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주택임대차 계약갱신청구권 제대로 알자

관련 법의 내용을 참고했으면 좋겠다는 의미에서 최대한 임대차보호법 법 조항을 최대한 충실하게 적어보았다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #144

7월 31일 주택임대차보호법이 개정되면서 주택 임대차 기간이 2년에서 2년 더 거주할 수 있는 권리가 세입자들에게 생겼다. 이른바 임대차 3법 중 임대차 계약 시 신고의무가 부과되는 ‘전월세신고제’는 시스템 준비 시간을 감안하여 내년(2021년) 6월 정도로 미뤄졌지만, 나머지 2년 의무거주 기간에서 2년 더 거주할 수 있는 권리가 주어지는 ‘계약갱신청구권’과 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 ‘전월세상한제’는 이번 주택임대차보호법 개정으로 시행이 되었다.

바로 시행이 된 것을 넘어 소급 적용이 되면서 이미 전세나 월세 계약을 하고 임대로 거주하고 있는 세입자도 1회에 한해 2년 더 거주할 수 있게 되었다. 그러다 보니 “나가기로 합의해놓고 갑자기 연장해 달라면 어떻게 하냐”, “전세금 이미 올려 받았는데 이제 와서 5% 초과된 부분 반환해달라고 하면 어떻게 하냐” 등 집주인과 세입자 간 분쟁이 늘어나고 있다.


또한, 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 조건을 내세워 거부하는 사례도 늘어나고 있다. 그래서 개정된 주택임대차보호법을 근거로 임대차 2법에 대하여 제대로 한번 알아보도록 하자. 분쟁이 생겨 내용증명을 보내는 등 대응을 해야 하는 상황이 발생할 경우, 관련 법의 내용을 참고했으면 좋겠다는 의미에서 최대한 임대차보호법 법 조항을 최대한 충실하게 적어보았다.

참고로 제6조 1항 전단의 기간이란 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구하는 내용을 의미하며 2020년 12월 10일 이후 최초 계약을 체결하거나 갱신된 계약부터는 6개월 전부터 2개월 전으로 변경된다.


다음 각호에 해당되면 그러하지 아니하다는 것은 다음의 내용은 이런 임차인(세입자)의 2년 더 거주할 수 있게 해달라는 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로 많은 분쟁이 발생하고 있는 만큼 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있겠다.

여기서 2기라 하면 월세의 2번 이상에 해당하는 금액이 연체되었을 때 집주인은 거절할 수 있다는 의미다. 예를 들어 월세가 100만 원인데 1월에 100만 원을 내지 않고, 2월에는 100만 원 내고 3월에 50만 원만 내고 4월에 또 50만 원만 냈다면 총 200만 원을 연체한 것으로 2기의 차임에 해당된다고 할 수 있겠다. 세입자 입장에서는 2기 이상 차임 연체가 되지 않도록 특별히 신경을 써야 할 것이다.

전대가 익숙하지 않을 수 있는데, 전세금 5억 원을 준 세입자가 집주인의 동의를 받지 않고 다른 세입자를 구해 월 100만 원을 받아 자신의 전셋집에 살게 해주었다면 집주인이 계약 갱신 거절을 해도 할 말이 없다는 말이다.

중대한 과실이 조금 애매한 표현이지만, 바닥이나 벽지 흠집 정도로는 거절할 수 없고 벽면에 금이 가는 정도의 파손을 하였다면 거절 사유가 될 수 있을 것이다.

주택에는 별로 해당이 안 되는 내용인데 주택의 계약 갱신 요구 내용을 상가임대차보호법에서 대부분 가져와서 그대로 적용하다 보니 굳이 주택에 적합하지 않는 내용 등이 다수 포함되어 있다. 그만큼 이번 주택임대차보호법 개정이 급하게 만들어졌음을 알 수 있다.

임대차 계약 당시 재건축 계획을 고지하고 재건축이 진행되거나 도정법이나 도시개발법 등에 따라 철거가 되는 경우에는 당연한 말이지만 계약 거절이 가능하다. 집이 부서지는데 계속 살겠다고 우기는 세입자까지 보호해 주지는 않는다.

