 상황입니다. 처분하고 싶어도 기존의 매입가보다 낮은 가격에 처분해야 하기 때문에 망설여질 수밖에 없습니다.

나쁜 집들은 부동산 시장의 상승기에는 소폭 상승 또는 보합세를 유지하다가 부동산 시장이 정체되거나 하락하는 모습을 보이면 크게 하락하는 모습을 보이게 됩니다. 현재의 부동산 시장은 젊은 세대의 ‘영끌’ 또는 ‘패닉바잉’등으로 수요가 뒷받침되고 있지만, 이러한 수요가 감소하게 되면 그 직격탄을 맞을 것으로 보입니다.

집이 아닌데 집처럼 가격이 움직이는 것이 있으니 바로 주상복합입니다. 일반적인 통념에 의하면 주상복합은 오피스텔과 마찬가지로 시간이 지남에 따라 가치가 떨어지는 상품이라 할 수 있습니다. 이미 상업지역에 용적률, 건폐율을 최대한으로 적용한 데다가 재건축이 불가하기 때문인데요. 기존의 통념을 엎고 최근 주상복합은 가격 상승의 움직임을 지속하고 있습니다. 특히 목동을 보면 이상한 흐름을 확인할 수 있습니다.

2006년 이후 해당 주상복합은 꾸준히 하락세를 보이며 ‘오르지는 않는 집’이라 인식되었습니다만 2018년 말부터 가격이 상승하기 시작하여 지금까지도 그 흐름을 이어 나가고 있습니다. 참으로 이상한 집이라 할 수 있습니다. 오르면 안 되는데 올라버린 이상한 집들은 앞으로 어떻게 될지 예측하기 어렵습니다. 개인적으로는 부동산 시장의 하락 신호가 오는 순간 가장 먼저 영향을 받아 원래 모습인 ‘안 오르는 집’으로 돌아가지 않을까 싶습니다.

오늘 칼럼에서는 좋은 집, 나쁜 집, 이상한 집을 간략하게 살펴보았습니다. 이러한 구분은 실거주 하는 1주택자들에게는 크게 중요하지 않습니다. 다만 ‘투자’의 관점에서 접근하신다면 내가 매입하고자 하는 집이 어떤 집에 속하는지 한 번 더 판단해보시면 좋을 듯합니다.

글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장

'그래서 지금 사야 하나요?' 저자

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

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