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공동명의 임대주택, 장특공 안 되나요?

제네시스박의 친절한 부동산 절세 #100

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #100

얼마 전 한 민원인은 국세청에 ‘부부공동명의 등록임대주택인데 8년 이상 임대할 경우 조세특례제한법(이하 조특법)에 따른 장기보유특별공제율(이하 장특공) 50%가 가능한가' 라는 취지의 질의를 하였습니다. 이에 대해 국세청은 ‘부부공동명의 임대주택 1채의 경우 각자 0.5채를 가진 것이라 기준에 미달, 장특공 특례가 불가하다'라고 회신을 하였는데요, 이에 대해 기획재정부는 최근 ‘장특공 특례가 가능하다'라고 회신을 하였다고 합니다. 이게 무슨 의미이고 어떤 의미인지 살펴봅니다.


장기일반민간임대주택(구 준공공)의 경우 장특공 특례가 가능합니다.

일반적인 주택의 경우 양도세를 줄여주는 장특공은 최대 30%율을 적용합니다. 최소 3년 이상 보유해야 가능하며 1년에 2%씩 즉 15년을 보유할 때 30%의 장특공을 적용해주는데요 이는 양도소득세를 납부할 때 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제한 ‘양도차익'의 일정 부분을 줄여줌으로써 양도세 과세표준을 낮춰 결과적으로 양도세를 절감해주는 효과가 있습니다.


장특공은 양도차익의 일정 비율만큼을 차감함으로써 양도세 과세표준을 낮추고 양도세액을 줄입니다.

출처직방

그런데 임대주택으로 등록을 하면 이러한 장특공을 8년 임대 시 50%, 10년 임대하면 70%를 해준다고 하니 꽤 큰 혜택을 주는 것입니다. 물론 등록 당시 요건을 갖춰야 하고(전용면적 85㎡ 이하 등) 임대 기간 내에는 5% 이내로 임대료를 올려야 하는 등 의무사항은 있지만 말이죠.


국세청에서 문제를 삼은 건 ‘1호'라는 민간임대주택에 관한 특별법의 문구였습니다.

이렇게 임대사업자로서 의무는 준수하되 그에 따른 세제 혜택을 받고자 많은 사람이 임대주택을 등록하였는데요 사실 이 장특공율 역시 당초 8년 이상만 하면 70%를 해준다는 것에서 50%로 내린 것이었습니다. 그런데 이번에 문제가 된 건 ‘1호 이상의 주택을 임대하는 사업자에 한해서만' 장특공 특례가 가능하다고 국세청이 엄격 해석한 것이 그 시작이었습니다.


국세청의 해석은 이렇습니다. 주택임대사업자 제도를 규정하는 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)에서 ‘1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업자로 등록한 거주자'에 해당이 되어야 하는데 공동사업자의 경우에는 거주자별로 즉 명의자별로 임대주택의 호수에 지분 비율을 곱할 경우 1호가 되지 않기에(가령, 0.5호 = 1호 * 지분 비율 0.5) 장특공 50% 등의 특례가 불가하다는 것이었습니다. 


이러한 국세청의 답변이 알려지면서 민원을 넣은 당사자뿐만 아니라 다른 주택임대사업자들 역시 큰 혼란에 빠졌습니다. 많은 경우 부부 공동명의로 임대주택을 보유하고 있었고 이런 식의 해석은 생각지도 못했기 때문이었습니다. 이에 대해 임대사업자들의 항의가 증가하였고 세무사 등 전문가들 역시 곧바로 문제를 제기하였습니다. 세무 전문가들의 문제 제기를 정리하면 대략 3가지 정도입니다. 


첫째, 세제 혜택을 규정하고 있는 조특법에서는 어디를 보더라도 ‘온전한 1채를 가져야 과세 특례가 가능하다'라는 문구가 없습니다. 국세청 해석이 무리하게 민특법 규정을 무리하게 적용한 것이 아니냐는 의견이 나오는 이유입니다.


둘째, 부부공동명의 임대주택이 명의자별로 ‘1호'가 되지 않는다면 왜 등록 당시에는 지자체에서 이를 사업자로 받아들여주어 사업을 하게 했느냐는 것입니다. 이는 자기 모순이라는 것이 전문가들의 의견입니다.


셋째, 종부세, 양도세 등의 경우에는 일부 지분을 가지고 있으면 1채로 인정을 하는데 굳이 이 경우만 달리 해석을 한다면 문제가 있다는 것입니다. 가령 양도세 역시 명의별로 세금을 납부하며 이때 해당 지분에 대한 세액 계산시 일반 장특공율을 동일하게 적용합니다. 


기재부는 이에 대해 장특공 특례가 가능하다고 최종 정리를 하였습니다.

시간이 흘러 지난 9월 3일, 이에 대해 기재부가 국세청 해석을 뒤집고 다시 해석을 내놓았습니다. 비록 국세청의 상급기관이지만 다른 해석을 내놓기가 부담이 됐을 수 있을텐데 당연한 결과라는 생각입니다. 그렇다면 기재부는 어떤 논리로 국세청의 해석을 뒤집었을까요?


언론 기사에 따르면 기재부가 가장 크게 고려한 부분은 민특법 역시 공동명의로 1호 주택을 임대하는 경우에도 각 공동사업자를 임대사업자로 인정하고 있다는 점을 반영하였다고 합니다. 앞서 살펴본 전문가의 의견과 다르지 않습니다. 


또한 조특법에서 임대주택 호수에 대한 별도 요건이 없는 점도 주요 고려사항이었다고 하는데요 이 역시 세무 전문가의 의견과 동일합니다.


추가로 아셔야 할 점은 비단 부부공동명의뿐만 아니라 모든 명의 즉, 부모, 자녀 등 모든 공동사업자에게 동일하게 적용이 되어 장특공 특례가 가능하다는 점입니다.


혹시라도 이러한 장특공 특례를 받지 못하여 세금을 더 내신 경우라면 경정청구 등을 통해 초과 납부한 세금을 돌려받을 수 있으니 관할 세무서 등에 문의하시기 바랍니다. 


마지막으로 금번 칼럼에서 언급드린 장특공 특례는 장기일반민간임대주택(구 준공공)으로 등록한 경우여야 하며 해당 요건은 전용면적 85㎡ 이하 그리고 ‘18년 9월 13일 이후 새로 취득하는 주택이라면 임대개시시 수도권은 기준시가 6억 이하, 수도권 외는 3억 이하 요건도 갖추어야 합니다. 또한 임대기간 중에는 5% 이내 임대료 상한 등 공적의무사항도 함께 준수하여야 하며 이번에 폐지가 되는 아파트 장기임대주택의 경우에는 8년으로 종료가 되니 장특공 70%는 아파트의 경우 불가할 것입니다. 정확한 세제 혜택 가능 여부는 관할 지자체 및 세무서 등을 통해 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

http://blog.naver.com/genesis421


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