이 부분이 가장 많은 논란과 분쟁이 발생하고 있는 부분인데, 집주인이나 집주인의 자녀나 부모가 거주하겠다고 하면 계약 갱신을 거절할 수 있다. 허위로 거주하겠다고 하면서 거절하는 경우가 발생할 수 있어서 세입자가 집주인이 실제 거주하는지를 확인할 수 있도록 하고 손해배상을 청구할 수도 있게 해준다고 하는데, 일부 그러는 분들도 계시겠지만 다수의 세입자들은 먹고살기도 바쁜데 집주인이 실제 거주하는지 확인하고 손해배상청구도 하기는 쉽지 않아 보인다.


거주하고 있는 집 한 채와 전세 주고 있는 집 한 채가 있는 집주인이라면 내가 살고 있는 집은 전세금 시세대로 올려 받으면서 전세를 주고, 전세주고 있는 집은 내가 들어가서 살면 계약갱신청구를 합법적으로 거절할 수 있다. 물론 일부러 이렇게 하시는 분들이 많지는 않겠지만 이런 방법까지 이야기가 나오는 것은 그만큼 반 시장적인 규제이기 때문일 것이다.

이렇게 ①항의 9개 호에 해당이 되면 집주인은 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다. 다음의 ②~⑥항 경우는 계약갱신청구권 관련 추가 내용이다.

5% 이내로 인상을 제한한다는 내용이 제7조 내용인데 아래에 다시 상세히 설명하도록 하겠다.

집주인이 거주를 하겠다고 해서 세입자의 갱신 요구를 거절해 놓고 다른 세입자를 구해서 넣었을 경우 손해배상청구가 가능하다는 내용이다. 손해배상액은 다음 ⑥항에 계속 설명이 된다.

이 정도 되면 법이 이래서 어렵고 해석을 못해서 못해 먹겠다는 말이 나올 것이다. 예를 들어서 최대한 쉽게 설명해보겠다. 월세가 50만 원, 3개월 분이라면 150만 원이 된다. 집주인이 월세를 50만 원에서 100만 원으로 올려서 다른 세입자를 구했다면 월차임 차액이 50만 원이 되고 이 50만 원의 2년분인 1,200만 원과 3개월분인 150만 원 중 큰 금액인 1,200만 원이 손해배상액이 된다. 물론 3호 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액이나 서로 합의한 부분이 있다면 달라질 수 있는데 어찌 되었건 손해배상이라는 것 자체가 일반 서민들한테는 어려운 일인 만큼 실효성은 크지 않아 보인다.

이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 임대차계약을 하거나 인상 후 1년 이내에는 증감 청구를 하지 못한다는 내용이다.

우리가 흔히 알고 있는 5%(20분의 1) 이내로 인상할 수 있다는 전월세상한제의 내용이다. 지방자치단체 조례로 달리 정할 수 있다지만, 이 부분에 대하여 서울시도 이제 용역을 주어서 준비를 시작한 단계이기 때문에 5%라 이해하면 되겠다.


단순 2년에서 2년 더 거주할 수 있게 해주는 것은 필자도 적극 동의를 한다. 전세를 살아본 분들이라면 2년이 얼마나 짧은 기간인지 안다. 전세 계약하고 돌아서면 다음 전세 계약 갱신이 걱정되는 것이 현실이기 때문이다.


다만, 임대차보호법 개정이 이렇게 문제가 되는 것은 계약갱신청구권과 함께 7조 차임 등의 증감청구권의 5%의 범위가 비현실적이기 때문이다. 어차피 1회만 연장 가능하기 때문에 연장 기간이 지나면 주변 시세에 맞춰서 왕창 올려주어야 하는 조삼모사이고, 오히려 4년 후 크게 인상된 충격이 훨씬 더 크기 때문에 현실에 맞춰서 과도한 인상이 아닌 10% 또는 20% 이내 협의로 한다 정도로 하고 기간만 2년 더 연장하게 해주었다면 더 좋지 않았을까 싶은 생각도 든다.


다수의 세입자들은 과도한 전세금 인상과 2년의 짧은 기간이 부담스러운 것이지 전세금을 전혀 올려주지 않겠다는 것이 아니다. 2년만 달콤하게 살다가 갱신 기간이 만료된 후 맞이하게 될 전세금 폭등과 전셋집 구하기 전쟁의 냉혹한 현실은 오히려 세입자들을 더 힘들게 할 것이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

http://cafe.naver.com/atou1

유튜브 '김인만 부동산TV'

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