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부동산 투자! 거주와 투자를 분리해야 쉬워진다

모두가 알고 있듯 부동산 구매에는 '거주'와 '투자'라는 두 가지 목적이 있다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #69

우리가 어떤 물건을 살 때는 '목적'을 생각한다. 그리고 그 목적에 부합할 때 직접적인 구매로 이어진다. 흔히 명품이라고 하는 사치품 역시 '자기 과시'라는 목적에 부합할 때 지갑을 열게 된다. 그런데 이상하게도 '부동산 구입'에서만큼은 정확한 목적을 고려하지 않는 경우가 흔히 있다. '가격이 오르면 좋지만 정 안 되면 내가 들어가 살지 뭐…'라며 계약서에 도장을 찍는 식이다. 이런 마인드로는 원하는 실익을 거두기가 어렵다. 내가 살 집인지 투자처인지에 대한 명확한 구분 그리고 언제 이익을 실현할 것인가에 대한 구체적인 계획이 필요하다.

거주인가 투자인가, 분명한 목적을 세워라

모두가 알고 있듯 부동산 구매에는 '거주'와 '투자'라는 두 가지 목적이 있다. 그런데 이제 막 부동산에 눈을 뜬 투자자일수록 두 가지 목적에 대한 명확한 구분을 하지 못하는 경우가 흔하다.


2015년 지인 한 명이 '마곡'에 미분양 아파트를 구입했다. 2019년을 기준으로 마곡은 직주 근접 자족도시로 인기 지역이다. 하지만 2012년 분양이 시작되고 한참 동안 고전을 면치 못했다. 2015년부터 입주가 시작됐는데, 2014년 5월에서야 시행사인 SH공사의 미 계약 물량(1165가구)이 겨우 해소됐다. 그만큼 홀대받은 지역이었다.


하지만 지인은 '마곡이 뜬다'라는 신념으로 분양권을 구입했고 2015년 중반 초기 입주에 성공했다. 당시 마곡은 주변이 논밭이 없고 마곡나루역 역시 그냥 지나치는 역이었다. 그러다 새 아파트에 대한 수요가 급증하고 주택 경기가 좋아지면서 마곡지역의 아파트 가격이 급등하기 시작했다. 한동안 지인은 함박웃음을 짓고 다녔다. 하지만 지인의 웃음은 몇 해를 넘기지 못했고 결국 집을 처분하고 이사를 했다.

지인이 이사를 결심하게 된 첫 번째 이유는 가족들의 하소연이었다. 집 밖을 나가면 어디나 공사 현장이었다. 먼지 날리는 도로를 다니다 보니 '장화 신고 들어와서 구두 신고 나간다'는 말이 와닿았다. 그 와중에 듣게 된 '가격 급등' 뉴스는 지인의 마음을 요동치게 했다. 처음에는 신이 났다. 그런데 그게 숫자가 커져 억 소리가 나게 되니 점점 욕심이 났다. "이제 팔고 나갈까?" 한동안 들뜨고 설레는 마음으로 지냈다.


결정적으로 지인이 결심을 굳히게 된 것은 '조정장세가 올 것'이라는 소문이었다. 지인은 번 것이라도 챙겨야 한다며 집을 팔았고 한동안 꽃길만 걷는 기분이었다. 그런데 그 마음도 오래가지는 못 했다. 이사를 나온 후에 주춤했던 가격이 다시 오르기 시작한 것이다. 분양가의 3배가 된 실거래가를 확인하고 아픈 배를 부여잡았다는 것이 가장 최근에 들은 지인의 소식이다.

투자처와 거주지의 분리 어렵지 않다

투자와 거주를 분리하라는 말은 내가 5년 전부터 해오던 말이다. 그런데 많은 이들이 이것을 참 어려워한다. "들어가 살지 않는 집은 내 집이 아닌 것 같다"라는 심리적인 하소연부터 "투자를 하면 들어가 살 집을 구하기가 쉽지 않아요"라는 실무적인 어려움까지 이유는 많다. 그러나 부동산을 사는 목적을 잘 생각해야 한다. 수도권 안 주택이라면 어차피 오르겠지만, 돈을 벌고 싶다면 그에 맞는 결정과 행동을 해야 한다.


일단 실 거주와 투자를 같이 하게 되면 의사결정에 제약이 너무 많다. 이사 한 번에 가족들의 생활이 모두 바뀐다. 아이가 커가면서 "돈 좀 벌겠다고 이사를 가는 게 정말 옳은 선택일까?" 하는 자괴감이 들 수도 있다.


다음으로 실 거주지와 투자처의 요건이 다르다. 사는 집은 생활의 편리가 갖춰진 곳이 좋다. 하지만 투자처는 현재의 편리성보다는 미래 만들어질 가치가 우선이다. 살기 좋은 곳이 투자에는 별로인 경우가 많고, 투자에 좋은 곳은 살기가 어려운 곳이 많다. 둘 다 잡으려고 하다가 하나도 만족을 못 하는 수가 생긴다.

나는 지인에게도 같은 이야기를 해주었다. 황무지는 그대로 두고, 살기 좋은 곳에서 전세를 살았다면 혹은 황무지에 첫발을 내디딜 때 불편을 감내할 각오는 했더라면 성공의 과실을 훨씬 더 커졌을 것이다.


현실적으로 투자와 거주를 분리하기 위해서는 '들어가 사는 곳만 나의 집'이라는 고정관념을 내려놓고, 생활이 불편도 감수해야 한다. 먼저 '당장 들어가 살 수 있는 집을 사야 한다' 혹은 '내 집에 꼭 들어가 살아야 한다'는 생각만 내려놓아도 미래를 위한 준비는 훨씬 수월해진다. 그 다음에 실천 플랜을 짜면 된다. 이때 불편을 감수하는 것이야말로 가장 좋은 투자이다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

https://www.youtube.com/channel/UCysO8h0ZdipoFZd-2-EZ4uQ

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

https://cafe.naver.com/nollbootv

'놀부의 부동산 DNA' 저자

https://bit.ly/2ZK7xb5

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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